多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)很大程度上依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，取得了不錯(cuò)的效果。但是多輪房地產(chǎn)政策刺激結(jié)束之后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的局面會(huì)再次顯現(xiàn)。更嚴(yán)峻的是，過度依靠房地產(chǎn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”會(huì)弱化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源泉，不利于長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　企業(yè)減少制造業(yè)投資、增加房地產(chǎn)投資，將會(huì)顯著“擠出”制造業(yè)投資，并且將會(huì)擠占研發(fā)投入，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，從而引發(fā)落后產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯(cuò)配。此外，如果繼續(xù)依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)可能越來(lái)越大。

　　多年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)很大程度上依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長(zhǎng)，尤其是每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力較為嚴(yán)峻時(shí)，各級(jí)政府往往借助房地產(chǎn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”。不論是應(yīng)對(duì)1998年亞洲金融危機(jī)和2008年國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，還是應(yīng)對(duì)新常態(tài)以來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的壓力，房地產(chǎn)都是各級(jí)政府“穩(wěn)增長(zhǎng)”的關(guān)鍵舉措，并且取得了不錯(cuò)的效果。

　　以剛剛過去的2016年為例，一線和二線“四小龍”等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)在一年內(nèi)上漲超過40%，通過拉動(dòng)房地產(chǎn)投資以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。中國(guó)人民大學(xué)發(fā)布的《宏觀政策評(píng)價(jià)報(bào)告2017》指出，如果沒有房地產(chǎn)的繁榮和“超常”拉動(dòng)效應(yīng)，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將從6.7%降至6.37%，從而無(wú)法完成6.5%—7%的目標(biāo)。可見，房地產(chǎn)的短期“穩(wěn)增長(zhǎng)”效果非常顯著。

　　然而，房地產(chǎn)并沒有給我國(guó)的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)帶來(lái)根本性改變。尤其是2008年國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，雖然我國(guó)已經(jīng)實(shí)施了多輪房地產(chǎn)刺激方案，但是每當(dāng)一輪刺激政策結(jié)束之后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的局面會(huì)再次顯現(xiàn)。更嚴(yán)峻的是，過度依靠房地產(chǎn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”會(huì)弱化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源泉，不利于長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尤其是不符合黨的十九大報(bào)告所提出的新 時(shí)代下中國(guó)需要“由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”的大方向。

　　具體而言，從增長(zhǎng)核算的視角來(lái)看，長(zhǎng)期依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長(zhǎng)的不利影響主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

　　不利于生產(chǎn)性資本的積累

　　資本作為長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源泉之一，主要指的是制造業(yè)等生產(chǎn)性投資所形成的生產(chǎn)性資本積累。2008年國(guó)際金融危機(jī)之后美國(guó)和歐盟等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體廣泛實(shí)施的“再工業(yè)化”戰(zhàn)略充分表明，制造業(yè)部門的生產(chǎn)性投資才是長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本。與之不同，房地產(chǎn)投資中的主要構(gòu)成部分，即住房投資，則是非生產(chǎn)性投資，很難作為生產(chǎn)要素直接投入生產(chǎn)活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高投資回報(bào)率會(huì)吸引大量實(shí)體企業(yè)向房地產(chǎn)投資，從而對(duì)生產(chǎn)性投資產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。Wind數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2000—2016年房地產(chǎn)上市公司銷售凈利潤(rùn)率為12.2%，而工業(yè)部門上市公司銷售凈利潤(rùn)率僅為3.9%。其結(jié)果是，海爾、海信、格力、雅戈?duì)枴⑼薰葍?yōu)秀實(shí)體企業(yè)紛紛向房地產(chǎn)投資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年上半年，A股上市公司中多達(dá)1305家公司擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占所有A股上市公司的比重高達(dá)44%。不僅如此，在投資回報(bào)預(yù)期本就不高的情況下，高房?jī)r(jià)還會(huì)提高實(shí)體企業(yè)的廠房、勞動(dòng)和資本等生產(chǎn)要素的成本，從而進(jìn)一步擠出生產(chǎn)性投資。以辦公樓租金為例，2009—2016年間北上廣深四大一線城市的辦公樓租金平均漲幅達(dá)到了116.3%，其中北京辦公樓租金漲幅高達(dá)221.6%。

