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樓市“三變”：加速回歸居住屬性加速去杠桿

2018-04-10 09:07 來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

[摘要] 從年初幻想政策松動(dòng)到現(xiàn)在預(yù)期政策從嚴(yán)、優(yōu)化，長(zhǎng)效機(jī)制也在逐步落地。這些將推動(dòng)未來(lái)行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻轉(zhuǎn)變，租售并舉之下，樓市正加速回歸居住屬性。

　　“這個(gè)清明假期的行情還是冷清，來(lái)現(xiàn)場(chǎng)咨詢的客戶很少，估計(jì)同比下降了10%，成交的更少了。”某二手房中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問(wèn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)。

　　市場(chǎng)降溫的背后折射了樓市的變化：買(mǎi)房的變了，投機(jī)客離場(chǎng)，以房換房的剛需占比提升，購(gòu)房成本增加了，全款購(gòu)買(mǎi)方式增多了；賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商也變了，不敢拿地王，想方設(shè)法降杠桿；政策預(yù)期也變了，從年初幻想政策松動(dòng)到現(xiàn)在預(yù)期政策從嚴(yán)、優(yōu)化，長(zhǎng)效機(jī)制也在逐步落地。這些將推動(dòng)未來(lái)行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻轉(zhuǎn)變，租售并舉之下，樓市正加速回歸居住屬性。

　　購(gòu)房群體切換

　　“售樓處客流量雖比去年清明節(jié)明顯提升，但與之前幾年差別仍然較大?！北本┴S臺(tái)區(qū)天悅壹號(hào)售樓經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。記者調(diào)研的豐臺(tái)區(qū)天悅壹號(hào)位于豐臺(tái)新宮商圈，目前均價(jià)在每平米85000元左右?！鞍凑漳壳罢{(diào)控政策和買(mǎi)房人的需求，預(yù)計(jì)今年價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)。政策方面可能不會(huì)放松，至于是否會(huì)更加嚴(yán)格還要看市場(chǎng)情況?！?/font>

　　同時(shí)，房地產(chǎn)信貸也在不斷收緊。售樓經(jīng)理稱，“房貸利率政策仍然比較緊，銀行會(huì)根據(jù)購(gòu)房者資質(zhì)等條件綜合審定，目前最低也要基準(zhǔn)上浮5%，上浮10%至20%也比較常見(jiàn)。折扣等房貸優(yōu)惠政策目前基本是沒(méi)有了?！?/font>

　　二手房方面，上述中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問(wèn)舉例稱，北京一小區(qū)62平方米的兩室一廳，2月底成交價(jià)是492萬(wàn)元。同一小區(qū)、同樣戶型，去年2月成交價(jià)可達(dá)550多萬(wàn)元。

　　事實(shí)上，房貸收緊對(duì)購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)也形成較大影響。有房屋中介表示，“首付比提高后，炒房現(xiàn)象少了很多。換房和剛需則比以前多了。利率方面，北京地區(qū)目前最便宜的是基準(zhǔn)上浮5%，一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了，銀行審核更嚴(yán)格，額度也少了?！?/font>

　　鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，嚴(yán)調(diào)控結(jié)束了北京房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月的上漲勢(shì)頭，隨后出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅15%左右。無(wú)論是單看北京還是其他熱點(diǎn)城市，可以說(shuō)調(diào)控起到了預(yù)期效果。

　　“從需求結(jié)構(gòu)看，‘認(rèn)房又認(rèn)貸’對(duì)換房交易影響更大?！痹S小樂(lè)稱，有貸款記錄均被認(rèn)定為“二套”，首付上提到60%或80%，房貸利率上浮20%，導(dǎo)致?lián)Q房首付比例大增。同換房首付比例大增不同的是，純剛需首付在調(diào)控前后沒(méi)有變化，因此調(diào)控后剛需成交占比有明顯增加。

　　加速去杠桿

　　在樓市嚴(yán)調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商壓力陡增。在熱點(diǎn)城市，無(wú)論是銷售價(jià)格和速度，還是融資渠道和成本均不同程度的受到影響。

