[摘要] 所謂“租房分期”，即用戶只需“押一付一”，剩余的房租由平臺一次性支付給房東，用戶只需按照分期還款的方式按月支付當期房租及相應的服務費給平臺即可。
中介并購生成兩份貸款合同分期利息手續費高出“押一付三”
分期支付陷阱讓租房者叫苦不迭
2017年下半年，多項國家住房租賃政策出臺，包括上線國家租賃平臺、推出“只租不售”用地，讓住房租賃市場成為各方關注的焦點。房地產商、互聯網企業、第三方金融科技服務平臺紛紛加速布局住房租賃市場。
一時間，“租房分期”似乎成為重塑住房租賃市場的基因。
所謂“租房分期”，即用戶只需“押一付一”，剩余的房租由平臺一次性支付給房東，用戶只需按照分期還款的方式按月支付當期房租及相應的服務費給平臺即可。
這種新興租房模式迅速開辟了市場，但同時，各種問題也涌入大眾視野。
租一套房卻要交兩份房租
陳陽是在北京工作的普通白領。半年前，因為工作變動，陳陽通過一家中介公司租下位于北京市海淀區南小莊的一套房子。簽了合同之后，中介給她介紹了一款月付App軟件，稱通過該App可以實現“押一付一”，而且不用支付中介費用和額外的利息。
據陳陽回憶，當時中介說，只要“授信”給該App,再通過身份證、人像、銀行卡、手機號等信息驗證，App會先為租客墊付一年房租，然后租客每月從指定銀行卡還房租貸款。“我當時覺得非常劃算，于是便辦理了綁定該App的手續，然后入住了房子”。
好景不長。大概一個多月后，陳陽接到了中介公司的電話，稱他們公司已經被收購，要求陳陽與新的中介公司重新簽訂合同。
“我到新的中介公司后，被告知需要重新簽訂合同且重新綁定新的分期付房租App。”陳陽說，她起初很不愿意更換，但中介的工作人員三番五次勸說，“甚至暗示，如果不重新綁定就要‘想辦法’讓我退房”。
為了住得踏實，陳陽按照新的中介公司的要求，綁定了新的App。然而，新的問題又出現了。即使新的App扣完款、顯示訂單完成還款中，但新的中介公司卻來電稱還沒完成放款。
“更令我感到揪心的是，舊的App的月付同時還在提醒還款。我催中介盡快解除舊的分期，中介卻推脫說查不到扣款。”陳陽說，而當她給新的App打電話確認時，對方始終承認已經扣款。
陳陽陷入兩難局面。“我上網查詢發現，新舊兩款App不僅是交房租的平臺，也是租房貸款的平臺，在簽署了‘授信協議’后，一旦租戶不履行‘分期’按月還款，就會涉及失信，對以后找工作、辦貸款等都會有影響。可是，在辦理手續之前，中介并沒有向我說明這些問題。”陳陽說，現在為了自己的征信狀況，只能一邊同時還交著雙份的房租，一邊與中介商量解綁問題，“但是中介百般推諉，以各種理由拖延解綁”。
陳陽不明白，最初的中介公司被收購，之前簽的合同難道就這樣作廢了嗎？
“首先，中介與出租人簽訂的房屋租賃合同是合法有效的，即便是出租人被并購，并購方作為該合同的承繼人，應當依照合同的約定繼續履行原房屋租賃合同。其次，即便是通過簽訂新的合同，解除終止原租賃合同，關于房租的支付方式也是雙方平等協商的合同條款。最后，原合同只要沒有到期，租客就有權利繼續租住涉案房屋。”北京律師任海分析說。
“隨著住房租賃市場的發展，越來越多的‘租房分期’進入其中，但相關一線銷售人員普遍缺乏統一規范培訓，這也導致了在與租客洽談、簽約的過程中，出現信息不對稱、信息漏洞甚至告知義務缺失等情況，這也是導致租后糾紛的重要誘因。”在北京從事房地產行業投資的郭凱翔向記者分析說。
分期之后總投入反而增加
除此之外，在一些租客看來，“租房分期”還存在某種陷阱。
今年10月，在北京一家企業實習的劉鳳通過某大型房產中介公司租賃住房。在簽約時，中介推薦她使用“租房分期”服務。
劉鳳說，手續很簡單，只要在支付房租時進行實名認證，就可以選擇相應的專享分期為付款方式，“實名認證就是填寫身份證號碼”。
“當時，我看到這家中介公司的App上有個計算器，比如房租每月需付3000元，使用‘押一付三’需要一次性支付15600元(包括一年的服務費3600元)；如果使用分期服務，一次只需支付6210元。”劉鳳說，通過不同的支付方式對房租和服務費的價格有所不同。
據劉鳳回憶，中介推薦使用的分期可以享受服務費7折的優惠，不過同時要收取6.27%的手續費。“我當時被中介說得有些迷糊，就稀里糊涂地選擇了‘專享分期’方式”。
但是，劉鳳和同學之后仔細計算發現，選擇“租房分期”服務后，她們支付的房租總額比“押一付三”模式還要高。
劉鳳的遭遇是個案還是普遍現象？記者選擇了幾家“租房分期”平臺進行測算。
以某大型“租房分期”平臺為例，按照最新的支付規則，即利率6.3%計算，在首付時貸出11個月的房租和手續費，之后每月向金融機構還清貸款。
雖然6.3%的年化費率看起來不算很高，但問題是，按照分期還款方式，手續費是按照初始本金計算，而在這一年中，租房人其實每個月都在還本金，并不是本金占用了12個月。
對此，有業內人士粗略計算后發現，按照月復利的算法，上述“租房分期”平臺的實際年化利率約為13.35%。
“對于租房人而言，如果征信良好，個人從銀行申請信用貸款的年利率一般不會超過9%，這比不少‘租房分期’平臺都要低。”郭凱翔向記者分析說。
此外，據了解，目前各“租房分期”平臺的營收方式主要是收取利息和手續費。不過，值得注意的是，很多宣稱低利息低手續費的平臺逾期費用相當高。比如，某平臺每日逾期費為貸款總額的萬分之五，也有平臺每日逾期費用按照月租的1%收取，另有平臺如果還款日當天沒有還款，此后第一天的逾期費率是月租金的2.5%，第二天的逾期費率是5%，第三天的逾期費率是7.5%，持續疊加。
有業內人士提醒，“租房分期”平臺魚龍混雜，租房者一定要對平臺的合規安全性進行了解，避免個人信息泄露。同時，在選擇前務必詳細了解相關費率以及支付方式，認真閱讀合同條款，同時由于逾期費用非常高，還會對征信產生影響，租房者在申請成功后要按時還款，不要在自己的征信記錄上留下污點。
郭凱翔調研發現，對于第三方金融服務平臺，除了提供“租房分期”服務之外，對住房租賃企業的準入審核以及合作過程中的實時監督，都是風險管控的重要環節。“同時，作為住房租賃產業鏈中不可或缺的一環。第三方金融服務平臺之間也應該形成更為有效的合作關系，建立行業數據庫、完成企業評級制度等措施，共同推進整體市場向前發展”。
