[摘要] 今年以來，隨著房地產市場租購同權、共有產權、限售限價等一系列政策逐漸落地，更清晰的長效機制正在加快出臺。業內分析認為，地方省市陸續出臺的有關住房租賃市場的系列政策，還需要落地執行過程中的具體細化措施，才能逐步發揮作用。
今年以來，隨著房地產市場租購同權、共有產權、限售限價等一系列政策逐漸落地，更清晰的長效機制正在加快出臺。業內分析認為，地方省市陸續出臺的有關住房租賃市場的系列政策，還需要落地執行過程中的具體細化措施，才能逐步發揮作用。綜合來看，在所有政策內容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應從而有效增加房源供給。
租賃性質用地供應普遍增加
11月10日，深圳成交首宗租賃地塊。此次出讓的A811-0323宗地既是深圳首宗“只租不售”地塊，又是今年深圳首宗住宅地塊。最終出讓結果顯示，安居集團總價10.1億元拿下了深圳龍華租賃自持宅地，代建人才住房面積37860平方米。樓面價為11200元/平方米，如果減去人才房面積，實際樓面價為1.93萬元/平方米。
不僅僅是深圳市場，從全國范圍來看，隨著“租購并舉”政策的逐步落地，地方城市紛紛增加租賃性質用地供應。中原地產研究中心統計數據顯示，截至日前，全國已經有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始增加租賃土地供應規模。
北京已經成交超過25宗包含有租賃性質土地，約能提供租賃房源2萬套。上海市自今年7月份成交首宗居住用地以來，截至目前已經推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米，合計建筑面積近200萬平方米。
中原地產首席分析師張大偉分析認為：“從全國來看，累計多個城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米。按照平均60平方米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。”
今年8月21日，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房城鄉建設部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》并下發執行。
9月26日，國土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設用地建設租賃住房試點工作啟動會議，全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，同時就試點工作做出全面部署。
該會議明確，試點的總體要求是牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建租購并舉的住房體系為方向，著力構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。
國土資源部副部長王廣華表示，試點城市應優化用地管理流程，對宗地供應計劃、簽訂用地合同、批復用地許可等環節實行全流程管理，將項目用地納入供后監管。同時，還要保障集體建設用地有效供應，統籌運用鄉村規劃編制、盤活空閑農村宅基地和鄉鎮企業用地。此外，還要嚴格按照規劃確定范圍建設，防控借機違法用地；嚴格遵守集體土地管理法律規定，防止過度房地產化；嚴格遵守租賃相關法律規定，防止以租代售。
多城市住宅租賃政策密集推進
10月31日，北京住房租賃新政正式實施，監管和服務平臺同步上線。據了解，住房租賃監管平臺將通過接口方式，對各類市場主體運行的網絡交易平臺進行管理。
今年9月29日，北京市住建委會同市發改委、市規劃國土委等部門聯合發布《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》，要求從10月31日起正式實施住房租賃新政。
記者了解到，新政實施后，通過監管平臺完成住房租賃登記備案，各部門根據登記備案信息依法為租賃當事人辦理公租房租金補貼、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領居住證等公共服務事項。
其中，平臺按照“1+N”的模式建立，“1”是監管平臺，由市住建委牽頭搭建，通過相關政府部門的信息共享和數據集成，完成主體認證、房源查驗、合同備案等工作；“N”即服務平臺，是指市場服務主體建立的住房租賃網絡交易平臺，通過數據接口與監管平臺對接，運用互聯網大數據、云計算和人工智能技術等，為百姓提供租賃信息發布、網上簽約、資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務。目前，該平臺已有北京市房地產中介協會、鏈家、我愛我家、建設銀行建立的服務平臺同步上線運行。
值得一提的是，不僅僅是北京市，全國范圍內已經有多個城市陸續出臺房地產“租購并舉”的相關政策。近日，太原市明確提出鼓勵新建租賃住房，政府將支持房地產開發企業改變經營方式，從單一開發銷售向租售并舉模式轉變；鼓勵企業將持有的存量房源依法向社會出租；支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化運作模式。
中原地產的數據顯示，截至目前，全國已經超過12個省份的50多個城市出臺了有關住房租賃市場的政策內容。從地方政府的工作目標來看：廣東省將政策目標節點定位2018年，遼寧、四川、河南、安徽、江蘇均將2020年作為政策目標年，2020年將成為絕大多數地方租賃市場政策和實踐檢驗的重要時間節點。
在具體工作任務方面，遼寧、四川、廣東、河南、安徽、內蒙古、山東等省均從培育市場主體、增加租賃住房供應、鼓勵租賃住房消費、加大租賃市場政策支持、加強租賃市場監管等方面落實中央相關文件精神。
在城市試點方面，江蘇省選擇南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州6個城市開展培育和發展住房租賃市場試點工作，直接推動工作落向試點。此外，山東、四川也先后出臺加快培育和發展住房租賃市場的實施意見。
張大偉分析指出，“從政策內容看，包括北京、上海等城市直接發力于房源供應，供應70年產權的出租房用地。另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益，這類城市的政策落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定”。
“租購并舉”體系逐步建立
“整體來看，建立租購并舉的住房制度，發展住房租賃市場，對于房地產調控來說，不僅僅是房地產長效調控的政策之一，從鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利來看，也是科學住房觀念的一個重要環節，最終有效可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求”。張大偉分析指出。
10月23日，國內首宗央企租賃住房REITs產品“保利租賃住房REITs ”在上交所獲批，產品規模約50億人民幣，以保利地產自持租賃住房作為底層資產。作為該項目的參與方之一，戴德梁行方面表示，該項目對加快推進租賃住房市場建設具有積極的示范效應，既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。
戴德梁行的研報認為，住宅租賃市場未來大有可期。近幾年，開發商、中介機構、酒店等紛紛進入住房租賃領域，據不完全統計，僅北京區域目前已經開業的集中式長租公寓品牌達到20個左右，門店數量超過80家，平均每個品牌運營商以每年新開5至8家門店的速度快速擴張。
事實上，從今年9月份以來，地方政府積極支持住房租賃市場的政策信號已經傳遞到住宅價格方面。第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可指出，政府大力發展租賃市場，9月份房價增速繼續放緩。
該機構還認為，“租購并舉”的政策方針正在產生更為深遠的影響。例如，一二線城市加大出讓租賃住房用地，緩解年輕一代的購房經濟壓力，并出臺相關政策以更好規范市場、提高透明度。同時，開發商不斷向政府方針靠攏，也開始大舉進軍住宅租賃市場，在繼續增加資產自持比例的同時通過管理費等途徑拓展收入流。
在張大偉看來，在所有政策內容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應。通過增加租賃類土地供應從而增加房源供應，對于穩定租賃市場的影響將會越來越大。
