據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)于物業(yè)增值，
86.7%的寫字樓投資客更關(guān)注租金回報(bào)，但鄭州的寫字樓，緣何不敢輕談租金？
“如果有人要，每平我降1000，幫我出手吧。”
去年12月，在高鐵商務(wù)區(qū)投資了半層寫字樓的魏先生，現(xiàn)在很無奈。雖然有多次成功的寫字樓投資經(jīng)驗(yàn)，并沒有給他多大的信心。看著高鐵商務(wù)區(qū)寫字樓密集扎堆的“陣勢”，他對(duì)未來的租金收益心里沒有一點(diǎn)底兒。
魏先生的憂慮，自然有他的緣由。
同質(zhì)化、價(jià)格戰(zhàn)，新東站商圈寫字樓未來堪憂
從鄭州寫字樓市場近年發(fā)展態(tài)勢看，從2011年中原經(jīng)濟(jì)區(qū)正式獲批，兩年多的時(shí)間，國內(nèi)外資本注入，中小企業(yè)集體崛起，住宅政策調(diào)控，三重驅(qū)動(dòng)力作用下，商務(wù)地產(chǎn)備受關(guān)注，供銷兩旺。
于此同時(shí)，高鐵板塊開始春心萌動(dòng)，數(shù)十家項(xiàng)目相繼入市，勢呈“井噴”。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年鄭州寫字樓存量將達(dá)約400萬平方米，按目前鄭州80萬-100萬平方米的年去化速度計(jì)算，消化存量就得4至5年。
不可否認(rèn)，從中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的崛起，和鄭州市在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭地位來看，鄭州目前的寫字樓市場存量，遠(yuǎn)未滿足未來的市場需求，大量辦公需要仍待開發(fā)。
但問題是，現(xiàn)在東區(qū)熱火朝天的施工場面與銷售中心氣氛沉悶的現(xiàn)狀，已形成巨大反差，銷售冷淡，咨詢者寥寥。東區(qū)的寫字樓供應(yīng)量、開發(fā)速度，明顯超出了該地區(qū)企業(yè)需求增長的速度，超過了該區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速、超過了區(qū)域內(nèi)企業(yè)新增速度。
這樣直接的后果，就是直接引發(fā)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲈谑蹣潜P價(jià)格競相走低，各個(gè)項(xiàng)目紛紛打折促銷，對(duì)于租賃市場，同樣會(huì)引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。
何況，東區(qū)寫字樓的價(jià)格戰(zhàn)，已是不爭的事實(shí)。
這種價(jià)格戰(zhàn)主導(dǎo)的區(qū)域市場若長期發(fā)展下去，寫字樓價(jià)值將會(huì)受到極大傷害，價(jià)格走低直接導(dǎo)致的現(xiàn)象便是進(jìn)駐企業(yè)良莠不齊→優(yōu)質(zhì)企業(yè)/大型投資客退出該地區(qū)（或該樓宇）→價(jià)格戰(zhàn)升級(jí)→租金低承受力企業(yè)持續(xù)涌入→優(yōu)質(zhì)企業(yè)望而卻步，形成一個(gè)難以收拾的惡性循環(huán)。情況惡劣的，甚至有可能導(dǎo)致區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霰辣P，投資者穩(wěn)定的收益難以保障，區(qū)域商業(yè)環(huán)境完全惡化。
投資回報(bào)成敏感詞，高租金回報(bào)，想說愛你不容易
鄭州寫字樓的存量面積已達(dá)到了歷史最高水平。多個(gè)寫字樓項(xiàng)目先后交房，供應(yīng)集中入市，無論是出售的投資型物業(yè)，還是品牌開發(fā)商自持的高端辦公物業(yè)，同樣遵循一條法則，即價(jià)格決定價(jià)值。
而居高不下的商務(wù)租金價(jià)格，就是寫字樓價(jià)值最明顯的表征。租金回報(bào)率，作為一種投入產(chǎn)出比，也是投資者衡量寫字樓物業(yè)是否值得投資的有力參考。
據(jù)某房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，相對(duì)于物業(yè)增值，86.7%寫字樓投資客戶更關(guān)注租金回報(bào)。但是，就目前東區(qū)的市場狀況來看，租金回報(bào)已相當(dāng)敏感。
不少客戶對(duì)開發(fā)商預(yù)估的3-5元的高租金產(chǎn)生了免疫；甚至也有開發(fā)商開始避諱向客戶談起投資回報(bào)，轉(zhuǎn)而向產(chǎn)品力上傾斜，因?yàn)轫?xiàng)目的高拿地成本和目前的低租金形成的價(jià)值倒置，早已將投資回報(bào)一路拉低。
而產(chǎn)品的高同質(zhì)化，又讓企業(yè)租戶在地段共生、配套共享、宣傳內(nèi)容和產(chǎn)品內(nèi)容幾乎一樣的寫字樓面前，更偏向于選擇租金相對(duì)低廉的寫字樓，這無疑就降低了收益預(yù)期。
未來幾年大量辦公樓陸續(xù)上市及大量供應(yīng)，中高端寫字樓競爭日益白熱化，租金的升勢受到壓力，再加上，高鐵商務(wù)區(qū)內(nèi)60-70%的都是投資型客戶，激烈市場競爭，高投資比重，雙重作用之下，將直接推高高鐵區(qū)域?qū)懽謽堑目罩寐剩妥饨鹗找妗?
以高鐵區(qū)某成交均價(jià)為14000元/平方米的寫字樓項(xiàng)目為例，租金為2.5元/平米/天，那么，該項(xiàng)目的年租金回報(bào)率則為6.4%（年回報(bào)率=每平方米的租金÷每平方米的售價(jià)×12個(gè)月），需要15.62年才能順利回本。
而這樣的投資回報(bào)，卻是排除項(xiàng)目同質(zhì)化在未來引起的租金大戰(zhàn)和高空置率等不利因素后的理想計(jì)算結(jié)果。
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