[摘要] 由于調控手段主要包括房貸調整、限購、限簽、限價等措施，因此樓市政策對于市場的影響是巨大的。在2008年和2013年，國內出現過成交量明顯萎縮、成交價格下降或增長放緩的的情況。
對于房地產行業來說，今年無疑是調控的一年。在堅持“房住不炒”定位的基礎上，國內樓市熱點城市的調控力度并沒有松懈，部分熱點三、四線城市也加入到調控的行列中來。目前距離2017年結束還有最后一個月，那么在即將到來的2018年，房地產市場將如何發展？對此有行業機構分析認為，隨著調控效果的逐步發酵，部分面臨資金壓力的開發商或將開啟降價。
調控對市場作用明顯
由于調控手段主要包括房貸調整、限購、限簽、限價等措施，因此樓市政策對于市場的影響是巨大的。在2008年和2013年，國內出現過成交量明顯萎縮、成交價格下降或增長放緩的的情況。
而在廣州，地方性的調控共有三次，最早出現于2010年。這一年的10月15日，除增城、從化以外的各城區開啟限購政策，規定廣州戶籍和可以提供1年以上納稅或社保證明的常住非戶籍家庭限購一套房，而非常住戶籍家庭則禁止購房。到了2013年11月，廣州出臺“穗六條”政策，認房認貸、二套首付七成、非廣州戶籍需提供三年以上社保等政策開始施行，此后“穗六條”在廣州被長期執行下去。
2016年樓市成交出現火熱局面，當年10月，廣州針對公積金政策作出了調整，又半年后，廣州相繼出臺“3·17”新政和“3·30”新政，除了購房資格限制有所提高外，這一輪調控政策還新增了限售條款，包括個人轉讓住房需取得不動產證滿兩年，商服類物業只能賣給企業，不得賣給個人等。
克而瑞數據顯示，2010年開啟調控后，廣州樓市成交量價出現了小幅上漲。2013年“穗六條”出臺后，下一年的成交量下滑了22%。而在今年3月嚴控新政出臺后，廣州房價保持了相對穩定，并未出現巨大波動，但成交量出現下降，截至目前，今年廣州一手房成交量相比去年減少了29%。不過克而瑞指出，一手市場受樓盤限購等政策的影響，因此樓市成交的數據存在一定程度的失真。
去化周期提升影響后市發展
今年以來，調控政策的施行對樓市庫存和去化周期也產生了一定的影響。
2016年樓市火爆，因此從去年10月到今年3月，廣州一手住宅庫存量一直處于下降的趨勢，其中今年3月成交量超高，降幅也最大。克而瑞數據顯示，3月廣州一手住宅庫存為671萬平方米，減少了53萬平方米，環比下降7%，去化周期也僅有5.4個月。
“3·30”新政出臺后，庫存量大致在681至752萬平方米之間波動，但隨著此后樓市成交放緩，因此去化周期持續上升，到10月底時已提升至8.4個月。
克而瑞指出，成交量較弱會令部分庫存堆積，加上本身每個月可能會增加的供應，庫存或將越來越多，去化周期也會隨之加長。該機構預計，這種情況會導致開發商價格松動的情況。
降價樓盤預計將會增加
除卻一手市場，今年廣州二手房市場也出現大幅回落，價格有所回調。具體來看，2016年四季度調控政策密集出臺之后，二手住宅市場成交量持續下滑，且下降幅度較大。2017年20城成交同比增速降至負區間，政策收緊對二手房沖擊較大。
此外，土地市場也有所降溫，在各地采取新的土地拍賣規則后，住宅用地多采用“最高限價+競配建+競自持”等模式，因此土地市場價格相對平穩。克而瑞數據顯示，廣州前9月商品住宅成交均價為17036元/平方米，房地產土地成交樓板價平均為9411元/平方米，溢價率為14%。房價和地價相比去年均有下跌，克而瑞指出，這顯示出政策的影響面已經波及到地價。
截至目前，今年的調控措施力度空前，使得開發商拿地熱情、一手和二手住宅市場都出現明顯的降溫。“對于樓市，真正的寒冬在2018年”，此前，克而瑞廣州首席分析師肖文曉在一次開發商交流會上曾指出，三、四線城市的高峰期明年或將終止。
目前廣州樓市的成交和價格相對平穩，但克而瑞分析指出，調控效果逐漸發酵，會有越來越多開發商因頂不住資金壓力而降價。肖文曉也認為，仍有購房資格的購房者，明年將是入手的良機。
