拿股市來舉例子，為什么現(xiàn)在股東減持很容易造成下跌呢？因為他手里的股票當初是以一個很低的成本拿到的，拋點兒就能掙錢；但他有權(quán)威性，他一拋，大家就都跟著拋，即便是個好股票，如果大家都同時出手，那也肯定會跌。在這種情況下，我們就真的面臨一個“房地產(chǎn)懸崖”了，而且真的會掉下去。
對房產(chǎn)繼承稅實行階梯式稅率，賣得越晚，稅率越高
新聞觀點：什么樣的政策能有效地鼓勵老齡人口提前出售房產(chǎn)呢？
金柏松：2010到2020年，是人口老齡化加速的初期階段，也就是說人口老齡化正在迅速來臨，大家還來不及做反應，就已經(jīng)有這么多老年人了。現(xiàn)在算起來，留給我們的只有七年時間，所以，集中化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老，現(xiàn)在就應該做了，如果到2020年不解決，就會出現(xiàn)很多問題。
如果現(xiàn)在要開始做養(yǎng)老的集中化和產(chǎn)業(yè)化，那么，這些房子的出售也會隨之開始。為了分散未來大家集中賣房所帶來的供應過剩的風險，政府部門有必要盡快出臺鼓勵賣房的政策。因為很多老年人一開始意識不到這個問題。我認識一個75歲的老學者，有兩套房子，一個兩居室，一個一居室，地點也不算好，價值大概三四百萬了。他現(xiàn)在租到了一個生活、就醫(yī)都比較方便的地方，但家里的房子既不賣也不租。因為老兩口一年消費不過十萬塊錢，他賣一套房子，一百萬，不算利息，可以消費十年；而即便他將來留給孩子，基本上子女也會選擇出租或者銷售；但是這一代老年人年輕的時候過慣了儉樸的生活，不會去動這個腦筋，就需要由國家政策來引導他們。
比如對房地產(chǎn)的“繼承稅”進行一個階梯式的政策設(shè)計，年齡越大，持有房子的時間越長，“繼承稅”的稅率越高。讓老年人根據(jù)他自己的年齡和持有房子的時間來考慮，干脆早一點把多余的房子賣掉消費或者早一點給孩子。
動員老年人逐漸賣掉房子去消費，不僅可以分散未來的潛在風險，還可以刺激消費帶動經(jīng)濟。現(xiàn)在大家一直擔心國民收入過低導致消費不足，其實資產(chǎn)性的收入遠遠要超過工資性的收入，比如我剛才舉的那個例子，可能這個老人一輩子掙的工資也沒有100萬，但是他現(xiàn)在賣一套房子就有100萬。
而從目前的狀況來看，賣房子的多了，那么新房的價格就抬不起來，也可以使房價比較平穩(wěn)。
大規(guī)模的“灰色收入”是房地產(chǎn)價格的有力支撐
新聞觀點：今年以來，國內(nèi)外關(guān)于中國房地產(chǎn)市場“泡沫”問題的爭論非常多，您認為“泡沫”并不存在的依據(jù)是什么？
金柏松：房地產(chǎn)市場，要和經(jīng)濟增長速度、人口結(jié)構(gòu)、收入增長水平，有一個綜合性的匹配，這才能比較健康地發(fā)展。
我為什么認為現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)沒有泡沫呢？很多研究者在計算“泡沫”的時候，都是將房價和收入進行對比，表面上看確實房價非常高。但這里存在的一個問題是，中國人有非常多的“灰色收入”，在計算房價收入比的時候，如果不計算這一部分，就不實事求是了。
學者王小魯曾經(jīng)做過一個調(diào)查，推算2008年，中國居民的“灰色收入”是9.3萬億，那么，2008年房地產(chǎn)賣了多少呢？全國是5萬億，僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產(chǎn)都吃掉了。卡內(nèi)基國際和平基金會高級研究員，曾任世界銀行駐中國代表的黃玉川在《華爾街日報》發(fā)表過文章，根據(jù)我們每年GDP的調(diào)整數(shù)據(jù)，來推算中國人的“灰色收入”，規(guī)模也相當巨大。
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