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　　受執(zhí)行限購(gòu)政策及樓市降溫影響，“法拍房”報(bào)名人數(shù)大減，成交價(jià)普遍低于評(píng)估價(jià)

視覺中國(guó)

　　在樓市調(diào)控的背景下，北京樓市降溫明顯，跟隨樓市同時(shí)降溫的還有法拍房。據(jù)悉，法拍房在今年“3·17”之后同樣執(zhí)行住宅限購(gòu)政策，目前成交價(jià)普遍低于評(píng)估價(jià)，房源少有人問(wèn)津。

　　石景山、通州“法拍房”成交價(jià)不到4萬(wàn)

　　法拍房與普通二手房相比，最大的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低。記者了解到，一般首次拍賣是評(píng)估價(jià)的8折，有的開拍就是評(píng)估價(jià)，有的可以打7折，不同資產(chǎn)有所差異。北京地區(qū)最終成交價(jià)，通常比買同類型二手房要省幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元，這也是置業(yè)者關(guān)注法拍房的主要原因。

　　去年4月，北京市法院網(wǎng)發(fā)布的拍賣房源信息顯示，位于昌平北七家名佳花園三區(qū)的一套“法拍房”，109平方米，231萬(wàn)元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網(wǎng)上的掛牌價(jià)在268萬(wàn)-280萬(wàn)元之間，由于低于市場(chǎng)價(jià)，該房源已吸引了64組購(gòu)房者看房。

　　今年6月19日，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院執(zhí)行局在京東司法拍賣平臺(tái)開拍的57套房產(chǎn)，最終成功拍出24套。其中，12套拍品一次出價(jià)即成功“落槌”。

　　不過(guò)目前法拍房的市場(chǎng)行情明顯降溫。今年雙十一期間，京東拍賣聯(lián)合40多家法院，選取近300個(gè)重量級(jí)標(biāo)的，起拍總額約12億元。記者在京東司法拍賣平臺(tái)上看到，截至11月15日，京東拍賣平臺(tái)即將開拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報(bào)名。

　　記者在淘寶司法頻道上看到，截至11月15日，北京正在進(jìn)行的拍賣信息有14條。其中，只有2套房源有人報(bào)名，且都只有1人報(bào)名，其他房源則無(wú)人問(wèn)津。位于石景山區(qū)永樂(lè)西區(qū)15號(hào)樓一套57.63平方米的住宅，評(píng)估價(jià)271.7萬(wàn)元，流拍后第二拍賣起拍價(jià)220萬(wàn)元，折合單價(jià)僅38000元/平方米。記者在鏈家網(wǎng)看到，同一小區(qū)二手房單價(jià)在5萬(wàn)-7萬(wàn)元。此外，在11月14日結(jié)束的房產(chǎn)拍賣信息中，位于通州區(qū)北苑南路一套116平方米住宅，僅一人報(bào)名，該住宅評(píng)估價(jià)為525萬(wàn)元，最終成交價(jià)為370萬(wàn)元，單價(jià)僅31896元/平方米。

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10月1日至今，京東拍賣平臺(tái)共有41套房源進(jìn)行過(guò)拍賣，最終成交價(jià)普遍低于評(píng)估價(jià)，僅少部分高于評(píng)估價(jià)。在淘寶司法頻道亦如此，11月1日至今，已結(jié)束的84套房產(chǎn)中，成交價(jià)普遍低于評(píng)估價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，潛在房源供應(yīng)規(guī)模增多，接盤方也會(huì)“挑三揀四”。此外，在調(diào)控背景下，北京樓市降溫明顯，法拍房的價(jià)位也隨之下跌。

　　執(zhí)行限購(gòu)政策申請(qǐng)貸款時(shí)間較長(zhǎng)

　　記者注意到，北京“3·17”調(diào)控政策后，原來(lái)不限購(gòu)、需全款支付的法拍房，也開始執(zhí)行住宅調(diào)控政策。即競(jìng)拍法拍房，要有購(gòu)房資質(zhì)，要經(jīng)過(guò)市住建委審查，審查完畢后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　“在貸款方面，需要審核一套還是二套，具體貸款額度與普通住宅相同，即首套房可貸60%，二套房可貸20%。”一位銀行人士表示，從去年開始法拍房不用全款支付，可以申請(qǐng)貸款。

　　記者注意到，一般情況下，能否貸款會(huì)在競(jìng)買公告與競(jìng)買須知內(nèi)標(biāo)注清楚。比如在淘寶司法拍賣平臺(tái)上，通常拍賣房源的介紹頁(yè)面右上側(cè)都有“一鍵申請(qǐng)貸款”按鈕，點(diǎn)進(jìn)去后會(huì)跳出該房源的合作貸款銀行信息。

　　值得注意的是，法拍房與普通二手房的貸款流程有所不同。據(jù)銀行人士介紹，普通二手房先過(guò)戶，銀行抵押妥當(dāng)后再放款。而法拍房則是先放款，再去法院辦其他手續(xù)，最后是抵押。其中還有一個(gè)階段性擔(dān)保費(fèi)，即銀行指定的第三方公司，承擔(dān)階段性的擔(dān)保責(zé)任，且協(xié)助辦理后期手續(xù)。此外，法拍房從放款到房本抵押妥當(dāng)，需要三四個(gè)月，有些需四五個(gè)月才能辦妥，相比普通住宅時(shí)間更長(zhǎng)。

　　■ 小貼士

　　申請(qǐng)貸款應(yīng)提前聯(lián)系銀行

　　法拍房與普通二手房不同，其本身帶有復(fù)雜的司法關(guān)系。對(duì)此，中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果表示，法院對(duì)拍賣標(biāo)的物所作的說(shuō)明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競(jìng)買人參考，不構(gòu)成對(duì)標(biāo)的物的任何擔(dān)保。所以請(qǐng)競(jìng)買人在拍賣前必須仔細(xì)審查拍賣標(biāo)的物，調(diào)查是否存在瑕疵，認(rèn)真研究查看所競(jìng)買標(biāo)的物的實(shí)際情況，并請(qǐng)親臨展示現(xiàn)場(chǎng)。

　　對(duì)于法拍房具體的貸款方式，賈瑞果表示，參與競(jìng)拍人應(yīng)提前和相應(yīng)銀行進(jìn)行聯(lián)系，確保在法院規(guī)定支付成交房款的期限內(nèi)可以貸款成功，且能夠?qū)⑷糠靠钪Ц吨练ㄔ褐付ㄙ~號(hào)，否則在無(wú)法按規(guī)定支付成交價(jià)余款的情況下，競(jìng)拍成功人需要全款支付。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，在沒有摸清物業(yè)的房產(chǎn)屬性、產(chǎn)權(quán)狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費(fèi)欠費(fèi)、是否有租約前，購(gòu)房者最好不要輕易試水，不然可能會(huì)面臨高額稅費(fèi)、過(guò)不了戶或收不到房的窘境。(張曉蘭)