[摘要] 多年來，我國經濟很大程度上依靠房地產拉動增長，對應對經濟下行的壓力，取得了不錯的效果。但是多輪房地產政策刺激結束之后，經濟增長乏力的局面會再次顯現。更嚴峻的是，過度依靠房地產“穩增長”會弱化經濟增長的動力源泉，不利于長期經濟增長。
多年來，我國經濟很大程度上依靠房地產拉動增長，對應對經濟下行的壓力，取得了不錯的效果。但是多輪房地產政策刺激結束之后，經濟增長乏力的局面會再次顯現。更嚴峻的是，過度依靠房地產“穩增長”會弱化經濟增長的動力源泉，不利于長期經濟增長。
企業減少制造業投資、增加房地產投資，將會顯著“擠出”制造業投資，并且將會擠占研發投入，阻礙產業結構升級，從而引發落后產業和新興產業之間的資源錯配。此外，如果繼續依靠房地產拉動增長，房價泡沫的風險可能越來越大。
多年以來，我國經濟很大程度上依靠房地產拉動增長，尤其是每當經濟下行壓力較為嚴峻時，各級政府往往借助房地產“穩增長”。不論是應對1998年亞洲金融危機和2008年國際金融危機的沖擊，還是應對新常態以來經濟持續下行的壓力，房地產都是各級政府“穩增長”的關鍵舉措，并且取得了不錯的效果。
以剛剛過去的2016年為例，一線和二線“四小龍”等熱點城市的房價在一年內上漲超過40%，通過拉動房地產投資以及相關產業的發展為經濟增長做出了重要貢獻。中國人民大學發布的《宏觀政策評價報告2017》指出，如果沒有房地產的繁榮和“超常”拉動效應，2016年中國經濟增速將從6.7%降至6.37%，從而無法完成6.5%—7%的目標。可見，房地產的短期“穩增長”效果非常顯著。
然而，房地產并沒有給我國的長期經濟增長態勢帶來根本性改變。尤其是2008年國際金融危機以來，雖然我國已經實施了多輪房地產刺激方案，但是每當一輪刺激政策結束之后，經濟增長乏力的局面會再次顯現。更嚴峻的是，過度依靠房地產“穩增長”會弱化經濟增長的動力源泉，不利于長期經濟增長，尤其是不符合黨的十九大報告所提出的新 時代下中國需要“由高速增長階段轉向高質量發展階段”的大方向。
具體而言，從增長核算的視角來看，長期依靠房地產拉動增長的不利影響主要體現在以下四個方面。
不利于生產性資本的積累
資本作為長期經濟增長的動力源泉之一，主要指的是制造業等生產性投資所形成的生產性資本積累。2008年國際金融危機之后美國和歐盟等發達經濟體廣泛實施的“再工業化”戰略充分表明，制造業部門的生產性投資才是長期經濟增長的根本。與之不同，房地產投資中的主要構成部分，即住房投資，則是非生產性投資，很難作為生產要素直接投入生產活動。
房地產行業的高投資回報率會吸引大量實體企業向房地產投資，從而對生產性投資產生“擠出效應”。Wind數據庫顯示，2000—2016年房地產上市公司銷售凈利潤率為12.2%，而工業部門上市公司銷售凈利潤率僅為3.9%。其結果是，海爾、海信、格力、雅戈爾、娃哈哈等優秀實體企業紛紛向房地產投資。據統計，截至2016年上半年，A股上市公司中多達1305家公司擁有房地產業務，占所有A股上市公司的比重高達44%。不僅如此，在投資回報預期本就不高的情況下，高房價還會提高實體企業的廠房、勞動和資本等生產要素的成本，從而進一步擠出生產性投資。以辦公樓租金為例，2009—2016年間北上廣深四大一線城市的辦公樓租金平均漲幅達到了116.3%，其中北京辦公樓租金漲幅高達221.6%。
對單家企業而言，其從事生產經營的根本目的是實現利潤最大化，因此當企業所從事的主營業務的投資回報率低于房地產的投資回報率時，理性的企業都會減少制造業投資、增加房地產投資。但是，對整個國家而言，這將會顯著“擠出”制造業投資，尤其是設備投資等與企業生產能力直接相關的生產性投資。可見，長期依靠房地產拉動增長將不利于中國生產性資本的積累，長此以往會影響實體經濟的健康發展，也就難以轉向“高質量發展階段”。
不利于創新和技術進步
黨的十九大報告指出，中國目前還存在發展不平衡不充分的問題，其中重要的一點就是創新能力不夠強。房地產投資的高回報會導致實體企業失去創新的動力，從而弱化全社會創新的步伐。
之所以制造業等實體部門愿意從事創新活動，是因為創新能夠帶來競爭優勢和更多的利潤。但是，創新是高風險的活動，不管是在新技術和新產品的研發階段，還是新產品開拓市場階段，都面臨著一系列的風險。如果房地產投資能夠提供較高而且穩定的回報，那么企業從事創新活動的動機無疑會減弱。不僅如此，一旦企業將大量資金投向房地產，將會擠占研發投入，這同樣會減弱實體部門創新的步伐。大量研究發現，房價上漲越快的地區，實體部門企業研發投入和專利授權量越低。這應該是中國實體企業的研發投入增長較為緩慢的重要原因之一。
高房價還會導致青年科研人員想方設法掙錢買房，而無法專心從事基礎性和原創性的科研活動。青年科研人員精力充沛、創新思維活躍，是全社會創新研發的主力軍。要想讓他們潛心投入到創新研發活動中，需要讓他們擁有住房等基本生活條件。在房價持續大幅上漲的背景下，青年科研人員僅憑基本的工資收入很難購買住房。以北京為例，截至2016年底東城區、西城區和海淀區的房價分別高達9.7、11.4和8.0萬元/平方米，而北京城鎮科學研究和技術服務業在崗職工的年均收入只有15萬元左右。在此情形下，青年科研人員通常難以潛心從事基礎性、原創性的科技研發活動，而是設法從事與創新無關的“副業”來增加額外收入。近年來媒體發布的“高房價等因素使青年科學家‘無心科研’”、“一枚中科院科研人員的自白：我為什么選擇離開”等報道表明高房價對青年科研人員的不利影響已經不容忽視。如果房價繼續上漲，那么將會導致更多的青年科研人員失去創新研發的動力，從而進一步阻礙中國技術進步的步伐。
