杭州樓市松綁限購后火爆 開發(fā)商現(xiàn)漲價沖動
中原地產(chǎn)、中投顧問等多家機構(gòu)預測,松綁限購還在其次,關鍵是貨幣政策的影響。若進一步放松貨幣政策,讓銀行大力支持住房信貸,這對房地產(chǎn)市場的刺激將更加明顯。
樓市限購松綁風暴襲至“準一線”。
杭州市7月29日起正式解禁,限購松綁后首日樓市火爆。南都記者了解到,杭州一知名豪華樓盤昨日一上午成交量達1.59億元。松綁也讓開發(fā)商有了底氣。當?shù)貥I(yè)界盛傳此前大打價格戰(zhàn)的開發(fā)商要調(diào)價。南都記者昨日聯(lián)系杭州多家開發(fā)商,接近九龍倉的業(yè)內(nèi)人士直言稱,在謀劃策略和價格調(diào)整。“現(xiàn)在正在就營銷策略做一些觀察研究,在調(diào)整中,但具體情況不太方便透露。”杭州綠城有關負責人如是告訴南都記者。
“準一線”正式松綁
杭州市住保房管局7月28日稱,經(jīng)研究,報市政府同意,從7月29日零時起,購買本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄;購買主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。
中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮向南都記者表示,杭州作為“準一線”城市,其限購松綁會給房地產(chǎn)市場,尤其是開發(fā)商更多的信心。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,自今年1月以來,杭州房價一直在平穩(wěn)中下降。6月均價為1.75萬元/平方米,環(huán)比下降2%。截至本月,杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)的可售商品房總量已超過13萬套。而2013年杭州市區(qū)商品房成交總量為8.7萬套,若以這一去化速度計算,消化目前的庫存至少需要18個月。而今年1-6月,杭州市區(qū)商品房成交量僅2.87萬套,若以這樣的去化速度計算,消化周期要超過27個月。
住建部副部長齊驥此前對高庫存的標準是“高于該城市單月銷售量的12-15倍,即高過1年到1年半的銷量”,若參照這一標準,杭州已遠遠超過“高庫存”警戒線。
與之前已經(jīng)取消或者放松限購的城市相比,杭州樓市的庫存量壓力可以說是有過之而無不及。據(jù)統(tǒng)計,濟南取消限購之前的存銷比是15個月,蘇州樓市6月份的存銷比也只有14.9個月。這樣看來,庫存量壓力更大的杭州,似乎更加沒有理由不調(diào)整限購政策。因此杭州市政府決定松綁限購,雖然這次松綁是以區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的方式。
開發(fā)商現(xiàn)漲價沖動
杭州限購政策松綁后,不少投資客直言會出手,短期內(nèi)可能引發(fā)市場一波瘋狂浪潮。
“對之前大打價格戰(zhàn)的該區(qū)域開發(fā)商而言,確是一個利好消息。因為政策松綁,從微觀來看,可以讓之前沒資格買房子的不少人入市購房。”郭凡禮告訴南都記者。
南都記者對比了已松綁限購的城市,如天津、無錫、濟南等,銷量或多或少都有上升。中信證券的研究報告顯示,對南寧、寧波、天津等13個城市房價進行研究,限購執(zhí)行變化的后一周平均銷售面積,比變化前一周增長約6.8%;限購執(zhí)行變化后兩周的平均銷售面積,比變化前兩周平均增長22.5%;政策變化后三周的平均銷售面積,比變化前三周平均增長了39.0%。限購執(zhí)行變化后四周平均銷售面積,比執(zhí)行變化前四周平均增長了20 .5%。
南都記者了解到,杭州正式解禁首日,樓市火爆。杭州一知名豪華樓盤昨日一上午成交量達1.59億元。
而限購松綁也立刻引起杭州開發(fā)商的連鎖反應,當?shù)貥I(yè)界甚至盛傳開發(fā)商要調(diào)價。
