[摘要] 一線城市的寫字樓空置率再度提升的可能性很大，而企業獨棟將繼續受到廣泛青睞，這一產品的開發、運營很有可能形成行業的下一個風口。
本報記者 王 崢
由于供應量增加明顯，進入2017年以來，北京、上海、深圳的寫字樓空置率全線呈現上升趨勢。與此相對，有越來越多的企業在選址時傾向于選擇獨棟辦公，這也在一定程度上拉升了傳統甲級寫字樓的空置率。
業內人士預計，這一趨勢將在2017年下半年進一步強化，一線城市的寫字樓空置率再度提升的可能性很大，而企業獨棟將繼續受到廣泛青睞，這一產品的開發、運營很有可能形成行業的下一個風口。
企業選址青睞獨棟
2017年上半年，北京合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的5個新項目完工進入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環比擴大4%至約621萬平方米。受新增供應的影響，北京全市寫字樓空置率升至8.6%，半年環比上升0.6%。
2017年下半年，北京寫字樓供應量依舊不減。高力國際預測供應增長將快于需求，若所有新供應如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。如此情形同樣出現在上海、深圳這兩大一線城市。
除了新項目扎堆入市推高供應量，造成京、滬、深三地寫字樓空置率節節攀升還有一個重要原因，那就是選址時青睞獨棟辦公的企業日益增多，這在客觀上強化了傳統寫字樓的空置。來自一家大型辦公選址互聯網平臺的數據顯示，占據7月份來電榜TOP10的項目，獨棟項目占據7席。
據雍和宮壹中心運營方透露，其獨棟項目新近入市，便有永航科技、游族網絡、中醫在線等上市公司及品牌租客的陸續入駐，信達資本、華錄百納、今日頭條、機器人、大國健商等大公司也正在深度接觸，有著良好的入駐意愿，租金也因此一路看漲。而最受這些公司青睞的，恰恰就是雍和宮壹中心的低密度獨棟辦公優勢。
下一個風口？
據悉，獨棟辦公興起于國外上世紀60年代以后，美國硅谷的工作人員發現，在舒適的環境中，更能把人的潛力調動起來。而世界500強企業，大多都有自己的總部辦公基地。從實際情況來看，獨棟辦公樓的舒適度高、綠化面積大、私密性強等特點也受到眾多企業的一致認可。
順應這一趨勢，近年來其實已有不少大型開發商持續推出獨棟辦公的寫字樓產品。
其中，尤以萬科最為典型。據了解，萬科目前在北上廣深均有獨棟辦公產品面世，其中比較廣為人知的有上海萬科七寶國際和深圳萬科公館。
萬科之外，恒大、碧桂園、金融街、旭輝等上市房企，也均有不同數量的獨棟辦公產品上市。據悉，在未來的發展規劃中，企業獨棟均是很多大型房企的重要產品之一。
大型房企新開發的企業獨棟，大多位于城市的次核心區，甚至是遠郊，因此不可否認其在一定程度上制約了需求。
可實際上在城市中心區域，更有很多存量資產等待盤活，通過“城市更新”的方式獲得新生。尤其是隨著城市功能升級、非核心功能疏散的持續推進，大量低密度的工廠、園區、廠房、傳統辦公樓等物業騰退閑置。這些閑置物業，很多都具備改造成企業獨棟辦公樓的良好潛質。
例如近期入市的雍和宮壹中心，就是一個“城市更新”的典型案例。該項目的前身是航星園的一部分，松石資本在拿到該項目的運營權之后，在硬件上主推5000平方米企業獨棟，提供的是低密度花園式辦公環境；同時，將在地下一層開辟上萬平方米的聯合辦公空間，并交由專業的運營機構管理、運營；另外，整個園區配備管家式服務，涵蓋餐飲、健身、文化等多個方面。
有業內人士表示，這一模式很可能將很快形成行業的一個新風口。特別是一線城市正在從資本驅動的不斷向外圍擴張的“外延式增長”，向存量挖潛、更新升級的“內涵式增長”轉變，下一個十年房地產行業比拼的是對物業資產的綜合運營能力。
