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　　機(jī)構(gòu)測算，90%租賃企業(yè)虧損，行業(yè)租金收益與5%“生死線”仍有差距，無利潤地?cái)U(kuò)大規(guī)模只能加劇競爭

　　11月21日，住建部等三部門召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提到各地要大力發(fā)展住房租賃市場。事實(shí)上，自2017年下半年以來，建立租購并舉的住房制度，成為繼限購、限貸短期調(diào)控之后的房地產(chǎn)長效調(diào)控政策之一。

　　上周全國超過9個(gè)城市發(fā)布了租賃相關(guān)政策。在4萬億租賃市場的刺激下，房企裹挾金融機(jī)構(gòu)加速布局，更多的租賃住房仍在路上。不過，房企租賃業(yè)務(wù)的盈利模式仍是痛點(diǎn)，未來租賃市場的真正春天不是規(guī)模大而是利潤足夠高。

　　一周9城發(fā)布租賃政策

　　上周（11月13日至19日）短短7天時(shí)間，全國超過9個(gè)城市發(fā)布了租賃相關(guān)政策。其中浙江確定溫州、紹興、嘉善、義烏為省級(jí)住房租賃試點(diǎn)城市；成都規(guī)劃2021年全市租賃住房保有量達(dá)151萬套；武漢出臺(tái)住房租賃試點(diǎn)50條扶持政策。

　　11月16日，北京印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，計(jì)劃于2017年至2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地建集體租賃住房。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此估算，1000公頃大約是30萬-40萬套出租房，相當(dāng)于給北京增加10%-15%的租賃房源，如果計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，北京市場租金無疑將明顯下調(diào)。據(jù)悉，此前北京已試點(diǎn)集體土地建設(shè)公租房，比如海淀唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉鎮(zhèn)351地塊項(xiàng)目及朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)。

　　在今年所有租賃政策中，最直接有效的是土地供應(yīng)，影響也將從2018年開始顯現(xiàn)，尤其對(duì)北京、上海一線租賃熱點(diǎn)城市的影響最大。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京已成交超25宗土地涉及70年產(chǎn)權(quán)持有，大約能夠提供租賃房源2萬套。疊加已經(jīng)掛牌的土地，年內(nèi)土地供應(yīng)累計(jì)有望接近200萬平方米。而上海自今年7月成交首宗居住用地以來，已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米。

　　除北京、上海外，事實(shí)上，全國超過10個(gè)城市開啟租賃土地供應(yīng)加速模式。10月27日，杭州首宗租賃住房用地成功出讓；10月11日，廣州掛牌出讓首個(gè)“全自持”地塊；11月10日，深圳拍出首宗自持租賃用地。張大偉認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，租賃市場在各地的崛起，將避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求，進(jìn)而促進(jìn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

　　房企裹挾金融機(jī)構(gòu)布局4萬億市場

　　利好政策將促進(jìn)更多參與者入場，未來10年將是租賃市場快速發(fā)展的階段。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，得益于有租房需求的人口規(guī)模化增長、人均租房面積的不斷提高，2027年全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求。與此同時(shí)，將形成66億平方米的可租賃房源，此類房源由存量住房形成的租賃房源、新房交易形成的租賃房源、租賃用地供應(yīng)后形成的房源等組成。由此預(yù)計(jì)租金規(guī)模將達(dá)到3.86萬億元，比2017年的水平增長138%。

　　正是看到了租賃市場近4萬億的“風(fēng)口”，房企在租賃市場的業(yè)務(wù)比重不斷提升。11月21日，萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮公開表示，萬科提出新定位，計(jì)劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)。

　　與此同時(shí)，碧桂園旗下的首家長租公寓也于近期亮相。此前碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在2017中期業(yè)績會(huì)上透露，目前已圍繞一線城市區(qū)域，在不同的組織架構(gòu)里設(shè)立了長租事業(yè)部。“碧桂園會(huì)積極介入租賃市場，同時(shí)希望在政策的支持下，長租業(yè)務(wù)可成為公司業(yè)績發(fā)展的一個(gè)新的增長點(diǎn)。”

