[摘要] 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
企業(yè)在出售自有房產(chǎn)前，都會測算房屋交易的稅負。很多企業(yè)對土地增值稅如何繳納不清楚，甚至忽略了這項最重要的稅種。土地增值稅的相關(guān)規(guī)定有哪些呢？
土地增值稅納稅義務人
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。
征稅對象及計算方法
土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。按增值額的多少對應四級差率累進稅率，計算土地增值稅。
土地增值稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
哪些屬于扣除項目
扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋及建筑物的評估價格（或者購置價格）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括取得房屋時繳納的契稅）。提供評估報告的，可以同時扣除評估費用。
特別提示
1.房屋及建筑物的評估價格，需根據(jù)《北京市土地增值稅扣除項目技術(shù)指引（舊房及建筑物評估）》要求，由評估機構(gòu)出具評估報告，并經(jīng)稅務機關(guān)確認。
2.購置價格是指購房發(fā)票所載金額。請注意，只能是發(fā)票所載金額，其他憑證是不能作為扣除依據(jù)的。同時從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算，購買年度的確定標準是首張購房發(fā)票所載日期。
土地增值稅計算
第一步：計算增值額：增值額=收入-扣除項目
第二步：計算增值額占扣除項目金額的比例：比例=增值額÷扣除項目金額
第三步：計算稅額：
增值額占扣除項目金額的比例≤50%時，稅額=增值額×30%
50%
100%
增值額占扣除項目金額的比例>200%時，稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
舉例：某企業(yè)2017年5月轉(zhuǎn)讓一套北京市內(nèi)房屋，該房屋本次轉(zhuǎn)讓不含增值稅價格為500萬元，該房屋是以200萬元價格購置的（購房發(fā)票所載時間為2014年4月），本次轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的稅金8.11萬元（包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、本次交易合同印花稅、購置本房產(chǎn)時繳納的契稅）。
在本例中，由于房屋購置時間為2014年4月，至轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)持有3年，可以每年加計扣除購置價格的5%，即：加計扣除金額=200×5%×3=30
本例中，屬于扣除項目金額的包括：購置價格200萬元，本次轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的稅金8.11萬元和加計扣除金額30萬元，總計238.11萬元。
然后按照上述計算步驟計算，即可得出稅額為95.23萬元。
東城區(qū)地方稅務局
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