[摘要] 現在能不能買房？政策的影響是首當其沖的，政策走向一直以來都對樓市走向產生著最直接的影響。近日，興業證券披露了萬科10月電話會議的紀要，其中，在回答投資者提問時，萬科對2018年房地產市場做出了一個整體判斷，引發業內外的廣泛關注
資料圖：海口國興大道附近的在建商品房項目。
調控政策保持不變 明年樓市將進入“小年” 小戶型低總價項目將增加
現在是出手買房的時機嗎？
從去年的9.30到今年的3.17，超過一年的史上最嚴格調控，讓北京樓市退去了虛火，逐漸回歸理性。無論是新房、還是二手房，成交量都不斷下挫，成交價格也在經歷了最初的慣性上漲、保持平穩后，開始出現回落，新房被限價控制，二手房則普遍下跌了20%，可以說市場已經降至冰點。在這樣的背景下，樓市開始逐漸企穩，炒房客被嚴格地擋在了大門之外，而普通的購房者，無論是剛需還是改善需求，是否會迎來購房的“窗口期”呢？針對這個問題，《廣廈時代》從政策、土地、成交等多個方面，為您帶來當前樓市的最新變化，能否出手買房？或許您將有自己的答案。
政策
調控政策仍將持續 明年是樓市“小年”
現在能不能買房？政策的影響是首當其沖的，政策走向一直以來都對樓市走向產生著最直接的影響。近日，興業證券披露了萬科10月電話會議的紀要，其中，在回答投資者提問時，萬科對2018年房地產市場做出了一個整體判斷，引發業內外的廣泛關注：萬科認為，調控政策仍持續，收緊的樓市政策會對需求產生影響。信貸層面將是最核心的變化，從今年3月份之后，貸款首付的要求提高，實際利率上升，受這些影響，相信明年的銷售進一步會放緩。今年因為上半年增加很快，所以全年的銷售規模有增加。明年有可能整體銷售會出現下降。
但是，對應到市場上，不同的區域面對調整的表現會不一樣，對于核心的一二線城市在2016年四季度已經開始調整，現在這些城市雖然成交量明顯下降，但存貨相對穩定，去化率變化不大，成交量進一步下跌的空間并不大。而對那些銷售規模和價格快速增加，本身又沒有新的就業人口，基礎設施也沒有明顯改善的三四線城市，隨著政策的沖擊，市場一定有壓力。
從萬科電話會議紀要的核心內容來看，萬科認為明年將是樓市的小年，在調控政策堅持不放松的環境下，商品房的銷售面積和銷售額均會下降。
不過，因為這次調控采用了分城調控的思路，不同城市不同情況的政策也各不相同。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰就認為，雖然明年政策放松的可能性不大，按照調控周期來看，明年將是樓市“小年”。但由于北京市場長時間處于最嚴厲調控之下，新、舊房源都出現了明顯的量價齊跌，炒房需求已經基本被擠出市場，因此目前存在市場上的購房需求都是真正的剛需，既包括首次置業的剛需，也包括改善型的剛需。
土地
住宅用地增加 土地溢價受到打壓
政策保持不變的話，土地供應尤其是住宅用地的供應最能反映出未來市場的走向，住宅用地供應少、溢價高的時候，往往也是房價飛漲的時候。而在整個2017年里，北京土地市場住宅用地的供應則大幅增加，土地價格卻一再受到打壓，尤其是溢價率持續走低。這都為未來的市場走向提供了參考。
據偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，截至11月17日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在2017年供應的住宅用地已經達到了228宗，這一數字較2016年全年增長了50%。四大一線城市，尤其是北、上、廣三個城市在2017年的宅地供應力度明顯加大。
其中，北京的宅地供應量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供應量較2016年增長了380%；其次是上海，114宗的供應量較2016年增長了25.3%；廣州40宗的供應量與2016年持平，深圳則繼續保持著個位數的供應量。
雖然2017年四大一線城市的宅地成交量在增長，但成交的樓面均價、土地均價以及溢價率卻在下滑。截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價為16208元/平米，環比2016年下降2.2%；成交土地均價為32642元/平米，環比2016年下降4.8%；平均溢價率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價率下降了47.86個百分點，近8年來僅高于2011年的平均溢價率。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，在上一輪的樓市增長期間里，北京、上海的樓市熱度全國最高，房價漲幅也是全國領先。因此，在全國樓市調控的要求下，在供給側改革思想的指導下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應力度，將宅地的供應水平恢復到了2016年以前的水平。
