房地產投資本身需要有GDP增長預期的刺激才能發展起來，如果沒有潛在需求，房地產投資本身就根本不會發生。從這個角度說，房地產投資是經濟政治的結果而不是原因。
溫家寶總理2012年第一次在政府工作報告當中提到要“促使住房價格合理回歸”。去年政府工作報告說的是抑制房價過快上漲，今年是說要合理回歸，這是一次很大的轉變。
為什么說要“合理回歸”？就是因為導致房價不合理的因素還在。房價不合理的因素在哪里？貨幣仍然嚴重超發、通脹依舊高位、利率仍然為負、地方政府對土地財政依賴癥仍在、國際熱錢仍蠢蠢欲動，等等。還有一個關鍵因素是，中國老百姓絕大多數到現在還沒有經受真正的房產投資風險教育，依然固執地認為房價永遠只漲不跌，政府在房地產上有巨大利益，政府是絕不會讓房價跌的，于是老百姓只要有機會就優先投資房產的信念根深蒂固。這是非常危險的。
這時候政府一旦稍微放松調控，馬上房價就會重新走向瘋狂，這對市場對經濟對社會都會有很大的沖擊，政府信譽掃地，今后政策再無可執行力和效果可言。所以當前堅持房地產調控是必需的。
但每當房地產調控到關鍵時，就不斷有人發出放松調控的呼聲。在臺面上最拿得出手的理由無非就是，房地產調控會導致房地產投資下滑，從而影響經濟增長。總有那么一些在房地產投資上有深度切身利益的人士，是十分不耐心的，不甘心自己的資產價值受一點損失，哪怕損失是暫時的。他們說，房地產對國民經濟的影響那么重要，相關產業鏈那么長，政府真的可以接受房地產投資下滑對經濟的負面影響嗎？我們說，我們看到中央政府已經表示可以舍棄一點經濟增長，因為今年提出的是GDP增速為7.5%，為多年來最低。
這些年來很多人一直在說房地產投資帶動經濟，房地產是國民經濟支柱產業，是經濟增長的火車頭。不錯，房地產投資確對經濟有拉動作用，但是這只是一個表象，“房地產拉動經濟論”一說中有很大一個誤區。
我們的研究團隊近年來對房地產與國民經濟的互動關系做了很多的研究，在2011年國際城市研究領域的著名期刊上，經國際同行嚴格審稿，我們發表了一篇論文，證明了，在中國，房地產投資和GDP是互為因果的。
這是什么意思？一方面，今天的房地產投資增長確實會對明天的GDP產出有拉動作用。但另一方面，今天房地產的增長又是哪里來的？是上期GDP增長帶動起來的。也就是說，房地產投資本身需要有GDP增長預期的刺激才能發展起來，如果沒有潛在需求，房地產投資本身就根本不會發生。從這個角度說，房地產投資是經濟政治的結果而不是原因。房地產投資不可能孤零零地存在，自己成為自己的發動機。
從經濟學上來說，如果兩個東西，A和B，被證明是互為因果的，那就意味著A和B都不能單獨發動對方，需要一個外力作用來推動A和B的互動。這有點抽象。怎么去理解？打個比方，就像你踩自行車，你的前后輪互相在動，他們同時在作用對方，你能說到底是前輪帶動后輪，還是后輪帶動前輪？你可以說它們同時在帶動對方，但實質上它們都沒有帶動對方，它們需要一個外力推動才能跑起來。哪里來的外力？那就是你的腳。你的腳的踩踏，才可以使自行車向前走。你的腳一旦停下來，自行車也就停下來了，不會兩個輪胎自己發力向前走。
那么在房地產投資和GDP這對車輪中，這個外力就是經濟基本面。具體而言，就是城市化、個人創造性和企業活力的增長、在更好的制度下更多要素投入被動員起來，或同樣的要素被更有效率地進行投入和配置。
再次強調，房地產投資不是盲目和孤立的，必須要有潛在需求為前提。為什么日本不能以房地產拉動經濟？它不想么？它非常想，想得不得了，但做不到。因為城市化終結了，老齡化早已經來了，經濟成長預期是負的，所以沒有人愿意去日本投資房地產。現在美國也非常想刺激房地產拉動經濟，但是也做不到。因為基本面不存在這樣的條件。我國中西部很多城市的政府也想靠房地產投資去拉動經濟，幾乎沒有哪個政府不想，非洲國家也想，但這個經濟不是你想拉就能拉動起來，房地產的火車頭不是想開就能起來的。投資者不傻，要花真金白銀，沒有經濟基本面利好信號，沒有看得見的潛在需求，不會有人去投資的。
我們需要從這個角度理解房地產對國民經濟的作用。不是說房地產不重要。房地產很重要，如果后輪胎破了一個洞，前輪胎也轉不了，整個經濟會受到很大影響甚至停滯。當然，房地產本身只是經濟的一個組成部分，不可能達到能與GDP一比一相匹配的地步，不過你可以想象一輛多輪自行車就好了。房地產投資與非房地產投資、金融、外貿等都是經濟增長這輛大車的輪子。1998年房改前就是這樣的局面。一輛多輪自行車廢了一個車輪，還要其他輪子給這個輪子帶力，當然整體的車速快不起來。反過來說，如果多輪自行車全速啟動后，有一個輪胎自我膨脹，與前輪的前進速度不協調，又超出騎車者腳力的控制范圍，那么這輛多輪自行車肯定也騎不好，會翻車。所以，房地產投資對經濟增長的拉動作用，一定是在一個平衡關系范疇之內才有效，超過內在的平衡關系，只能成為經濟增長的負擔。
有些房地產商很狂妄，說我們開發商是城市締造者，自封“國之造城巨匠”。這是完全無知的表現。房地產商只能順勢而為、乘勢而上，識時務者為俊杰，毫無根基、在沙灘上硬生生自己造勢出來是不可能的。這方面的失敗案例有很多，遠的是1993年海南島房地產熱，近的是北方多地出現的死城、鬼城。房地產成交量在熱點城市近期反彈，商品住宅成交價格一直沒有實質下跌，多數開發商的投資仍然偏重豪宅和大戶型而非普通自住型商品房，房地產投資結構性問題仍然很大，上述現象都說明當前的房地產調控不是過緊了，而是還不夠。
政府當然需要房地產和經濟增長相互配合，但前提是保持一個協調關系，從來不能指望房地產能單獨的起決定性的作用。所以中央政府這次保持了清醒頭腦，不被一部分利益集團蠱惑，不為短期GDP而縱容房地產泡沫、飲鴆止渴，堅持房地產調控不動搖，這是十分明智的。
（作者系復旦大學管理學院住房政策研究中心執行主任、副教授）
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