[摘要] 解決房價漲幅過高的手段除增大土地供應外，更加重要的方向在于存量改革，即構建多層次供給體系和樹立“人人有房住、不等于人人有房產”的消費觀。
投資要點：
地產供給側改革，從增量到存量。我們在2016 年行業(yè)深度《從區(qū)域和產品結構上推進地產供應側改革》報告中指出，解決房價漲幅過高的手段除增大土地供應外，更加重要的方向在于存量改革，即構建多層次供給體系和樹立“人人有房住、不等于人人有房產”的消費觀。本次新規(guī)定符合預期。
對《征求意見稿》主要內容解讀
1）六大層面，對住房租賃和銷售管理做出明確規(guī)定。具體包括：“加大租賃用房供給，鼓勵住房租賃企業(yè)長期經營”、“政府對租賃市場的監(jiān)管、引導和信息公開制度”、“出租人權利和義務”、“承租人權利和義務”、“住房預售監(jiān)管”和“房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度”
2）加大租賃用房來源。鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經營。
3）保障承租人權利。包括：出租人不得強制方式驅逐承租人，收回住房；合同中未約定租金調整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年；承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務（我們認為包含教育和醫(yī)療）。
4）對“二房東”行為做出明確規(guī)定。承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當征得出租人的書面同意。自然人轉租住房達到一定規(guī)模的，應當依法辦理工商登記。
5）對開發(fā)商銷售和中介做出更嚴格規(guī)定。不得同時在兩個及以上機構從事房地產經紀活動。以上規(guī)定對自由經紀人和經紀人平臺造成沖擊。
對行業(yè)中長期構成利好。新一屆政府在房地產發(fā)展頂層制度設計中最大改變是構建多層次住宅市場體系，最終實現(xiàn)“高端有限制、中端有市場，低端有保障”的房地產市場。我們認為意見稿立足構建“租售并舉”市場，有利于房地產行業(yè)中長期的健康發(fā)展。
投資建議：截至2017 年5 月19 日，A 股市場動態(tài)（TTM）PE 在19.87 倍，房地產板塊動態(tài)（TTM）PE 在16.97 倍。政策對從事長租公寓業(yè)務的世聯(lián)行構成直接利好、間接利好商業(yè)類（中國國貿、金融街、北辰實業(yè)）和地產基金（嘉寶集團）。
風險提示：行業(yè)存在繼續(xù)調控風險和基本面下行風險。
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