中國(guó)人傳統(tǒng)的把房產(chǎn)留給子女的做法也是“以房養(yǎng)老”的一大障礙 供圖/CFP
根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，從2003年我國(guó)就陸續(xù)有地方政府和金融機(jī)構(gòu)提出“以房養(yǎng)老”的概念，但時(shí)至今日，中國(guó)“以房養(yǎng)老”的模式幾乎沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。業(yè)內(nèi)人士希望，這次國(guó)務(wù)院層面的意見(jiàn)出臺(tái)能從頂層設(shè)計(jì)上真正推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的進(jìn)展。
日前，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》正式對(duì)外發(fā)布，《意見(jiàn)》明確提出，“鼓勵(lì)探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃有望明年一季度出臺(tái)。
所謂“以房養(yǎng)老”，即為住房反向抵押貸款，俗稱(chēng)“倒按揭”——房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。
“以房養(yǎng)老”提出多年未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展
事實(shí)上，多年前已經(jīng)有一些地方政府和金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始嘗試“以房養(yǎng)老”的模式。2003年，時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)的孟曉蘇將這一理念介紹到了中國(guó)。2007年他成立了幸福人壽保險(xiǎn)公司并親自參與這一“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)，但至今仍沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
2007年11月，從上海市公積金管理中心傳出消息，“以房養(yǎng)老”方案研究和試點(diǎn)工作已取得突破。試點(diǎn)方案暫定名為“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議，與“倒按揭”模式不同的是，該“以房自助養(yǎng)老”的試點(diǎn)從一開(kāi)始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。除了選取一對(duì)80多歲的老人家庭做試點(diǎn)外，再無(wú)取得進(jìn)展的消息傳出。
2011年《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》就明確提出，北京市鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。
去年4月，南京出臺(tái)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》中就提及“以房養(yǎng)老”，這一年多來(lái)，南京的以房養(yǎng)老試點(diǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有任何進(jìn)展，相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，因?yàn)榉芍贫热毕?，此模式仍停留在政策研討階段。
某股份制商業(yè)銀行也在兩年前推出過(guò)“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，即老年人本人或法定贍養(yǎng)人可以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老用途，借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性?xún)斶€剩余本金。不難看出，這一產(chǎn)品與“倒按揭”還是有很大區(qū)別。北京青年報(bào)記者了解到，這一業(yè)務(wù)屬于叫好不叫座，幾乎沒(méi)引來(lái)什么客戶(hù)。
70年產(chǎn)權(quán)是最大障礙
多名金融界人士認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境最大的差異。雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無(wú)償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。如果續(xù)期費(fèi)用太高，金融機(jī)構(gòu)很可能會(huì)無(wú)利可圖，甚至虧本。
此外，房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，也是金融機(jī)構(gòu)必須考慮的問(wèn)題。北京一家保險(xiǎn)公司的負(fù)責(zé)人指出，未來(lái)房?jī)r(jià)不一定像這幾年一樣只升不降。即使房?jī)r(jià)上升確定無(wú)疑，但上升幅度會(huì)有多大，很難現(xiàn)在就作出準(zhǔn)確判斷，這對(duì)保險(xiǎn)公司而言將是不小的風(fēng)險(xiǎn)。
老人愿意把房子留給子女
業(yè)內(nèi)人士還指出，中國(guó)人傳統(tǒng)的把房產(chǎn)等遺產(chǎn)留給子女的做法也是“以房養(yǎng)老”的一大障礙。
從老家來(lái)北京幫子女看孩子的張女士，今年64歲。當(dāng)北青報(bào)記者問(wèn)她是否會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”的模式時(shí)，她堅(jiān)決搖頭表示不同意?！拔夷芰艚o子女的就只有那套房子，怎么能給保險(xiǎn)公司呢？”她還認(rèn)為，如果自己用這種方式養(yǎng)老，別人知道了，會(huì)認(rèn)為子女不孝，自己也會(huì)覺(jué)得很沒(méi)面子。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，素有“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)觀念的中國(guó)老人大部分可能都不會(huì)選擇這種模式。這種形式應(yīng)該更適合那些無(wú)子女的孤寡老人。歐美國(guó)家倒按揭之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，人們?cè)凇耙苑筐B(yǎng)老”和“留房給子女但交大筆稅金”之間很容易作出選擇。
新聞內(nèi)存
國(guó)外如何以房養(yǎng)老
美國(guó)：美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對(duì)象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款；二、由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶(hù)須作出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲貸；三、專(zhuān)有倒按揭貸款，一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶(hù)同享住房增值收益。
加拿大：超過(guò)62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數(shù)額1.5萬(wàn)-30萬(wàn)加元，只要不搬、不賣(mài)，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。
新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。
日本：日本老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時(shí)房子作為還債的資金。（記者 程婕）
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