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　　核心提示|老百姓翹首以盼的新版《河南省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)將于2018年1月1日起正式施行。“業(yè)主委員會如何在政府的指導(dǎo)下成立？”“停車位‘只售不租’怎么辦？”“物業(yè)亂收費、亂漲價怎么辦？”“小區(qū)內(nèi)有人養(yǎng)犬咋制約？”“如何解決群眾在反映問題時，相關(guān)部門互相‘踢皮球’？”……對于在生活中存在的熱點、難點問題，新《條例》都以立法的形式進行了解決。

　　省人大法制委副主任委員關(guān)少鋒介紹稱，與老條例相比，新《條例》新增內(nèi)容超過60%，從原來的52條增至95條，字數(shù)從原來的8000字左右增加到18000字左右。“這是省人大30多年的立法史上，制定的字數(shù)最多，篇幅最長的一部條例。”關(guān)少鋒稱。

　　近日，在省住建廳組織召開的全省新修《河南省物業(yè)管理條例》宣傳貫徹工作會議上，省人大、住建部等相關(guān)專家對老百姓關(guān)心的問題進行了詳細解讀。

　　1.解決業(yè)主大會成立難、業(yè)主委員會工作難的問題

　　業(yè)主的合法權(quán)益怎么得到保護？業(yè)主的合理化建議怎么能引起物業(yè)公司的重視？這就需要在每個小區(qū)成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會怎么成立？誰來當(dāng)業(yè)主委員會主任？這就要召開業(yè)主大會來制定規(guī)矩，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任。而業(yè)主大會誰來籌備、誰來召集？選舉出來的業(yè)主委員會主任能不能代表廣大業(yè)主的聲音，這是物業(yè)管理中最大的問題之一。之前的條例提倡業(yè)主自治，業(yè)主委員會自治，但現(xiàn)實的情況是現(xiàn)在全省有93%的小區(qū)召開不了業(yè)主大會，成立不了業(yè)主委員會。

　　新的《條例》突出強化了基層政府在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立過程中的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。一是在業(yè)主大會籌備階段，規(guī)定由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責(zé)組建首次業(yè)主大會籌備組，組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的代表擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府征求業(yè)主意見后確定。二是規(guī)定在召開業(yè)主大會時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)派員參加。三是規(guī)定業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府責(zé)令其限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責(zé)召集。四是為解決較大小區(qū)業(yè)主大會開會難以及小區(qū)業(yè)主委員會工作難問題，規(guī)定業(yè)主戶數(shù)超過300戶可以成立業(yè)主代表大會，由業(yè)主代表大會履行與業(yè)主大會相同的職責(zé)。規(guī)定對業(yè)主委員會成員可以給予適當(dāng)補貼。

　　2.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行了規(guī)范

　　長期以來，很多小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司不滿意，主要是有的公司不正規(guī)、不規(guī)范；有的不會管理、不主動管理；有的刁難、恐嚇，甚至暴力對待業(yè)主；有的泄露業(yè)主信息等，導(dǎo)致小區(qū)管理混亂，業(yè)主沒有安全感，沒有幸福感。

　　對此，新的《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)；接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行巡查、養(yǎng)護、維修等義務(wù)。

　　3.規(guī)定了物業(yè)公司應(yīng)該公示的信息

　　長期以來，廣大業(yè)主都不知道物業(yè)公司到底應(yīng)該干啥，每天都干了啥，繳的物業(yè)費都到哪里了？

　　這次新《條例》為保障業(yè)主享有更多的知情權(quán)，參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)，規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)該在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況；公示物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況等。并規(guī)定業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

　　同時，《條例》還規(guī)定，對于物業(yè)公司未在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示有關(guān)信息的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　4.物業(yè)收費問題

　　物業(yè)費一直是廣大市民比較關(guān)心的問題，有些小區(qū)的物業(yè)管理水平和收費不成比例。個別小區(qū)的物業(yè)費甚至達到了每平方米4.7元，嚴重損害了群眾的切身利益。

　　新版《條例》新增規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取服務(wù)合同以外的任何未予標(biāo)明的費用。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　5.電梯安全問題在物業(yè)管理中，電梯安全非常重要。在一些小區(qū)內(nèi)，電梯困人、卡人問題經(jīng)常出現(xiàn)，電梯壞了長期得不到維修問題屢見不鮮。

　　《條例》第五十八條對此作了專門規(guī)定，電梯維護保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)加強電梯日常運行的檢查、保養(yǎng)和維護。電梯存在嚴重安全隱患，無改造、修理價值，或者達到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報廢條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時公示并報告業(yè)主，積極協(xié)調(diào)辦理報廢事宜。同時支持老舊小區(qū)家裝電梯，要求政府的規(guī)劃、財政、住建、國土、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保等部門對老舊小區(qū)安裝電梯要開辟“綠色通道”。

　　6.養(yǎng)犬問題

　　目前，小區(qū)養(yǎng)犬問題較多，犬只擾民、犬只傷人事件時有發(fā)生。尤其是烈性犬和大型犬，對老人、兒童造成了比較大的心理負擔(dān)和心理陰影。

　　對此，《條例》規(guī)定，禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高體重標(biāo)準(zhǔn)由省公安機關(guān)會同省畜牧部門、省城市管理部門確定，并自本條例實施之日起一年內(nèi)向社會公布。攜犬出戶的，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬的，由公安機關(guān)或者具有城市管理行政執(zhí)法權(quán)的部門沒收犬只，并處5000元以上一萬元以下罰款。犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　7.停車位問題

　　近年來，小區(qū)因為停車難的問題較為突出，不少小區(qū)存在“只賣不租”現(xiàn)象。原因主要有兩個，一是車位權(quán)屬不清，二是車位數(shù)量有限，滿足不了業(yè)主的需要。

　　為了解決業(yè)主停車難的問題，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車位、車庫的處置方式向物業(yè)買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示，約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內(nèi)容。

　　在處罰方面，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位將車位車庫出售給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期返還；逾期不改正的，沒收違法所得，每違規(guī)出售一個車位、車庫，處五萬元以上十萬元以下罰款。建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　8.專項維修基金問題

　　對于維修基金，很多業(yè)主都不知道如何使用，這次修改后的《條例》對其進行了明確規(guī)定：專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。業(yè)主大會選擇自行管理專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立專項維修資金賬戶，接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。（記者 孫煊哲 實習(xí)生 李叢叢）

　　原標(biāo)題：新版《河南省物業(yè)管理條例》元旦起施行 今后物業(yè)不能再“任性”