[摘要] 在業內人士看來，無論是IPO還是借殼，2018年房地產在調控依舊從緊、融資渠道全面收緊的背景下，房企的“回A”之路將會更加艱難，特別是在上述兩種方式不能同時進行的前提下，或將有部分房企出現主動申請中止審查的情況。
房企“回A”長路漫漫
IPO再出新政，企業被否后三年內不能重組上市；業內認為，無論是IPO還是借殼，房企回歸A股希望渺茫
近幾年來，包括富力、首創、萬達、恒大等在內的不少房企通過不同方式掀起回歸A股的潮流，但是內地資本市場對于房地產開發企業的門檻和要求從未有過根本的松綁，且愈發嚴苛。近日，IPO（首次公開募股）再出新政，企業被否后三年內不能籌劃重組上市。
在業內人士看來，無論是IPO還是借殼，2018年房地產在調控依舊從緊、融資渠道全面收緊的背景下，房企的“回A”之路將會更加艱難，特別是在上述兩種方式不能同時進行的前提下，或將有部分房企出現主動申請中止審查的情況。
“回A”門檻再度提高
一度，不少房企的IPO審查進入“反饋階段”讓市場認為冰凍七年久的房企內地IPO將開閘，但事與愿違。
去年4季度以來，中國證監會發行審核委員會（簡稱“發審委”）“亮劍”IPO，開啟嚴審風暴，直接的結果是，IPO申請通過率急速下降，主板成為重災區，通過率僅超四成。
光大證券投行質控總部陳思遠曾發文表示，發審委一直延續下來的審核邏輯有一個突出的行業性特征判斷，也即在國家大勢和行業總體監管背景下，醫藥、農業、游戲、涉及房地產業務等都不會成為受到審核歡迎的行業，房地產行業不受歡迎主要由于相關監管政策的嚴格。
據中國證監會最新公布的《發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，截至2018年2月22日，證監會受理首發企業438家，其中，已過會27家，未過會411家。未過會企業中正常待審企業404家，中止審查企業7家。其中，在“涉房”企業中萬達商業地產、富力地產、同策房產咨詢、金輝集團、首創置業等繼續保持“已反饋”狀態。按照申報企業排序，分別位列77、78、79、80、86名。
據新京報記者觀察，去年，IPO排隊的房企中，萬達商業地產一度以第55位的順序排在第一位，但此后卻在50名到60名之間徘徊了4個多月，而最新的排位則是77位。顯而易見，房企的IPO目前處于停滯階段。
無獨有偶，2月23日，中國證監會在其官網發布了《關于IPO被否企業作為標的資產參與上市公司重組交易的相關問題與解答》，明確IPO被否后企業參與上市公司重組交易的監管標準，其中，對于重組上市類交易（俗稱借殼上市），證監會稱企業在IPO被否決后至少應運行3年才可籌劃重組上市。
企業在IPO被否決后3年內禁止借殼上市，也就是說，企業想一手IPO、一手借殼的上市路徑將行不通了。
或將主動申請中止審查
事實上，IPO停滯不前，借殼也遭遇史上最嚴“借殼新規”。萬達商業地產私有化后首選借殼方式回歸A股，但是并未成功，轉戰IPO排隊已近三年。恒大希望重組深深房實現地產業務在內地的借殼上市，目前雖然完成了三輪戰投，但是“回A”仍沒具體時間表。再看成功“回A”的復星地產，雖然以借殼豫園的方式，但是重組方案遭遇三度調整，才驚險過關。
在業內人士看來，雖然兩種方式都比較難，但相對來說借殼會容易些。盡管如此，富力地產、首創置業這些“老將”仍選擇IPO的方式，并在這條道路上已經長跑10余年。
在協縱策略管理集團創始人黃立沖看來，IPO對已滿足上市要求的企業是最好選擇，上市和集資可一步到位，而借殼融資規模有限，往往不能一次性解決房企資金饑渴的問題，且借殼成本比IPO更加昂貴。
“至今沒有看到IPO政策松綁的可能，今年來看上述房企上市的希望很是渺茫。”黃立沖如是說。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，接下來證監會可能對房企及其相關業務的上市目的給予更嚴厲的審查，預計房企上市計劃還將繼續延期。“在房地產調控收緊的背景下，房企通過IPO、借殼上市等方式進入A股均希望渺茫。不排除部分房企暫緩上市計劃，主動申請中止審查。”
事實上，此前富力地產中止IPO審查曾引起軒然大波，雖然富力地產回應稱由于保薦代表變更所導致，但市場仍進行了不同層面的解讀。而準備了兩年之久的碧桂園物業，也在去年12月11日撤“回A”股上市申請。
房企更改主營業務突圍IPO
前有猛虎,后有追兵。旨在通過資本市場進行大規模融資并降低負債的IPO或借殼方式受阻，而房企其他多元化的融資途徑也遭遇全面圍堵。
據同策咨詢研究院表示，2018年開年不利，房企融資“明道”“暗道”多條業務線被按“暫停鍵”。1月份，房企融資額收緊，各方式融資額度占比大幅波動，境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均大幅縮水。
更重要的是，2018年大部分房企將迎來債務的集中兌付高峰，今年或將成為房企“生死攸關”的一年。
雖然“回A”之路漫漫且修遠，但仍有房企不斷上下而求索。
不管是IPO抑或是借殼上市，對于房地產企業來說，其難度都猶如登山，但是也并非沒有機會，復星地產通過重組“回A”, 紅星美凱龍通過IPO實現A+H,均給了市場以希望。
在業內人士看來，調整主營業務配比或將可能為房企IPO加分。此前，萬達商業地產改變地產業務格局，日前已更名為萬達商管集團，在1至2年內消化房地產業務，今后不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。
在2月27日舉行的首創置業2017年度業績會上，首創置業財務總監范書斌坦言：“2017年底排隊78位，審核速度加快，但是房地產調控，對地產IPO有影響，沒有地產企業上會，我們跟監管部門保持正常溝通。首創置業正在為盡快“回A”做出種種努力,例如文創方面、長租公寓業務,這些都是政府比較支持的,對“回A”有正面促進作用。”
某位不愿具名的機構人士認為，房企A股上市主要看主營業務構成，如果地產占比低于50%，證監會就不會那么敏感。1月份紅星美凱龍成功上市，實現A+H的雙上市平臺，它的主營業務就是家居。另外在借殼上，帶有商業、產業背景的地產物業，不會受太大影響。(記者 段文平)
原標題：房企“回A”長路漫漫
