[摘要] 今年以來，北京土地市場推出的住宅地塊，除了建設自住型商品房外，全部實行了“限房價、競地價”的方式，也就是說，土地在出讓的時候，就已經提前限定了未來的銷售價格。
為更好地落實房地產調控政策，今年以來，北京土地市場推出的住宅地塊，除了建設自住型商品房外，全部實行了“限房價、競地價”的方式，也就是說，土地在出讓的時候，就已經提前限定了未來的銷售價格。近日，首批拿地之后可以銷售的“限房價、競地價”商品房來了，正式準備入市。
此次即將取得預售許可證開盤銷售的“限房價、競地價”項目共有兩個，都位于北京市房山區良鄉區域。在其中一個項目的售樓處，記者看到，雖然是非周末，但已經有人前來咨詢了。
據介紹，這兩個項目，在今年2月土地出讓的時候，就已經限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元，且最高銷售單價不得超過每平方米40944元。而周邊在售項目的價格，要比這兩個項目的價格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來計算，購房總價約350萬。假如購房者是首次購房，按最低首付40%來計算，需要140萬。
不僅是限制了單價，北京今年不少土地在出讓被限價的同時，還規定了項目70%的部分必須要建設90平方米以內的中小戶型，也就是俗稱的“7090”政策。以記者走訪的這個項目為例，此次銷售的900多套戶型中，絕大多數是中小戶型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的兩居，只有10%是112㎡的三居。
限定的“房價”是如何計算出來的
房山這個限價房項目，限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元。其實，今年北京出讓的這些“限房價、競地價”地塊，在地塊出讓的標書中，都明確限定價格具體到了個位數。那么，這個價格到底是怎么算出來的呢？
據了解，采用“限房價、競地價”模式出讓的地塊，都是由北京市規土委、北京市住建委和屬地有關部門共同會商確定銷售限價。
這個限定的價格首先是以該出讓地塊周邊的項目均價作為基礎。主要做法是，以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎。考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目，或建成年份較新的二手房為主；其次，剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為144平米以下的普通住宅。最終，選定項目后，經加權平均測算出近三個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎。
同時，限定的價格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設施水平等因素，配套設施的有無，會對限定價格的高低產生影響。此外，限定的價格，還要與周邊自住型商品房的價格基本適應。
據北京市住建委表示，為確保限價政策的有效執行，政策紅利惠及住房需求群體，北京市住建委會同相關部門，會加強項目的建設和銷售管理。確保項目的建設質量和品質。加強引導，嚴格監管，在設計、施工、交易等環節層層把關，確保此類項目的質量、安全符合有關標準，建筑品質與周邊新建普通商品房項目相當。
未來北京新房絕大多數是“限價房”
從去年年底開始，“限房價、競地價”首次出現在了北京市的土地出讓過程中。而進入到今年以來，在北京市多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，“限房價、競地價”都成了必選的方式。
去年9月30日，北京市出臺《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，其中明確在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，以便有效控制房地產價格快速上漲。
在北京市今年出讓的土地中，除了明確為自住型商品房、共有產權住房的土地外，其他住宅用地都明確“限房價、競地價”。這其中，既有遠郊區縣像密云、延慶的地塊，也有近年市場比較火熱的朝陽、豐臺地塊，基本在北京市形成了全面覆蓋。根據初步統計，截至目前，北京土地市場已成交了45宗“限房價、競地價”地塊。按照兩年左右的建設周期來計算，未來兩年，北京商品房市場上，除了共有產權住房和自住型商品房外，上市的絕大多數都將是這類“限房價”的戶型。
而自從北京今年在土地出讓市場全面實行“限房價 競地價”的模式，成功出讓的“限房價、競地價”地塊，溢價率并不高，以往開發商不停舉牌造就的高價地自此再也沒有出現，企業拿地變得越來越謹慎。
限價房將拉低市場成交均價
隨著這些限價房項目的陸續入市，北京商品住宅未來將逐漸進入住宅限價的時代。那么，幾十個項目、上百萬平方米的面積，這么多限價的房子上市，會給市場帶來什么樣的影響呢？
今年前10月，北京新建住宅簽約20621套，創造了北京新建住宅商品房最近10年有網簽數據的歷史最低值，同比跌幅達50%。
在業內人士看來，市場冷淡的同時，限價房作為未來一段時期內北京住宅市場的新標簽，將對整體市場的成交均價形成結構性拉低的效應。
限價房與其他房子的區別
說到這種“限房價、競地價”的項目，我們可以簡單以“限價房”來稱呼它。那么，說到它跟北京的兩限房、自住房還有共有產權房到底有什么區別，可能這個問題會困擾到不少人。
在北京市即將開盤銷售的首批“限房價、競地價”的樓盤現場，記者看到，開發商為了讓不明白政策的購房者能有清楚的認識，甚至特意做了展板。
這種“限房價、競地價”的項目，與普通商品房其實是一樣的，只要有購房資格，都可以購買。只是開發商在拿地的時候，被規定了每平方米最高的銷售價格和銷售均價。