　　對(duì)單家企業(yè)而言，其從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的根本目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，因此當(dāng)企業(yè)所從事的主營(yíng)業(yè)務(wù)的投資回報(bào)率低于房地產(chǎn)的投資回報(bào)率時(shí)，理性的企業(yè)都會(huì)減少制造業(yè)投資、增加房地產(chǎn)投資。但是，對(duì)整個(gè)國(guó)家而言，這將會(huì)顯著“擠出”制造業(yè)投資，尤其是設(shè)備投資等與企業(yè)生產(chǎn)能力直接相關(guān)的生產(chǎn)性投資。可見，長(zhǎng)期依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長(zhǎng)將不利于中國(guó)生產(chǎn)性資本的積累，長(zhǎng)此以往會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也就難以轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展階段”。

　　不利于創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步

　　黨的十九大報(bào)告指出，中國(guó)目前還存在發(fā)展不平衡不充分的問題，其中重要的一點(diǎn)就是創(chuàng)新能力不夠強(qiáng)。房地產(chǎn)投資的高回報(bào)會(huì)導(dǎo)致實(shí)體企業(yè)失去創(chuàng)新的動(dòng)力，從而弱化全社會(huì)創(chuàng)新的步伐。

　　之所以制造業(yè)等實(shí)體部門愿意從事創(chuàng)新活動(dòng)，是因?yàn)閯?chuàng)新能夠帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和更多的利潤(rùn)。但是，創(chuàng)新是高風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)，不管是在新技術(shù)和新產(chǎn)品的研發(fā)階段，還是新產(chǎn)品開拓市場(chǎng)階段，都面臨著一系列的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)投資能夠提供較高而且穩(wěn)定的回報(bào)，那么企業(yè)從事創(chuàng)新活動(dòng)的動(dòng)機(jī)無(wú)疑會(huì)減弱。不僅如此，一旦企業(yè)將大量資金投向房地產(chǎn)，將會(huì)擠占研發(fā)投入，這同樣會(huì)減弱實(shí)體部門創(chuàng)新的步伐。大量研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲越快的地區(qū)，實(shí)體部門企業(yè)研發(fā)投入和專利授權(quán)量越低。這應(yīng)該是中國(guó)實(shí)體企業(yè)的研發(fā)投入增長(zhǎng)較為緩慢的重要原因之一。

　　高房?jī)r(jià)還會(huì)導(dǎo)致青年科研人員想方設(shè)法掙錢買房，而無(wú)法專心從事基礎(chǔ)性和原創(chuàng)性的科研活動(dòng)。青年科研人員精力充沛、創(chuàng)新思維活躍，是全社會(huì)創(chuàng)新研發(fā)的主力軍。要想讓他們潛心投入到創(chuàng)新研發(fā)活動(dòng)中，需要讓他們擁有住房等基本生活條件。在房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的背景下，青年科研人員僅憑基本的工資收入很難購(gòu)買住房。以北京為例，截至2016年底東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的房?jī)r(jià)分別高達(dá)9.7、11.4和8.0萬(wàn)元/平方米，而北京城鎮(zhèn)科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)在崗職工的年均收入只有15萬(wàn)元左右。在此情形下，青年科研人員通常難以潛心從事基礎(chǔ)性、原創(chuàng)性的科技研發(fā)活動(dòng)，而是設(shè)法從事與創(chuàng)新無(wú)關(guān)的“副業(yè)”來(lái)增加額外收入。近年來(lái)媒體發(fā)布的“高房?jī)r(jià)等因素使青年科學(xué)家‘無(wú)心科研’”、“一枚中科院科研人員的自白：我為什么選擇離開”等報(bào)道表明高房?jī)r(jià)對(duì)青年科研人員的不利影響已經(jīng)不容忽視。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么將會(huì)導(dǎo)致更多的青年科研人員失去創(chuàng)新研發(fā)的動(dòng)力，從而進(jìn)一步阻礙中國(guó)技術(shù)進(jìn)步的步伐。