[摘要] 從去年9月30日全國主要城市收緊房地產政策以來，據機構統計，已有超百城發布200余次樓市調控政策。在密集調控政策下，一些熱點城市今年的 “金九銀十” 樓市成交量出現大幅下滑。
大型房企業績猛增 中小房企生存艱難
密集調控政策下，房企嚴重分化，今年千億房企數量有望超過15家
從去年9月30日全國主要城市收緊房地產政策以來，據機構統計，已有超百城發布200余次樓市調控政策。在密集調控政策下，一些熱點城市今年的 “金九銀十” 樓市成交量出現大幅下滑。
不過，從近期公布的銷售業績情況來看，知名房企似乎并沒有受很大影響。《中國經濟周刊》記者根據地產研究機構克而瑞發布的數據統計發現，今年前10月銷售業績前20強的企業中，碧桂園、萬科、恒大、融創等 15家房企業績已超過2016年全年。這20家企業前10月銷售業績總和為3.4萬億元，比去年全年業績超出4820億元。
房地產市場出現如此“冰火兩重天”的差異表現，似乎有點不可思議。為什么會出現這種反常現象？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經濟周刊》記者分析說：“房企銷售業績和樓市調控的預期效果略有差異，實際上是一種很正常的現象。從實際情況看，雖然調控逐漸收緊，但調控城市主要體現在大城市中。而對于中小城市來說，今年市場表現反而不錯。在三四線城市有較多項目布局的大型房企，較好地抵御了市場風險，市場銷售相對表現較好。更為關鍵的是，當前地產領域真正的降溫還沒開始，預計到2018年會有類似降溫的表現。但根據現在金額衡量的銷售業績，很難說2018年會出現同比下跌。”
今年千億房企數量有望超過15家
克而瑞近期公布的前10月房企銷售業績TOP100顯示，碧桂園、萬科、恒大銷售金額均突破4000億元，有12家房企進入千億元陣營。值得注意的是，在前20強房企中，保利地產、龍湖地產、華潤置地等15家房企前10月的數據超越去年全年數據。
中原地產首席分析師張大偉對《中國經濟周刊》記者分析說：“今年雖然樓市調控重壓，但市場表現依然樂觀。從全國看，房地產銷售面積與金額再次刷新歷史同期紀錄，預計2017年房地產銷售金額與面積將再次創造歷史紀錄。另據前10月銷售業績來看，部分房企已經完成年度任務，千億房企數量在2017年有望超過15家。”
《中國經濟周刊》記者梳理今年前10月榜單，并結合2016年榜單發現，碧桂園銷售業績今年已猛增近1800億元，一舉超越萬科和恒大，成為行業銷售榜上的龍頭老大；融創也迅猛增長近千億元，排名從去年的第7位升至第4位。
為何碧桂園和融創表現驚人？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“碧桂園聚焦地產業務開發和銷售，尤其是積極布局三四線城市，使得其城市布局具備了較好的發展優勢。從實際情況看，類似企業的投資戰略總體上是穩健的。對于融創來說，業績成長具有積極意義，體現了通過并購來實現彎道超車戰略的正確性。”
據統計，2017年上半年，融創收并購拿地占新增土地儲備總量的84%。從收購合肥融科城、武漢融科天域、天津星耀五洲項目、重慶江北嘴國際金融中心等多個重點城市大型項目，再到獲得石家莊城中村改造項目、收購萬達文旅項目等，融創獲得了大量成本較為低廉的土地，提升了盈利空間。
與其他房企業績暴增相比，萬達的業績表現則有些平淡。嚴躍進在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說：“第一，萬達這類企業的銷售類物業相對少，更多的是自持型物業，業績出現波動和具體的產品結構有關；第二，萬達今年在酒店等項目的銷售方面動作較多，預計此類項目此前的銷售節奏會受影響，進而也影響了項目銷售業績；第三，萬達在傳統地產業務方面的投資力度減少，更多地側重在文旅項目方面，也會影響傳統的業績數據。”
從總體來看，這20強企業今年前10月銷售總額為34341.5億元。今年前10月，碧桂園業績最高，為4841.7億元，中南置地最低，為700.3億元，前者是后者6.9倍；去年恒大業績最高，為3731.5億元，中南置地最低，為502.3億元，前者是后者的7.4倍。
半個月房企股權變動近千億元
今年以來，一些房企的股權變動也很劇烈。《中國經濟周刊》記者根據公開資料梳理發現，11月近半，較大房企宣布的房地產股權變動已近千億。
11月3日，昆百大A(000560.SZ)公告稱，公司關于發行股份及支付現金購買我愛我家84.44%的股權獲批，標的資產交易價格為55.3億元。
11月6日，恒大公告稱，凱隆置業和恒大地產及公司控股股東許家印與第三輪投資者訂立第三輪增資協議引入600億元。其中蘇寧電器集團出資200億元，占恒大地產增資完成后的4.7038%。
11月9日，豫園股份(600655.SH)公布，公司擬作價241.6億元，通過發行股份購買上海星泓、閔祥地產等28家公司的全部或部分股權。
11月14日晚，億達中國宣布，分別與瑞安房地產及瑞安建業簽署收購協議，并購大連天地項目。公告顯示，上述交易億達中國花費44.6億元。
Wind資訊數據顯示，截至11月14日，今年上市房企涉及股權轉讓公告共202份，已超過去年全年的197份。
最近房企的股權變動案例為何這么多？中原地產首席分析師張大偉認為，大致有三方面原因：首先，房地產調控導致企業融資壓力加大，主流房地產企業開始主動降低負債率，股權融資需求明顯增加；其次，樓市成交降溫，特別是限價、限簽導致企業回款難度加大，部分企業開始騰挪股權獲得資金；第三，市場降溫但土地市場依然高溫，房企的資金買股權比買地價值更高，加之中小房企融資難度增加，大型房企很可能會集中在股權收購上做文章。
