[摘要] 眼下正是應屆大學畢業生尋找合適租房房源的時候。在租房過程中，有可能會遭遇各種問題，如房東不靠譜、中介不講理、房屋租賃合同有陷阱等，畢業生們須多加留心。
王嘉
眼下正是應屆大學畢業生尋找合適租房房源的時候。在租房過程中，有可能會遭遇各種問題，如房東不靠譜、中介不講理、房屋租賃合同有陷阱等，畢業生們須多加留心。
捆綁神秘軟件
交房租變成還貸款
案例回放
應屆畢業生小董找合租房時，中介公司向他推薦了“經濟壓力小”的“押一付一”付款方式。對方稱，這種方式需要綁定一個叫“某某貸”的軟件，以后每月通過該軟件繳納房租即可，但并未告知這實際上是貸款。中介幫助小董按軟件指示流程操作，上傳身份信息、銀行卡信息等。隨后，小董分別給付了一個月的押金和房租。第二個月時，小董發現“某某貸”平臺上顯示自己已貸款4萬余元，正是余下11個月未交的房租。小董要求退房，中介在一個月后才幫他解除貸款，但已超過最遲還款期，小董還要承擔超期還款的利息。
法律提示
在上述案例中，房屋中介未告知小董注冊的“某某貸”是貸款軟件，反而進行誤導，中介的行為是一種民事欺詐行為，根據法律規定，受欺詐而形成的合同關系可以撤銷，撤銷后合同自始無效，租戶可以要求中介賠償損失。此外，小董也可以根據合同法的規定，主張經營者對消費者提供服務有欺詐行為，依照消費者權益保護法的規定承擔損害賠償責任。
此外，中介要求租戶捆綁“某某貸”，其內容應被視為格式條款。中介作為提供格式條款的一方，非但沒有提請租戶注意關鍵性條款，反而加以欺瞞，使租戶蒙受損失，相關條款可視為無效。對于租戶的損失，理應由中介賠償。
目前，市面上出現許多與中介合作的房屋分期平臺，其本質上就是貸款平臺，按月交租成了分期還貸。分期的次數越多，利率就越高。很多中介公司會把利息算在房租里，對租戶聲稱“免息”，其實利息還是由租戶承擔，逾期還款不僅需要交付更多利息，甚至可能影響個人信用。
租賃期滿再交易
中介無權強行干預
案例回放
小周通過中介公司租住了房主張先生的一間房屋，每月租金3500元，押一付三，并一次性支付中介費5000元。租期屆滿后，小周不想再次支付中介費，想直接從張先生處續租并得到同意。但中介公司得知后稱，小周租住此房屋是利用了中介提供的信息，如果搬走，將扣除500元作為后續清理費；如果續租，則仍需要繳納中介費，否則將從押金中扣除。多次溝通未果，小周將中介公司訴至法院。
法律提示
中介服務的實質是居間合同。在房屋租賃中介服務中，房主和租戶均屬于委托人，中介屬于居間人。合同法規定：居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。
根據上述規定，如果小周搬走，房屋的清理工作應當由房東或者中介負擔，從押金中扣500元的清理費是不符合法律規定的。
此外，租賃合同到期后，租戶與房東想要繼續交易，是否還應交中介費？根據合同法的規定，合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方；當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。所以，如果房東不再通過中介出租房屋，是可以直接與租戶進行交易的，中介無權干預。如果中介強行干預，甚至出現恐嚇等情形，租戶可保留好證據及時投訴或起訴。
違約使用房屋
租戶被訴支付違約金
案例回放
2014年3月，老鄭將房屋出租給林某，雙方簽訂合同，約定租賃期限為2年，租金為每月3000元；期間，若承租人擅自將房屋轉租，甲方有權要求乙方支付違約金3000元。2015年5月，林某擅自將房屋轉租給校友李某，雙方約定租期為一年。2016年1月，老鄭發現房屋轉租情況，要求解除與林某的合同，并支付違約金。
法律提示
案例中，老鄭與林某約定房屋不允許擅自轉租，屬于雙方合意，不違反法律的規定，對雙方具有約束力。林某的行為屬于違約，應當承擔違約責任。
現實中，法律對于轉租還有諸多規定。根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，出租人知道或應當知道承租人轉租的，應當在六個月內提出異議，否則其不能以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的。此外，承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定是無效的，但出租人與承租人另有約定的除外。
在此，提醒各位出租人和承租人，在簽訂房屋租賃合同之前，最好了解房屋產權狀況和預計使用情況，如房屋的產權人是否為出租人、出租人是否同意轉租、承租人是否有意轉租等。在租賃合同中，要盡量明確約定房屋的使用方式，同時也應明確約定違約責任，以防發生糾紛時產生不必要的麻煩。
（作者單位：北京市房山區人民法院）
