王嘉

　　眼下正是應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生尋找合適租房房源的時候。在租房過程中，有可能會遭遇各種問題，如房東不靠譜、中介不講理、房屋租賃合同有陷阱等，畢業(yè)生們須多加留心。

　　捆綁神秘軟件

　　交房租變成還貸款

　　案例回放

　　應(yīng)屆畢業(yè)生小董找合租房時，中介公司向他推薦了“經(jīng)濟(jì)壓力小”的“押一付一”付款方式。對方稱，這種方式需要綁定一個叫“某某貸”的軟件，以后每月通過該軟件繳納房租即可，但并未告知這實際上是貸款。中介幫助小董按軟件指示流程操作，上傳身份信息、銀行卡信息等。隨后，小董分別給付了一個月的押金和房租。第二個月時，小董發(fā)現(xiàn)“某某貸”平臺上顯示自己已貸款4萬余元，正是余下11個月未交的房租。小董要求退房，中介在一個月后才幫他解除貸款，但已超過最遲還款期，小董還要承擔(dān)超期還款的利息。

　　法律提示

　　在上述案例中，房屋中介未告知小董注冊的“某某貸”是貸款軟件，反而進(jìn)行誤導(dǎo)，中介的行為是一種民事欺詐行為，根據(jù)法律規(guī)定，受欺詐而形成的合同關(guān)系可以撤銷，撤銷后合同自始無效，租戶可以要求中介賠償損失。此外，小董也可以根據(jù)合同法的規(guī)定，主張經(jīng)營者對消費(fèi)者提供服務(wù)有欺詐行為，依照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　此外，中介要求租戶捆綁“某某貸”，其內(nèi)容應(yīng)被視為格式條款。中介作為提供格式條款的一方，非但沒有提請租戶注意關(guān)鍵性條款，反而加以欺瞞，使租戶蒙受損失，相關(guān)條款可視為無效。對于租戶的損失，理應(yīng)由中介賠償。

　　目前，市面上出現(xiàn)許多與中介合作的房屋分期平臺，其本質(zhì)上就是貸款平臺，按月交租成了分期還貸。分期的次數(shù)越多，利率就越高。很多中介公司會把利息算在房租里，對租戶聲稱“免息”，其實利息還是由租戶承擔(dān)，逾期還款不僅需要交付更多利息，甚至可能影響個人信用。

　　租賃期滿再交易

　　中介無權(quán)強(qiáng)行干預(yù)

　　案例回放

　　小周通過中介公司租住了房主張先生的一間房屋，每月租金3500元，押一付三，并一次性支付中介費(fèi)5000元。租期屆滿后，小周不想再次支付中介費(fèi)，想直接從張先生處續(xù)租并得到同意。但中介公司得知后稱，小周租住此房屋是利用了中介提供的信息，如果搬走，將扣除500元作為后續(xù)清理費(fèi)；如果續(xù)租，則仍需要繳納中介費(fèi)，否則將從押金中扣除。多次溝通未果，小周將中介公司訴至法院。

　　法律提示

　　中介服務(wù)的實質(zhì)是居間合同。在房屋租賃中介服務(wù)中，房主和租戶均屬于委托人，中介屬于居間人。合同法規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。

　　根據(jù)上述規(guī)定，如果小周搬走，房屋的清理工作應(yīng)當(dāng)由房東或者中介負(fù)擔(dān)，從押金中扣500元的清理費(fèi)是不符合法律規(guī)定的。

　　此外，租賃合同到期后，租戶與房東想要繼續(xù)交易，是否還應(yīng)交中介費(fèi)？根據(jù)合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方；當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。所以，如果房東不再通過中介出租房屋，是可以直接與租戶進(jìn)行交易的，中介無權(quán)干預(yù)。如果中介強(qiáng)行干預(yù)，甚至出現(xiàn)恐嚇等情形，租戶可保留好證據(jù)及時投訴或起訴。

　　違約使用房屋

　　租戶被訴支付違約金

　　案例回放

　　2014年3月，老鄭將房屋出租給林某，雙方簽訂合同，約定租賃期限為2年，租金為每月3000元；期間，若承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租，甲方有權(quán)要求乙方支付違約金3000元。2015年5月，林某擅自將房屋轉(zhuǎn)租給校友李某，雙方約定租期為一年。2016年1月，老鄭發(fā)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)租情況，要求解除與林某的合同，并支付違約金。

　　法律提示

　　案例中，老鄭與林某約定房屋不允許擅自轉(zhuǎn)租，屬于雙方合意，不違反法律的規(guī)定，對雙方具有約束力。林某的行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　現(xiàn)實中，法律對于轉(zhuǎn)租還有諸多規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)在六個月內(nèi)提出異議，否則其不能以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的。此外，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定是無效的，但出租人與承租人另有約定的除外。

　　在此，提醒各位出租人和承租人，在簽訂房屋租賃合同之前，最好了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況和預(yù)計使用情況，如房屋的產(chǎn)權(quán)人是否為出租人、出租人是否同意轉(zhuǎn)租、承租人是否有意轉(zhuǎn)租等。在租賃合同中，要盡量明確約定房屋的使用方式，同時也應(yīng)明確約定違約責(zé)任，以防發(fā)生糾紛時產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　（作者單位：北京市房山區(qū)人民法院）