[摘要] 解決房價漲幅過高的手段除增大土地供應外，更加重要的方向在于存量改革，即構建多層次供給體系和樹立“人人有房住、不等于人人有房產”的消費觀。
投資要點：
地產供給側改革，從增量到存量。我們在2016 年行業深度《從區域和產品結構上推進地產供應側改革》報告中指出，解決房價漲幅過高的手段除增大土地供應外，更加重要的方向在于存量改革，即構建多層次供給體系和樹立“人人有房住、不等于人人有房產”的消費觀。本次新規定符合預期。
對《征求意見稿》主要內容解讀
1）六大層面，對住房租賃和銷售管理做出明確規定。具體包括：“加大租賃用房供給，鼓勵住房租賃企業長期經營”、“政府對租賃市場的監管、引導和信息公開制度”、“出租人權利和義務”、“承租人權利和義務”、“住房預售監管”和“房地產經紀專業人員職業資格制度”
2）加大租賃用房來源。鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營。
3）保障承租人權利。包括：出租人不得強制方式驅逐承租人，收回住房；合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金；出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年；承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規定的基本公共服務（我們認為包含教育和醫療）。
4）對“二房東”行為做出明確規定。承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當征得出租人的書面同意。自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。
5）對開發商銷售和中介做出更嚴格規定。不得同時在兩個及以上機構從事房地產經紀活動。以上規定對自由經紀人和經紀人平臺造成沖擊。
對行業中長期構成利好。新一屆政府在房地產發展頂層制度設計中最大改變是構建多層次住宅市場體系，最終實現“高端有限制、中端有市場，低端有保障”的房地產市場。我們認為意見稿立足構建“租售并舉”市場，有利于房地產行業中長期的健康發展。
投資建議：截至2017 年5 月19 日，A 股市場動態（TTM）PE 在19.87 倍，房地產板塊動態（TTM）PE 在16.97 倍。政策對從事長租公寓業務的世聯行構成直接利好、間接利好商業類（中國國貿、金融街、北辰實業）和地產基金（嘉寶集團）。
風險提示：行業存在繼續調控風險和基本面下行風險。
