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特約撰稿王文智（河南洛太律師事務(wù)所民商部副主任）

　　告上法庭：剛買的二手房買之前已經(jīng)被法院查封了

　　26歲的小趙明年計(jì)劃結(jié)婚，遂在同村人老錢手里購買了一套位于新區(qū)價(jià)值60萬元的二手商品房。基于信任，兩人合同約定由小趙先支付30萬的房款，老錢于收到第一筆房款后30日內(nèi)為小趙辦理過戶手續(xù)，小趙在過戶完7日內(nèi)支付剩余的房款，如一方違約將承擔(dān)20%違約責(zé)任。

　　小趙依約支付了第一筆房款后10天，竟意外得知老錢的房屋在賣給自己之前已被法院查封，并已進(jìn)入拍賣執(zhí)行程序。小趙立馬聯(lián)系老錢，卻發(fā)現(xiàn)再也聯(lián)系不上了，于是將老錢告上法庭。

　　法院判決：被告退還房款并支付違約金

　　小趙訴稱：被告老錢將新區(qū)這套房屋賣給原告，成交價(jià)為60萬元整，按合同約定原告向被告支付30萬元房款，合同約定被告須保證該房產(chǎn)權(quán)屬無爭議，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。然而，該房屋已被法院查封拍賣，使原告的購房目的根本無法實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)請求法院：1.解除原、被告簽訂的房產(chǎn)買賣合同；2.被告立即返還原告已經(jīng)支付的購房款30萬元及利息；3.被告支付原告違約金12萬元；4.被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)和保全費(fèi)用。

　　被告在答辯時(shí)表示，對原告起訴的事實(shí)沒有意見，對原告沒有取得購買的房屋感到很抱歉。對償還房款無異議，但對原告要求償還違約金及利息不予認(rèn)可。

　　法院認(rèn)為：原被告之間的房屋買賣合同合法有效，本案中，涉案房屋被法院查封而無法辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致本案房屋買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)。故判決：一、解除原告小趙與被告老錢二人的房屋買賣合同；二、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告小趙購房款30萬元及利息；三、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告違約金12萬元；四、駁回原告小趙的其他訴訟請求。

　　律師意見：購買二手房應(yīng)注意防范風(fēng)險(xiǎn)

　　在購買二手房時(shí)，買家應(yīng)注意防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　1.主體資格審查風(fēng)險(xiǎn)，檢查房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的)。與沒有主體資格的人簽訂合同，導(dǎo)致合同無效，房屋過戶手續(xù)無法辦理，購房者無法獲得二手房的所有權(quán)，甚至可能被詐騙錢財(cái)。

　　2.查看房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否完整，是否存在抵押、查封的情形，是否已被賣家出租。若房屋被查封、抵押，很有可能導(dǎo)致買家無法得到房產(chǎn)所有權(quán)辦理房產(chǎn)證；若房屋已被賣家出租，基于買賣不破租賃的規(guī)定，雖然買家能得到房屋所有權(quán)，但是買家卻無法及時(shí)入住。這些情形都將導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

　　3.檢查買賣合同條款是否完善，對違約責(zé)任是否有嚴(yán)格的規(guī)定。如若合同中對違約條款約定不明，使得賣方的違約成本很低，一旦賣方違約，買方很難根據(jù)合同追究賣方的違約責(zé)任。

　　4.如果買方需辦理貸款，要特別注意提前熟知貸款流程，哪些需要賣方配合的在訂立合同時(shí)約定好。如若貸款辦理不下來，雙方協(xié)商解決，以免因?yàn)榉抠J的問題造成不必要的糾紛。