關(guān)于限購令的每一則消息，都在牽動房產(chǎn)界的神經(jīng)。
據(jù)知情人士透露，11月11日，成都市房管局召集當(dāng)?shù)囟嗉议_發(fā)商座談，并在會上宣布，政府準(zhǔn)備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時核查購房人資格。而原來網(wǎng)上簽約時對購房人的資格審核，轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行。
這被外界解讀為“放松對購房者的資格審查”、“限購松動”。
本報記者多方證實(shí)，上述關(guān)于購房資格審查的新政在成都實(shí)行了約一周時間，但目前已停止執(zhí)行。
成都市城鄉(xiāng)住房管理局11月21日發(fā)布新聞稿稱，將繼續(xù)執(zhí)行原有限購政策。“現(xiàn)在網(wǎng)簽時我們要像過去一樣審核上傳材料。”兩位不愿透露姓名的成都房管系統(tǒng)人士22日對本報記者說。
多位成都地產(chǎn)和金融界人士分析，政府此舉會默許開發(fā)商售出更多房產(chǎn)，因?yàn)樵诋?dāng)?shù)仄诜夸N售后，往往兩年后才開始辦理房產(chǎn)證。
當(dāng)?shù)赜邢⒎Q，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)監(jiān)管司已注意到成都的做法，并最終導(dǎo)致上述政策撤銷。但住建部一位分管副司長對本報記者表示，“住建部并沒有派人去叫停。如果當(dāng)?shù)卣邔賹?shí)，的確存在政治風(fēng)險。”
短暫后置的審查
11月11日夜，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人被召集至成都房管局座談。11月12日，刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓在其認(rèn)證微博上稱：“昨晚成都80%主流開發(fā)商在房管局開會，即使處于限購資格的人，也可以暫時予以備案，只需要購買人寫下承諾即可。是不是真的？”
此后市場關(guān)于成都限購政策將松動的傳聞主要為兩條：第一是開發(fā)商將擁有備案的資格，即代替房管局審查購房者的資格；第二，在全款付清的情況下，戶籍在成都主城區(qū)(成華、青羊、金牛、高新、武侯、錦江)的家庭，可購房屋數(shù)量由之前的兩套上升至四套。
本報記者11月18日分別在萬科、華潤、陽光、中國鐵建、藍(lán)光等公司在成都的樓盤進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，除中國鐵建、藍(lán)光云鼎外，其余樓盤置業(yè)顧問均承認(rèn)確有此事。
自當(dāng)日開始，成都房管局網(wǎng)簽合同管理系統(tǒng)顯示，商品房限購初期審核，調(diào)整為由開發(fā)企業(yè)對購房人和家庭成員進(jìn)行限購標(biāo)準(zhǔn)審查，然后上傳至房管局備案。
一家當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)代理機(jī)構(gòu)向本報記者展示，進(jìn)入網(wǎng)簽環(huán)節(jié)后，系統(tǒng)將彈出3條信息：提示開發(fā)企業(yè)與客戶應(yīng)共同承諾，購買時符合限購條件，所有風(fēng)險及經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任由雙方承擔(dān)。
在網(wǎng)上確認(rèn)以上3條信息后，開發(fā)商便可擬定合同并直接備案，而無需再由房管局審批是否符合限購條件，并省掉申請備案家庭號的流程。
而政府部門對購房人的資料審查，將后置到辦理登記房產(chǎn)證時進(jìn)行。
多位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司營銷人員介紹，當(dāng)?shù)厥⑿衅诜款A(yù)售，從購房至交房的建設(shè)期一般為一年，委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的交付期最短約一年。由此，購房者的資料審核，極有可能在一年多以后進(jìn)行。
但個人商品房貸款仍由銀行獨(dú)立審核。多家當(dāng)?shù)劂y行貸款部門人士證實(shí)，目前審核條件仍參照限購令執(zhí)行，并沒有放寬。
如果預(yù)期到一年后限購令取消，不符合購房條件者，亦可能通過支付全款或委托中介辦理貸款，先行入市購房。
誰在推動？
雖然成都購房資格審查新政已經(jīng)停止，但其中釋放的政策預(yù)期，卻令外界議論紛紛。
CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，成都市主城區(qū)上周(11月14日—11月20日)商品房成交約1700套，較前一周上漲約16%。在新政停止執(zhí)行前日(11月21日)，日成交331套，約是前一日成交量的4.2倍。
有消息認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)是這一政策的推動方。本報記者獲知，成都市房管局市場和產(chǎn)業(yè)部門近期曾多次在企業(yè)調(diào)研。11月11日的會議上，當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~較高的置信、萬科、華潤、藍(lán)光等開發(fā)商均參與其中。