南都記者昨日聯(lián)系杭州大型開發(fā)商綠城、萬科、九龍倉等,多認為當前屬敏感時節(jié),但銷售價格肯定會有調(diào)整,尤其是此前降價過猛的區(qū)域或樓盤,很可能暫時恢復信心,底氣上升。
寧波利時商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李興軍告訴南都記者,房地產(chǎn)投資走勢跟政策、宏觀經(jīng)濟都有關,松綁限購對投資者來說無疑是顆定心丸。毋庸置疑,投資客的行為將會導致樓市供需變化,房價上漲的可能性極大。
不過,杭州透明售房市場研究院院長丁建剛則告訴南都記者,政策不會引起房價上漲,現(xiàn)在需要擔心的不是引發(fā)房價上漲,甚至有可能如果市場仍然得不到恢復,應該追加救市措施。
貨幣政策更關鍵
“今天的政策,事實上已經(jīng)太晚了。”丁建剛對南都記者表示,時至今日,松綁政策尺度已經(jīng)不重要,重要的是傳遞了一個政府信號,政策總歸是給了市場一些信心,會刺激活躍度。
不過,這個信心能延續(xù)多久,還是未知數(shù)。世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞就認為,觀望心態(tài)在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)波動,導致大戶型銷量短期小幅上漲,但不會持續(xù)很久。市場只是釋放了前期被壓制的需求,但需求自身并沒有大幅增長,供過于求的主調(diào)沒變。從市場供應目前以小戶型剛需盤為主的情況看,大戶型銷量的增加不能有效解決庫存問題。
中原地產(chǎn)、中投顧問等多家機構(gòu)預測,松綁限購還在其次,關鍵是貨幣政策的影響。若進一步放松貨幣政策,讓銀行大力支持住房信貸,這對房地產(chǎn)市場的刺激將更加明顯。
“原本已經(jīng)有一套房的,想買第二、三套的,因為限購的出臺而取消了購買計劃。雖然現(xiàn)在限購松綁了,可是銀行的貸款仍沒有放松,而這個問題也很關鍵。”李興軍如是告訴南都記者。
[廣深觀察]樓市還要限購多久?
“準一線”城市杭州松綁限購了,那么一線城市廣深呢?
雖然住建部早就強調(diào)“一線暫時堅持限購政策”,廣州市國土房管局相關負責人近日也強調(diào),廣州仍繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家相關調(diào)控政策,政策目前沒有調(diào)整。不過,方圓地產(chǎn)透露稱,新房供應充足、消化能力有限的廣州南沙區(qū)已經(jīng)躍躍欲試,目前正在申請放開限購,且本次考慮放開的并非只針對港澳人士,而是范圍更大的放開限購。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志告訴南都記者,如果能落地,將對盤活南沙的存量房有較大幫助。
南都記者昨日聯(lián)系南沙不少大型開發(fā)商項目獲悉,并未收到相關消息,但也有樓盤銷售聲稱,可能9月份會出臺新政策,像增城、從化一樣,不限購但限貸。
事實上,廣深開發(fā)商也早已為各種下跌數(shù)據(jù)發(fā)愁。廣州市國土房管局陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,廣州全市網(wǎng)簽成交套數(shù)為31602套,同比下跌30%。截至7月20日,廣州商品住宅可售套數(shù)達61791套,總面積為844.55萬平方米。按照上半年平均每月68萬平方米的去化量計算,存量需要消化周期12.4個月,屬于偏長的消化期。深圳市規(guī)劃土地委員會的數(shù)據(jù)則顯示,截至7月20日,深圳商品住宅可售套數(shù)35792套,大概需要14.2個月的消化期。由此可見,樓市的低迷使廣深樓市的去庫存壓力增大。
至于廣深等一線城市是否有松綁限購的可能,不少社科院專家認為目前一線城市房子供不應求的情況還在持續(xù),不適合放松限購。
(記者 陳琳琳 實習生 陳子君)
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