　　從之前屢屢出現(xiàn)的“地王”來(lái)看，在2017年幾乎絕跡。土地流拍情況開(kāi)始增多。國(guó)泰君安分析師謝皓宇表示，今年1月一線城市出現(xiàn)四塊流拍地塊，是2014年4月以來(lái)一線城市流拍地塊數(shù)量最高的一個(gè)月，二三線城市流拍情況在逐漸增多。

　　中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告指出，“房住不炒”成為2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)，一二線城市延續(xù)此前調(diào)控并加大土地供應(yīng)，高溢價(jià)拿地已成小概率事件；三四線城市熱度分化，部分城市承接外溢需求熱度上升。

　　“當(dāng)前土地成交溢價(jià)率較低，從側(cè)面說(shuō)明企業(yè)拓展資源意愿不高?！敝行抛C券研究部研究員陳聰表示，緊信用市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)資金成本上升，最終可能推動(dòng)部分企業(yè)理性認(rèn)識(shí)當(dāng)前投資環(huán)境，開(kāi)始適度去杠桿。

　　融信中國(guó)董事會(huì)主席歐宗洪表示，集團(tuán)也將采納“降杠桿、減負(fù)債、增抗險(xiǎn)、調(diào)資金”的謹(jǐn)慎理財(cái)之道，靈活運(yùn)用多元化多渠道的融資模式、降低資金成本。

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈表示，在整治影子銀行的大環(huán)境下，融資渠道較窄的小開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)很可能面臨融資成本攀升甚至資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。不排除大開(kāi)發(fā)商以此為契機(jī)，擴(kuò)張市場(chǎng)份額，甚至實(shí)施行業(yè)內(nèi)兼并，市場(chǎng)集中度料將提高。

　　長(zhǎng)效機(jī)制“在路上”

　　3月中下旬以來(lái)，杭州、西安、成都、海南等地接連出臺(tái)限購(gòu)、搖號(hào)等調(diào)控政策。其中，海南明確，非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)1套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。

　　“從2017年和2018年一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度雖有所下降，但仍然處于相對(duì)高位。”東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，目前收緊調(diào)控幅度較大的城市或省份，如昆明、海南、廣州、大連等，就是近期房?jī)r(jià)上漲速度較快的區(qū)域。2月70城商品房銷售價(jià)格同比增速5.8%，較之2016年10.8%的高點(diǎn)雖然已大幅回落，但仍處在歷史平均水平之上。短期內(nèi)期待政策的放松是不現(xiàn)實(shí)的。

　　在樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)的同時(shí)，加快培育住房租賃市場(chǎng)，也使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸在發(fā)生變化。比如，北京市計(jì)劃今后5年供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，年均供地任務(wù)量約200公頃。根據(jù)中原地產(chǎn)分析，1000公頃土地可建成30萬(wàn)-40萬(wàn)套租賃房。若如期完成，將在未來(lái)五年為北京提供10%-15%的增量房源。

　　上海今年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新增租賃房源計(jì)劃開(kāi)工和轉(zhuǎn)化總量20萬(wàn)套、新增代理經(jīng)租房源9萬(wàn)套（間）的目標(biāo)。作為樓市標(biāo)桿的京滬兩地的租賃住房政策的推出和落地，將對(duì)政策落地產(chǎn)生示范引領(lǐng)效應(yīng)。

　　租購(gòu)并舉落地也離不開(kāi)租賃供給改革。我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，要從農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供應(yīng)、城市土地出讓、城市原有閑置物業(yè)改造再利用、小業(yè)主住房出租等方面入手，允許部分企業(yè)在建設(shè)園區(qū)時(shí)配建員工宿舍，多策并舉拓寬租賃供給渠道。

　　中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍認(rèn)為，政策導(dǎo)向逐漸明朗，租賃市場(chǎng)潛力巨大，但發(fā)展將呈現(xiàn)出差異趨勢(shì)。比如，人口凈流入較多的一線城市和強(qiáng)二線城市相比于其它城市的市場(chǎng)空間更廣。

　　歐宗洪表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在“分類調(diào)控，因城因地”差異性調(diào)控措施中，有望實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵突破，踏入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代。