一線城市宅地供應量、成交量的上升以及價格、溢價率的下滑說明一線城市的土地政策正在發生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉變，是土地市場對“房子是用來住的，不是炒的”這一中央精神的落實。在這樣的土地政策下，過往“面粉貴過面包”的現象得到了緩解，一線城市的新房價格也得到了穩定，進而帶動了二手房乃至整個樓市預期的穩定。
成交
新房、二手房交易觸底企穩
限購以來，成交始終處于谷底，但近期，新舊房源的成交量則出現了上升，一部分人已經開始下手買房。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽502套，環比第45周增加74套，上升17.3%。其中別墅網簽86套，環比減少6套，下降6.5%；其它商品住宅網簽416套，環比增加80套，上升23.8%。時隔兩周，北京新房周網簽量重新回到了500套以上。
上周二手房成交同樣出現回升，數據顯示：北京全市二手住宅共網簽1975套，環比之前一周增加137套，小幅上升7.5%，七日網簽量分別為456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。與新房走勢一致，二手住宅網簽量也是連續兩周小幅下滑之后重新上漲，不過，預計11月的周網簽量整體依舊會維持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每周二手房網簽量維持在1700套左右，10月份則上升至1800套左右，再到如今的每周1900套，可以看出，北京樓市的成交量基本平穩，甚至可以說已經觸底企穩了，且隨著購房需求，尤其是首置需求的理性回歸，樓市交易量開始企穩并小幅回升。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，政策調控之下，北京樓市目前走勢平穩，新房、二手住宅網簽量基本止跌企穩。
二手房方面，在政策的強力調控下，北京二手房市場仍然處在低溫之中，但經過連續幾個月的價格下降和市場冷清后，部分剛性需求已經重新考慮入市，進而帶來了二手房網簽量的理性回升。不過，目前投機炒房被徹底遏制，市場上的買家都偏向理性，所以購房需求不會集中爆發，交易量也會保持穩中有升的勢頭。
未來
成交量有望回升 小戶型增多
新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供應節奏。數據顯示，前10個月新增的土地供應達58宗，較2016年同期足足多出了50宗。這意味著，隨著這些土地的開發建設，并逐步形成有效的新房供應，未來北京的新房交易量有望進一步增加。
值得一提的是，由于今年住宅土地的出讓中，均明確規定要實行限制售價，并且大多數都要求建設為70/90項目，即70%的房源要控制在90平方米以下。這必然將導致未來新房市場中，低總價小戶型項目的增多。
目前市場上，已經有新盤項目開始主打小戶型，一改去年以改善性大戶型豪宅為主的風格。
據北京青年報記者了解，首開和住總將合力推出一個新盤項目，位于南四環內，臨近城外城家居廣場。
首開仁信總經理李捷表示，該項目命名為熙悅安郡，位于北京四環板塊。首開經過充分的分析、研究，做了一批80到100多平方米的產品，主力83平方米的兩居室，送精裝修，總價低、單價低，性價比較高。
據悉，熙悅安郡是由首開和住總兩家房企聯合開發的項目，即將推出4 號樓，共計 208 套精裝住宅，主力戶型為 83平方米二居及107平方米三居。定價將在8萬元左右。
胡景暉也認為，受限購、限貸、限價政策的影響，目前入市的新房項目在價格上都較為理性，所以一旦入市就會迅速消化。不過，由于過往兩年土地供應量較少，使得目前北京新房項目入市較少，所以當下北京新房市場的入市供應節奏較為緩慢，市場的整體交易規模較小，但北京今年的土地供應量較去年大幅增加，未來新房的供應節奏將逐步加快，且供應結構更加傾向于中小套型，所以未來新房交易量有望逐步回升。
