[摘要] 近年來房企負債擴張現象明顯，有數據顯示，2017年上半年房企負債擴張貢獻93%，在此背景下，凈負債率再創歷史新高，達到113%。
近日，湖北省國資委發布“關于謹慎投資房地產的通知”，明確湖北省國資及其各級子企業所有在建、在售房地產要加快建設進度、銷售進度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。
而讓國資系統罕見出手的原因便是房企負債率高企。事實上，近年來房企負債擴張現象明顯，有數據顯示，2017年上半年房企負債擴張貢獻93%，在此背景下，凈負債率再創歷史新高，達到113%。
房企利潤再回兩位數
雖然樓市面臨著嚴厲調控，但房地產市場再度創下新高。9月，房企半年報已全部發布，據不完全統計，上市公司合計接近130家，港股近10家，另外A股合計120家，房企的平均凈利潤率均再次站穩兩位數。
120家A股上市房地產公司合計營收4424億元，凈利潤達到494.7億元，凈利潤率達到11.2%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲接近兩個百分點。
這意味著，上市房企結束了三年的凈利潤為個位數。數據顯示，在過去4年，A股房企平均凈利潤率分別為2014年9.6%、2015年8.3%、2016年8.2%。
中原地產首席分析師張大偉表示，過去兩年多樓市火爆，讓2017年房企迎來歷史上銷售業績與利潤上漲最迅速的一年。
“從上半年的財報數據看，大部分主要業務是房地產的企業收獲頗豐。”張大偉說，雖然樓市面臨嚴控，但市場影響在兩季度末才出現，因此影響較小。另外，再疊加2016年末的結轉，大部分企業收獲了歷史最豐盛2017年半年盛宴。
的確，恒大上半年銷售額已達2882.5億元，同比上漲56%，2017年目標直指4500億元；碧桂園上半年銷售2889億元，同比增長131%；萬科銷售277.8億元，同比上漲45.8%；融創銷售1088億元，同比上漲94.2%；金地銷售703.4億元，同比上漲60.03%。
在此背景下，多家房企上調年度銷售目標。其中，碧桂園銷售目標由原計劃4000億元大幅上調25%至5000億元；綠地、保利、融創年度目標均升至3000億元；中海由2100億港元上調10%至2310億港元；龍湖由1100億元大幅上調36%至1500億元；世茂上調10%至880億元；富力由730億元上調到800億元，并將2018年的業績預期定在1280億元至1380億元。
Wind數據顯示，117家披露中報的上市房企中，有96家實現了盈利，70家實現凈利潤同比增長，業績增長的企業占了總數的6成。
張大偉說，由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較為穩健。預計2017年房企的利潤將刷新歷史紀錄，而凈利潤率也將在2015年至2016年個位數的基礎上出現利潤率的明顯上漲。
擴張來源于負債
事實上，房企大規模擴張的同時，其負債也再度擴大。據媒體統計顯示，上半年，117家A股上市房企平均凈負債率達到207.44%，較2016年行業凈負債率162.78%來看同比上漲近45%。其中，凈負債率最高的是云南城投，高達541.75%；高居第二位的是嘉凱城，為431.85%；除這兩家之外，負債率超過300%的房企共有6家；凈負債率在200%至300%之間的房企共有9家；凈負債率在100%至200%之間的共有26家。
以首次銷售目標上調的富力為例，雖然銷售目標再度調高，但相應的富力地產的負債再度擴大。富力地產中期業績報告顯示，雖然提前贖回了將于2019年到期的10億美元年息8.5%的優先票據及2020年到期的6億美元年息8.75%的優先票據，但是，與2016年底集團凈負債率160%相比，目前的杠桿比率已增至193%。
與此同時，富力地產的負債率這幾年一直處于攀升狀態。2015年，富力地產總營收442億元，凈資產1837億元，總負債1345億，負債率73.21%，凈負債與權益比率124.3%；2016年，富力地產總營收537億元，總資產2264億元，總負債1795億元，負債率79.28%，凈負債與權益比率159.9%。而今年上半年，富力地產總資產額為2436.92億元，總負債從2016年底的1795.75億元，增至目前的1966.67億元，資產負債率高達80.7%。
恒大方面雖然經過尋求注資、贖回永續債等各種方式促使凈負債率較上年下降近一半，但從目前來看，其凈負債率依然高達240%。
融創方面，半年報顯示，總資產4238億元，總負債3896億元，資產負債率高達91.93%，創下了其十年來的新高，此外，還有93億元的永續債。截至今年上半年，公司賬上現金924億元，有息負債1813億元，總權益342億元。據此計算，其凈負債率為259.9%。融創中國的凈負債率已經超過恒大的240%，為港股內房企最高值。
對此，華泰證券房地產分析師謝皓宇表示，從重點公司看，資產擴張速度依然較快，負債擴張是主導。“2017年上半年重點公司總資產相比去年末擴張了6470億元，依然保持較快速度，其中負債擴張占比高達93%。有息負債擴張略超預收賬款擴張，這導致重點公司凈負債率提升至113%，達到近十年來的新高。”
具體來看，2016年底至今， 34家公司總資產擴張了6470億元，比去年同期增長72%，速度相比2016年回升91個百分點。同時，總負債擴張了6000億元，同比上升82%，占總資產擴張的比例高達93%，成為總資產擴張的最主要貢獻。
值得注意的是，謝皓宇說，房企正在主動加杠桿以擴大經營規模。2017年上半年有息負債已經超越無息負債。今年上半年，重點公司預收賬款擴張3186億元，同比上升33%，而有息債務擴張2707億元，同比上升112%，有息債務擴張速度已經遠遠超過預收賬款。
房地產投資持謹慎原則
湖北省國資委9月6日發出《省政府國資委關于謹慎投資房地產的通知》，明確要求從9月5日起，省出資企業及其各級子企業對房地產新增投資持謹慎原則，嚴控風險。
《通知》稱，湖北省出資企業經營房地產的戶數較多，投資規模大，增幅快，且普遍存在資產負債率高、資金成本高、盈利空間收窄、后續資金緊張等問題，需防范投資風險和經營風險。
《通知》指出，省出資企業及其各級子企業所有在建、在售房地產要加快建設進度、銷售進度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。事實上，在文件發布前，湖北省政府國資委先后兩次召開會議，研究出資企業降杠桿等問題。
對此，湖北省國資委有關負責人透露，將加強對高負債企業的風險管控，嚴防投資、財務風險。加強投資管理，省出資企業暫停所有對外投資，待省政府國資委出臺新的投資管理辦法后再開展對外投資；同時，兩年內省出資企業管理層級壓縮到四級以內，法人單位減少20％，今年減10％，明年再減10％。
事實上，除湖北外，北京也于近日再度發文嚴控資金流向，要求轄內銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。
北京銀監局相關人士表示，近期，北京銀行業金融機構個人經營性貸款和個人消費貸款規模增長有所加快，而且據市場情況反映，個別銀行發放的個人經營性貸款和個人消費貸款存在違規流入房地產市場用于購房的情況。
數據顯示，2017年前7個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元。而去年全年新增消費性短期貸款僅8305億元。
