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　　樓市的長效機制終于來了！住建部打響了重要一槍

　　全國首個關(guān)于住房租賃和銷售的條例法規(guī)發(fā)布，除了穩(wěn)定房價預(yù)期，政府對房東、中介采取了更為嚴格的監(jiān)管措施，目的是保護承租人的利益，形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。

　　業(yè)內(nèi)報告預(yù)測，到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

　　正在熱播的電視劇《歡樂頌》就像一面鏡子，先不論這面鏡子公正不公正，但是照出了這個社會的各種癥結(jié)，從房子到職場到婚戀觀等等，每個人都能看到自己關(guān)心的話題。

　　樊勝美的吶喊：“房子，房子！”

　　劇中的樊勝美提到，她們?nèi)撕献獾母邫n小區(qū)房租一個月8000，一季度物業(yè)費1080。這樣算下來，一年房租96000，一年物業(yè)費4320，每人每月均攤2787元。其實以現(xiàn)在的房租情況看，上海很難能租到這樣一個三居室、帶電梯、性價比這么高的房子了。

　　隨著一二線城市房價一年多以來的暴漲，火爆的樓市經(jīng)過輪番調(diào)控之后，房價雖有回落的趨勢，但仍舊處于高位，漂族們不得不面臨房東大幅漲房租的情況。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當中以新就業(yè)的大學生和外來務(wù)工人員為主要群體，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來中國將有約2億人進入租房市場，到2030年，租賃人口達2.7億人。

　　而住建部最新發(fā)布管理條例征求意見稿，對住房租賃的各方進行了詳細的權(quán)責界定。這是全國首個關(guān)于住房租賃和銷售的條例法規(guī)，除了穩(wěn)定房價預(yù)期，政府對房東、中介采取了更為嚴格的監(jiān)管措施，目的是保護承租人的利益，形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。

　　21世紀經(jīng)濟報道指出，房地產(chǎn)長效機制需要三項立法安排：一項是房地產(chǎn)稅法（不會在本屆人大任期內(nèi)出臺）；一項是住房法，或者叫基本住房法，主要是保障居民基本住房權(quán)的問題；還有一項，就是住房租賃法。

　　該征求意見稿的發(fā)布，是建立房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分。

　　住房“租賃時代”，租房者美好時代要來了？

　　5月19日晚間，住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知。財經(jīng)韜略總結(jié)道，這個“征求意見稿”最大的看點，是對“房屋租賃”的各方，進行了詳細的權(quán)責界定，它昭示著中國房地產(chǎn)即將開啟一個新時代：租賃時代！

　　整個征求意見稿，對于租房買房有詳細的規(guī)定，尤其是對于租客利益有很多保護措施，保護租房者的合法權(quán)益，解決房東過于強勢的問題。不僅房東要尊重租房者，政府也要尊重租房者。

　　這個條例，租房者將獲得哪些紅利：

　　1、出租人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能。

　　2、出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。

　　3、住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

　　4、鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同。

　　5、當事人應(yīng)當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當提前三個月通知承租人。

　　6、住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

　　7、辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

　　8、出租人收取押金的，應(yīng)當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當承擔舉證責任。

　　9、未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。

　　10、出租人在租賃期限內(nèi)不得解除住房租賃合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改結(jié)構(gòu)等）

　　11、出租人出租住房，應(yīng)當符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

　　12、經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

　　韜略財經(jīng)指出，在12項紅利里，11項由房東提供，主要解決了房東過于強勢的問題。

　　在去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。今年初，國務(wù)院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。

　　韜略財經(jīng)認為，要想真正開啟“租賃時代”，僅僅讓房東讓渡權(quán)利是遠遠不夠的，核心是政府要賦予租房者更多的權(quán)利。說白了，就是讓租房者可以享受到購房者、戶籍人口同樣的公共資源、公共服務(wù)。

　　這也將是市場萬分關(guān)注的改革方向。

　　此外，征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強化了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管。

　　規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房條件，在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。規(guī)范房企住房銷售行為，不得發(fā)布虛假信息、哄抬房價、捂盤惜售、標價外加價等12項明確禁止的行為。

　　為整治中介市場亂象，意見稿規(guī)定了中介機構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。

　　房租與房價的畸形關(guān)系

　　方正證券任澤平此前研報中曾分析指出，目前中國主要城市的靜態(tài)租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市。根據(jù)國際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報率為4%--6%，中國水平遠低于國際標準水平。

　　在大城市里，租房和買房出租的人具有非常大的財富差距，因此在富人買房、窮人租房的社會里，租房群體可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上漲一點，需求會回落得很快，這可能也是房租上漲不如房價的根本原因。

　　此外，中國的房地產(chǎn)并非僅有簡單的居住功能，而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體。房子跟戶口掛鉤，房子的位置也決定了住戶所享受的各種公共資源的優(yōu)劣。一旦外來者在大城市買房落戶后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及醫(yī)療資源更加豐富。

　　美國等發(fā)達國際的住房平均租金回報率在7%左右，中國房地產(chǎn)租賃市場的嚴重發(fā)展不足，過低的租金回報率激發(fā)了炒作行為的盛行。

　　整治不健康租賃市場，一定程度擠壓房價泡沫

　　央視財經(jīng)指出，由于在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著“弱勢群體”的角色。在這個遠談不上客戶友好型的市場中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋?cè)嗽骸?，一有機會就轉(zhuǎn)戰(zhàn)購房市場，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務(wù)也在所不惜。因此，可以說并不健康的租賃市場和投機式購買一起催生了房價泡沫。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，說明三月中下旬以來出臺的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。不過雖然結(jié)果類似，但從上而下的政府調(diào)控和從下而上的房企降價并不能畫上等號。一旦政策力度有所放緩，那么房價就有可能再次抬頭。

　　因此比起“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。在擠泡沫、讓市場重歸正常軌道的過程中，進一步健全購租并舉的住房制度勢在必行。而將要出臺的條例就旨在規(guī)范住房租賃行為，保護當事人合法權(quán)益，保障交易安全。讓租房者更安心。

　　租賃是經(jīng)濟發(fā)展大勢所趨，萬億級租房市場洞開

　　“未來3~5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣，中國未來的租房市場空間巨大?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)在2016年《租賃崛起》報告分享會上表示。該報告更是預(yù)測，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人；到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

　　2016年6月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場供應(yīng)主體首要位置。