[摘要] 克而瑞分析指出，上半年金融收緊趨勢未變，融資難、資金緊缺是所有房企面臨的最大問題。在投資拿地上反應明顯，不僅制約了房企中長期的投資力度，更加劇了房企間布局的分化。
堅決遏制房價上漲 加快建設長效機制
中共中央政治局7月31日召開會議，會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。
在因地制宜、因城施策的思路指引下，房地產調控正在逐步趨嚴。有機構統計顯示，在剛剛過去的7月，國內有超過40個城市發布了各類房地產調控升級政策，且調控正在逐步向二三線城市下沉。
今年以來，建立房地產市場長效機制，促進房地產市場平穩健康發展，已經成為行業內的共識。如何讓房地產市場真正穩定發展，成為各個市場主體必須面對的問題。
7月調控次數刷新同期紀錄
事實上，根據不完全統計，進入7月以來，已經有超過40個城市發布了各類房地產調控升級政策，這一調控次數也刷新了最近兩年來樓市調控的同期紀錄。
調控范圍包括進一步規范企業購買商品住房行為、規范商品房銷售秩序、全面整治互聯網房產中介、打擊二手房市場“陰陽合同”和“高評高貸”現象等。
克而瑞分析指出，值得注意的是，在7月出臺的各類調控政策中，包括寧德、臨汾、棗莊、大理、澄邁、西雙版納等在內的三四線城市計劃占據了主流。
個別城市還針對調控房價以比例的形式設置了漲幅上限，例如在7月10日，福建寧德發布通知，中心城區新建商品住宅均價在2018年1月的（8882元/平方米）的根底上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅（毛坯）預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內。
據初步測算，從同比看，70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平，二手住宅銷售價格由上月下降轉為上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴大0.9和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。
堅決遏制房價上漲
中原地產首席分析師張大偉認為，中央政治局會議提出下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，這體現出調控政策或將更加趨向嚴格。
“樓市之所以需要調控，就是因為供需結構緊張使得房價仍有上漲空間，‘買房就賺錢’的這個預期仍然存在”，張大偉指出，幾年前樓市相對低迷的階段，是不需要限購、限價等措施，當前階段遏制房價上漲，仍然需要多種政策并舉來應對挑戰。
克而瑞分析認為，接下來房地產市場具體調控手段還是堅持因城施策、促進供求平衡、合理引導預期、整治市場秩序等方面。
今年6月底，住建部等七部委在國內30座城市聯合開展治理樓市亂象專項行動，到了7月31日，住建部官網公布了20家違法違規房企及中介黑名單，并指出這些企業的違法違規行為主要涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，侵害了人民群眾合法權益，嚴重擾亂了房地產市場秩序，造成了不良的社會影響。
張大偉認為，過去各大城市都在新出調控政策，此次對30城開展治理專項行動，也是對樓市政策執行情況的一次檢查。
當前，建立房地產市場平穩健康發展長效機制的步伐正在加快，對此克而瑞分析認為，具體或將在三個方面加快出臺措施。一是土地供應有供有限，高位庫存城市應大幅調降供地指標，庫存不足、房價上漲壓力大的城市要增加土地供應和加快供應節奏；二是租賃市場仍在起步階段，相關制度建設存在空白，應加快發展租賃市場；三是房地產稅年內或將有實質性舉措。
房企銷售業績將分化
根據克而瑞公布的《2018年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，截至今年7月，碧桂園、萬科、恒大三家房企分別實現銷售流量金額4614.9億元、3502.8億元和3446.8億元。這其中，碧桂園距離突破去年5508億元的目標僅有約900億元的差距，其余兩家龍頭房企距離超過去年全年業績也已不遠。
除“碧恒萬”三家外，保利、融創繼續鞏固各自陣地，以2431.2億元和2253.0億元排名第四、第五位。截至7月底，業績已經突破千億關口的房企共有10家，除前述幾大企業外，還有綠地、中海、龍湖、新城控股和華潤置地等規模房企。
與6月單月超過萬億的銷售規模相比，百強房企7月業績環比下降31.5%。不過克而瑞分析指出，這種下滑是季節性因素所致，事實上，7月單月的銷售規模達到7642億元，這一數字是與今年前6月的均值基本持平的，同比增幅為57.7%。
盡管今年以來不少企業銷售規模不斷增長，銷售額也突破紀錄，但房企面臨的市場環境更加復雜，資金緊缺仍是所有企業共同面臨的問題。從克而瑞發布的1-7月房地產企業新增貨值數據來看，恒大、碧桂園、萬科融創等企業新增土地貨值較高，規模較大，但對于新增貨值排名50開外的房企而言，生存空間被進一步擠壓，不少企業的新增土儲集中度均小于銷售。
克而瑞分析指出，上半年金融收緊趨勢未變，融資難、資金緊缺是所有房企面臨的最大問題。在投資拿地上反應明顯，不僅制約了房企中長期的投資力度，更加劇了房企間布局的分化。盡管7月房企銷售業績由于季節性因素環比下降，但預計三季度后半段和四季度，房企或將加大投資和新開工力度，加快推貨，房企銷售規模有望繼續保持增長。(葛政涵)