武漢市一位不愿具名的房地產研究專家告訴《中國經濟周刊》記者：“去年武漢市新房成交面積3030萬平方米，連續6年創新高，穩居全國前三行列。其中，萬科、恒大、福星惠譽、金地集團等銷售破百億元。而十強房企中，即便加上武漢地產集團、中建三局這樣的國資企業，武漢本土企業也只有3家。在龍頭房企銷售業績創紀錄、頻拿地王的形勢下，中小房企卻連活下去都成問題，很多企業手頭只有一兩個項目，干著干著就沒了。”
這位專家預計，這種殘酷的洗牌仍將持續，“不具備產品、品牌、融資、成本優勢的中小房企，生存環境將日益惡劣。在‘強者恒強，弱者恒弱’的年代，對一些龍頭房企來說，現在過得比‘黃金時代’還舒服，甚至可以展望今后龍頭房企的‘鉆石時代’。而對另一些行將邊緣化的房企來說，這個時代恐怕連‘破銅爛鐵’都算不上了。”
中國房企產業協會年初發布的報告顯示，近年來房地產業并購數量以及涉及金額呈逐年增加之勢。2016年，房地產行業并購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；而2015年并購案宗數為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。
該報告還認為，2016年行業集中程度進一步提升，同時行業平均利潤率下行趨勢未改，表明行業高增長時代已經結束。在新的發展階段，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉型，房地產開發企業分化進一步加劇。
上市房企虧損數量增多
與知名大房企業績暴增相比，不少中小房企的日子過得比較艱難。《中國經濟周刊》記者對滬深兩市139家上市房企(以Wind行業類為統計標準)三季報進行了梳理，在凈利潤方面，最高者萬科A(000002.SZ)為148.17億元，最低者嘉凱城(000918.SZ)為-9.88億元。
其中，萬科A、保利地產(600048.SH)凈利潤均超過百億元；榮盛發展(002146.SZ)、雅戈爾(600177.SH)等26家房企凈利潤在10億～100億元；華業資本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企凈利潤在1億～10億元；市北高新(600604.SH)、京能置業(600791.SH)等49家房企凈利潤在1億元以下，其中大龍地產(600159.SH)和津濱發展(000897.SZ)等19家房企為虧損狀態。
總的來看，這139家上市房企的凈利潤之和為1054.57億元，前20家企業凈利潤之和為734.31億元，占比69.63%。
業內人士認為，占比14%的房企，其凈利潤占比近70%，在一定意義上也符合“二八定律”，即房地產行業內部發展也是不均衡的。
與此同時，這139家房企2016年年報顯示，榮豐控股(000668.SZ)、陽光股份(000608.SZ)等12家企業處于虧損狀態，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業增至19家，總虧損為22.70億元。
房地產企業的分化，在資本市場上也得到了表現。以融創為例，年初的股價在6港元左右，10月25日最高漲至43.55港元，漲幅626%。
相對融創，碧桂園、恒大股價也都翻倍增長。在A股上，萬科也漲幅50%。而整個房地產板塊指數卻表現不佳，今年1月3日收盤2568.79點，截至11月14日午盤2316.98點，跌幅9.8%，而同期滬指漲幅為9.5%。
業績猛增背后是負債猛增
雖然龍頭房企的業績很驚人，不過，也不能“掩飾”整個房地產業高杠桿率的嚴峻現實。
Wind數據顯示，從2005年一季度以來，地產行業的資產負債率一直在走高，從起點的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長近22個百分點。
在139家上市房企中，魯商置業(600223.SH)、嘉凱城、中交地產(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的資產負債率分別高達94%、93%、91%、90%，已處于“資不抵債”的邊緣；萬科A、京投發展(600683.SH)、泰禾集團(000732.SZ)等29家房企的資產負債率也超過80%，高于整個地產行業資產負債率。
從負債方面來看，這139家房企的總負債為5.86萬億元，同比增加1.28萬億元，增幅為27.94%；每家房企平均負債421.58億元。
以萬科為例，今年三季度負債為8506.56億元，去年三季度為6123.96億元， 同比增加2382.6億元，增幅38.91%。顯然，萬科銷售業績猛增的背后，其負債也在猛增。
天風證券固定收益首席分析師孫彬彬介紹，在所有行業中，房企的杠桿率較高，是因為房地產行業兼具金融屬性，對杠桿依賴性強，既體現在供給端，也體現在需求端。房企高杠桿經營下可能導致負債率失控，無法支撐企業規模迅速擴張，最終導致現金流斷裂，這是以前房企破產案例帶來的重要啟示。
孫彬彬認為，考慮到房企特殊的經營情況，如預售制度、非標融資等，傳統資產負債率并不適合評估房企真實的負債情況，更多的是使用扣除預收賬款的資產負債率和凈負債率來衡量房企真實的負債壓力。
“現在房地產行業面臨嚴格的政策調控，行業邊際成長空間正在趨緩，未來行業毛利率也較難回到從前，部分中小型房企依靠融資和杠桿獲取地王為未來埋下隱患。”孫彬彬建議，對于杠桿率較高的房企，對未來資金來源和降杠桿計劃需積極關注，在現有調控環境下，企業如何保證流動性安全、資金鏈不斷裂至關重要。