　　在房企的裹挾下，金融機(jī)構(gòu)也在快速布局租賃市場。10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議,11月3日,中國建設(shè)銀行深圳分行也與招商、華潤、萬科、恒大、中海、金地等11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議,宣布進(jìn)軍長租房市場。11月20日,中國工商銀行原廣州分行為廣州“全自持只租不售”的地塊項(xiàng)目提供包括住房租賃建設(shè)資金在內(nèi)的50億元全面金融服務(wù)支持。

　　與此同時(shí)，在預(yù)期的租賃市場刺激下，相關(guān)租賃REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)破冰。近兩個(gè)月內(nèi)，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs經(jīng)上交所審議通過;國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs在深交所正式發(fā)行。

　　盈利痛點(diǎn)仍難破局

　　目前，長租公寓是房企搶奪租賃市場紅利最為直接的方式。截至目前，房企涉足長租公寓的品牌包括萬科的泊寓、龍湖的冠寓、遠(yuǎn)洋的邦舍、金地的草莓社區(qū)、石榴的熊貓公寓等。此外，還有鏈家的自如、我愛我家的相寓等中介代理機(jī)構(gòu)設(shè)立的長租公寓產(chǎn)品；傳統(tǒng)酒店集團(tuán)也不甘示弱，代表項(xiàng)目有城家公寓、逗號(hào)公寓、窩趣輕社區(qū)等；互聯(lián)網(wǎng)+資本平臺(tái)設(shè)立的長租公寓也在興起，比如蘑菇公寓、青客公寓、you+公寓、魔方公寓、蛋殼公寓等。

　　到目前為止，有關(guān)租賃的故事才剛剛開始，還有更多的人正在追趕租賃風(fēng)口。隨著長租公寓產(chǎn)品在市場上迅速興起。一個(gè)不可回避的事實(shí)是：房企搶占風(fēng)口有利位置的同時(shí)，也將面臨盈利的難題。

　　“目前最大的核心問題依然是租售比懸殊，這種情況下，租賃全行業(yè)虧損。沒有一家企業(yè)能摸索出租賃直接盈利的可能性。”張大偉表示，當(dāng)下一二線城市，租售比超過500：1，住宅年出租回報(bào)率在1%-2%，一套房出租要100年才能收回成本。5%租金收益率是租賃市場的生死線，達(dá)不了這個(gè)線，所有租賃只能是過渡行為。

　　同策研究院對(duì)不同類型土地的租賃公寓進(jìn)行靜態(tài)分析，由成本+收入+稅收+經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四部分測算出，租賃公寓年投資回報(bào)率為1.86%-5.38%，而目前市場上自持住宅物業(yè)投資回報(bào)率僅為2%左右，仍在較低階段。

　　思源地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營管理中心總監(jiān)褚玉丹表示，眾多租賃公司都是通過壓低收購端的成本，提高后期租賃收入。但經(jīng)過大量調(diào)查發(fā)現(xiàn)，90%的租賃公司都是虧損的，雖然很多公司都借鑒了規(guī)模效應(yīng)的理論，但反而帶來激烈競爭。

　　熊貓公寓CEO王璽龍也不諱言盈利是行業(yè)的難點(diǎn)。事實(shí)上，長租公寓的盈利模式仍處于探索階段，模式不明晰是整個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)。王璽龍認(rèn)為成本高是盈利癥結(jié)所在，他呼吁集體土地建設(shè)租賃住房等相關(guān)政策細(xì)則盡快落地，將利于破局盈利難題。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，租賃市場盈利的本質(zhì)在于土地，拿到低價(jià)地，才有優(yōu)勢，才能主導(dǎo)未來市場。目前一些國有房企的工業(yè)用地及存量用地正待盤活用于租賃房產(chǎn)開發(fā)。褚玉丹也認(rèn)為，目前，思源集團(tuán)在長租公寓方面的重要戰(zhàn)略與國有企業(yè)進(jìn)行存量資產(chǎn)盤活，與政府合作開發(fā)長租公寓。

　　此外，在褚玉丹看來，理想中的盈利模式是通過金融手段疊加多元化的服務(wù)，通過服務(wù)增加企業(yè)的收益。通過服務(wù)端來彌補(bǔ)租金端的空缺。(袁秀麗)