房企“回A”長路漫漫

　　IPO再出新政，企業(yè)被否后三年內不能重組上市；業(yè)內認為，無論是IPO還是借殼，房企回歸A股希望渺茫

　　近幾年來，包括富力、首創(chuàng)、萬達、恒大等在內的不少房企通過不同方式掀起回歸A股的潮流，但是內地資本市場對于房地產開發(fā)企業(yè)的門檻和要求從未有過根本的松綁，且愈發(fā)嚴苛。近日，IPO（首次公開募股）再出新政，企業(yè)被否后三年內不能籌劃重組上市。

　　在業(yè)內人士看來，無論是IPO還是借殼，2018年房地產在調控依舊從緊、融資渠道全面收緊的背景下，房企的“回A”之路將會更加艱難，特別是在上述兩種方式不能同時進行的前提下，或將有部分房企出現(xiàn)主動申請中止審查的情況。

　　“回A”門檻再度提高

　　一度，不少房企的IPO審查進入“反饋階段”讓市場認為冰凍七年久的房企內地IPO將開閘，但事與愿違。

　　去年4季度以來，中國證監(jiān)會發(fā)行審核委員會（簡稱“發(fā)審委”）“亮劍”IPO，開啟嚴審風暴，直接的結果是，IPO申請通過率急速下降，主板成為重災區(qū)，通過率僅超四成。

　　光大證券投行質控總部陳思遠曾發(fā)文表示，發(fā)審委一直延續(xù)下來的審核邏輯有一個突出的行業(yè)性特征判斷，也即在國家大勢和行業(yè)總體監(jiān)管背景下，醫(yī)藥、農業(yè)、游戲、涉及房地產業(yè)務等都不會成為受到審核歡迎的行業(yè)，房地產行業(yè)不受歡迎主要由于相關監(jiān)管政策的嚴格。

　　據(jù)中國證監(jiān)會最新公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況》顯示，截至2018年2月22日，證監(jiān)會受理首發(fā)企業(yè)438家，其中，已過會27家，未過會411家。未過會企業(yè)中正常待審企業(yè)404家，中止審查企業(yè)7家。其中，在“涉房”企業(yè)中萬達商業(yè)地產、富力地產、同策房產咨詢、金輝集團、首創(chuàng)置業(yè)等繼續(xù)保持“已反饋”狀態(tài)。按照申報企業(yè)排序，分別位列77、78、79、80、86名。

　　據(jù)新京報記者觀察，去年，IPO排隊的房企中，萬達商業(yè)地產一度以第55位的順序排在第一位，但此后卻在50名到60名之間徘徊了4個多月，而最新的排位則是77位。顯而易見，房企的IPO目前處于停滯階段。

　　無獨有偶，2月23日，中國證監(jiān)會在其官網發(fā)布了《關于IPO被否企業(yè)作為標的資產參與上市公司重組交易的相關問題與解答》，明確IPO被否后企業(yè)參與上市公司重組交易的監(jiān)管標準，其中，對于重組上市類交易（俗稱借殼上市），證監(jiān)會稱企業(yè)在IPO被否決后至少應運行3年才可籌劃重組上市。

　　企業(yè)在IPO被否決后3年內禁止借殼上市，也就是說，企業(yè)想一手IPO、一手借殼的上市路徑將行不通了。

　　或將主動申請中止審查

　　事實上，IPO停滯不前，借殼也遭遇史上最嚴“借殼新規(guī)”。萬達商業(yè)地產私有化后首選借殼方式回歸A股，但是并未成功，轉戰(zhàn)IPO排隊已近三年。恒大希望重組深深房實現(xiàn)地產業(yè)務在內地的借殼上市，目前雖然完成了三輪戰(zhàn)投，但是“回A”仍沒具體時間表。再看成功“回A”的復星地產，雖然以借殼豫園的方式，但是重組方案遭遇三度調整，才驚險過關。

　　在業(yè)內人士看來，雖然兩種方式都比較難，但相對來說借殼會容易些。盡管如此，富力地產、首創(chuàng)置業(yè)這些“老將”仍選擇IPO的方式，并在這條道路上已經長跑10余年。

　　在協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖看來，IPO對已滿足上市要求的企業(yè)是最好選擇，上市和集資可一步到位，而借殼融資規(guī)模有限，往往不能一次性解決房企資金饑渴的問題，且借殼成本比IPO更加昂貴。

　　“至今沒有看到IPO政策松綁的可能，今年來看上述房企上市的希望很是渺茫。”黃立沖如是說。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，接下來證監(jiān)會可能對房企及其相關業(yè)務的上市目的給予更嚴厲的審查，預計房企上市計劃還將繼續(xù)延期。“在房地產調控收緊的背景下，房企通過IPO、借殼上市等方式進入A股均希望渺茫。不排除部分房企暫緩上市計劃，主動申請中止審查。”

　　事實上，此前富力地產中止IPO審查曾引起軒然大波，雖然富力地產回應稱由于保薦代表變更所導致，但市場仍進行了不同層面的解讀。而準備了兩年之久的碧桂園物業(yè)，也在去年12月11日撤“回A”股上市申請。

　　房企更改主營業(yè)務突圍IPO

　　前有猛虎,后有追兵。旨在通過資本市場進行大規(guī)模融資并降低負債的IPO或借殼方式受阻，而房企其他多元化的融資途徑也遭遇全面圍堵。

　　據(jù)同策咨詢研究院表示，2018年開年不利，房企融資“明道”“暗道”多條業(yè)務線被按“暫停鍵”。1月份，房企融資額收緊，各方式融資額度占比大幅波動，境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均大幅縮水。

　　更重要的是，2018年大部分房企將迎來債務的集中兌付高峰，今年或將成為房企“生死攸關”的一年。

　　雖然“回A”之路漫漫且修遠，但仍有房企不斷上下而求索。

　　不管是IPO抑或是借殼上市，對于房地產企業(yè)來說，其難度都猶如登山，但是也并非沒有機會，復星地產通過重組“回A”, 紅星美凱龍通過IPO實現(xiàn)A+H,均給了市場以希望。

　　在業(yè)內人士看來，調整主營業(yè)務配比或將可能為房企IPO加分。此前，萬達商業(yè)地產改變地產業(yè)務格局，日前已更名為萬達商管集團，在1至2年內消化房地產業(yè)務，今后不再進行房地產開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。

　　在2月27日舉行的首創(chuàng)置業(yè)2017年度業(yè)績會上，首創(chuàng)置業(yè)財務總監(jiān)范書斌坦言：“2017年底排隊78位，審核速度加快，但是房地產調控，對地產IPO有影響，沒有地產企業(yè)上會，我們跟監(jiān)管部門保持正常溝通。首創(chuàng)置業(yè)正在為盡快“回A”做出種種努力,例如文創(chuàng)方面、長租公寓業(yè)務,這些都是政府比較支持的,對“回A”有正面促進作用。”

　　某位不愿具名的機構人士認為，房企A股上市主要看主營業(yè)務構成，如果地產占比低于50%，證監(jiān)會就不會那么敏感。1月份紅星美凱龍成功上市，實現(xiàn)A+H的雙上市平臺，它的主營業(yè)務就是家居。另外在借殼上，帶有商業(yè)、產業(yè)背景的地產物業(yè)，不會受太大影響。(記者 段文平)

　　原標題：房企“回A”長路漫漫