當(dāng)?shù)囟嗉疑虡I(yè)銀行的消息稱，目前地產(chǎn)企業(yè)的償貸情況基本穩(wěn)定。大型企業(yè)的資金鏈似乎并不緊張。
對地產(chǎn)企業(yè)而言，回籠現(xiàn)金的需求，可能來自抄底土地市場的需要。10月成都地塊成交信息顯示，住宅類土地樓面價僅267元/㎡，較上月降幅約94.06%。11月15日，成都市土地拍賣中心掛牌出讓的4個地塊，皆以底價成交。
“很多人認(rèn)為是抄底的機(jī)會，而且拿到土地，未來總是更容易獲得(信貸)資金。”一位進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析稱。
另一種分析則稱，如果更多開發(fā)商回籠資金以參與土地競拍，地方政府獲得的土地出讓金將會走高——這或許是地方政府調(diào)整購房資格審查的動機(jī)之一。
去年，成都市的土地出讓金總額共計(jì)550億元，超過了425億元的一般財(cái)政預(yù)算收入。但今年一季度曾傳出，當(dāng)季其土地出讓金收入降幅達(dá)98%。
截至10月，成都市中心城區(qū)通過招拍掛方式成交住宅類用地2054.51畝，僅完成全年供地計(jì)劃的57.8%。同比2010年下降21.86%。主城區(qū)通過招拍掛方式成交的住宅用地均價為638.57萬元/畝，同比2010年下降6.4%。
對于決策程序變更的原因，成都市房管局新聞辦拒絕發(fā)表更多評論。一位區(qū)級房管局人士透露，日常工作中確實(shí)存在審核人力不足的情況。他認(rèn)為，政策初衷并非鼓勵人們提供虛假材料。
新政停止執(zhí)行之前，其他各方尚在評估變更的風(fēng)險。多位銷售人員說，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)并不掌握房管局的信息系統(tǒng)，因此在審核購房人資料復(fù)印件時難以盡職，一些公司正責(zé)成法務(wù)人員擬定免責(zé)合同。
免責(zé)合同多以附件形式加入商品房買賣合同，內(nèi)容包括“購房人自行承諾自己符合限購的承諾書”。因外地購房者提供的社保、稅票可為復(fù)印件，需要在復(fù)印件上簽字并加按手印。
亦有一些開發(fā)商面對新政，擔(dān)心未來無法為業(yè)主辦證，承擔(dān)連帶責(zé)任，因此未對銷售人員傳達(dá)。
一座城市的調(diào)控走向交鋒
中央政府從去年開始的調(diào)控，在地方一直以責(zé)任狀和行政命令強(qiáng)力推行。上周，中國人民大學(xué)一份備受爭議的地產(chǎn)報告認(rèn)為，為了保持9%的經(jīng)濟(jì)增速，中央政府對地產(chǎn)貸款和銷售的限制將會在明年結(jié)束，時間窗口將在明年二、三季度。
就像中國其他大城市，成都對樓市的調(diào)控在貨幣和政策層面已執(zhí)行近三個季度。銀監(jiān)部門維持著對流向地產(chǎn)業(yè)信貸比例的日常監(jiān)管。在政策層面，成都六個城區(qū)已執(zhí)行三個季度的限購令，家庭二套房和未繳納足夠時長社保的外地購房者都被排除在外。
當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)銷售信息顯示，去年10月成交量持續(xù)下降，僅在今年夏季緩慢上升，但9、10月成交旺季比去年同期仍下降明顯。
此前，一些地方政府傳出“取消限購令”新聞，引發(fā)輿論擔(dān)憂。在廈門、福州、海口等城市均設(shè)定12月31日為限購政策執(zhí)行的“有效期限”的同時，成都市的從今年2月14日起施行的“限購令”，卻并未設(shè)定政策執(zhí)行的時間尺度。
事實(shí)上，繞開限購的辦法一直存在，一位成都陽光地產(chǎn)銷售副總經(jīng)理對本報記者說：“要繞開(當(dāng)?shù)?限購令，辦法有兩個，第一是你按揭，我們幫你辦理假離婚手續(xù)，第二是你付全款，我們保證能在房管局給你備上案。這不是違約辦理，叫技巧性規(guī)避。”
11月11日的成都房管局會場還傳出消息，成都市本市戶籍居民家庭購房閑置由兩套提高到四套。成都中原地產(chǎn)一位置業(yè)顧問在21日下午對本報記者說：“只要兩套房子的產(chǎn)權(quán)所有人不是夫妻共有，而為一方所有，夫妻每人都可以再買一套”。
開發(fā)商們正在經(jīng)歷寒冬。11月22日成都購房資格審核新政停止，許多人嘆息不已。限購令究竟會還原居住需求，還是難以阻止價格預(yù)期？
“明年國內(nèi)限購政策取消的可能性不大，但我希望能有一些細(xì)節(jié)化的變動”，中國指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國政建議，應(yīng)該在限購政策上形成區(qū)域和人群的差異。他說，在武漢的光谷，就規(guī)定高端人才并不在限購的范圍內(nèi)。
住建部房產(chǎn)市場監(jiān)管司一位副司長對本報記者確認(rèn)，并未聽說或叫停成都對購房資格審核程序的變更，但轉(zhuǎn)移政府部門的審核職責(zé)不符合國務(wù)院有關(guān)精神。
“國務(wù)院對省會等大城市的限購要求，是一項(xiàng)政治任務(wù)，各地應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行。”他說。
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