[摘要] 目前大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基準上浮10%。除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外，上浮10%已經成為房地產市場剛需的主流。從趨勢看，2018年也會延續這一變化。
國家統計局最新披露的數據顯示，11月份，國內一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。另據統計上海等嚴格限購的一線城市，房貸幾年來出現了首次下滑。
由于前兩年的房價上漲，疊加上2016年末的結轉，大部分房地產企業依然收獲了歷史上最豐盛的房地產盛宴：2017年是銷售業績與利潤上漲最為迅速的一年。本輪調控逐漸開始影響市場，對于房地產企業來說，壓力逐漸開始體現到銷售數據上。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大。
房貸政策不松動
國家統計局數字顯示，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體繼續保持平穩。從環比看，7個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；北京、上海、鄭州和武漢4個城市環比持平。從同比看，有11個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2至3.2個百分點之間，說明這些城市新建商品住宅價格已低于去年同期水平。
同時，上海二手房市場出現了5%左右的議價空間。由于新盤長期不開，客戶很有可能轉向二手房市場，當前房東誠意出售的比例還是相當高的，5%甚至更高的折扣比較常見。
某城商行的相關人士表示，現在對于住房按揭貸款是控制總額度。對于二手房，也要看房屋的新舊程度來決定最高貸款額度，但一定是嚴格執行限購政策。
上海此前的限購政策規定，購買首套房，申請商業貸款的，首付比例不得低于35%。在上海市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄以及在上海市已擁有1套住房的，均屬于購買第二套房。購買第二套普通自住房貸款首付比例不得低于50%，購買非普通自住房貸款首付比例不得低于70%。二套普通商品房貸款利率上浮10%。二套普通商品房個人貸款最高限額下調10%。
央行上?？偛颗兜?1月份上海市貨幣信貸運行情況顯示，上海個人住房貸款環比回落。11月份，上海市本外幣個人住房貸款當月減少48.12億元，同比減303.82億元。其中二手房貸款當月減少38.09億元，同比減192.56億元。11月末上海市本外幣個人住房貸款余額同比增長14.5%，增速環比和同比分別下降3.1個百分點和28.4個百分點。這是自2012年5月以來上海首度出現單月個人住房貸款環比減少。
12月還有不到2個星期，當下申請住房按揭貸款，銀行已經不可能放貸，這是2017年的常態。同時，因為成交量銳減，貸款額度雖然明顯收緊，特別是一線城市，但并未出現全面停貸現象。目前大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基準上浮10%。除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外，上浮10%已經成為房地產市場剛需的主流。從趨勢看，2018年也會延續這一變化。
房企業績不減
因為過去兩年多的樓市火爆，2017年房企將迎來歷史上銷售業績與利潤上漲最迅速的一年。樓市雖然調控，但市場影響在三季度末才出現。整體看，疊加上2016年末的結轉，大部分企業依然收獲了歷史上最豐盛的2017年房地產盛宴。
截至12月初，已經有9家房企公布2017年前11月銷售額，其中包括恒大、萬科等龍頭房企。整體看，9家房企合計銷售額達到了15395億元，比2016年同期上漲幅度高達50%。大部分房企已經完成年度任務。
從這9家企業看，萬科、恒大已突破4000億元大關，而融創也接近3000億元，新城等企業歷史首次銷售突破千億。
中原地產研究中心統計數據顯示，年內房企繼續積極拿地。截至2017年11月，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了20982億元。與2016年同期拿地金額13720億元對比，漲幅達到了53%(招拍掛數據)。而且，2017年以來，拿地過百億的房企達到了58家，而在2016年同期只有40家。在2017年拿地200億以上的企業大約30家。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，本輪調控逐漸開始影響市場，對于房地產企業來說，壓力逐漸開始體現到銷售數據上。房地產銷售增速持續收窄，企業之間分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現了雙下調。資金成本逐漸增加，各種融資渠道壓力逐漸增加，對于很多房企來說，資金鏈的風險逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大。
