[摘要] 雖然房地產行業利潤不足銀行零頭，但龍頭房企的凈利明顯上升。有媒體統計稱，時隔三年，房地產行業的利潤率重回兩位數。
2017年已行至過半，在業內人士看來，如今的樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。盡管如此，上市房企仍然交出了業績亮眼的半年報。截止目前發布的房企中報業績來看，碧桂園以2881.9億元的銷售額居首位，萬科和恒大分別以2771.8億元和1879.8億元的銷售額居二三位。
雖然房地產行業利潤不足銀行零頭，但龍頭房企的凈利明顯上升。有媒體統計稱，時隔三年，房地產行業的利潤率重回兩位數。
行業凈利率重回兩位數
自去年的“930”到今年的“317”，持續近一年的調控讓火熱的樓市迅速降溫，許多城市都出現房價下跌、成交量下滑的情況。但對于上市公司來說，隨著過去2年房源交付，上市房企年報將逐漸進入結算利潤環節。
截止8月27日，發布半年報的上市房企近90家，整體看，房企的平均凈利率再次站穩兩位數。
據媒體報道，78家A股上市房地產公司合計營收2940.7億，凈利潤達341.3億，凈利率達11.6%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲了接近2個百分點。據悉，A股上市房企平均凈利潤率2014年為9.6%，2015年為8.3%，而2016年為8.2%，已經連續3年在個位數。按照目前趨勢預計2017年年報將再回2位數。
上市房企在港股表現普遍優于A股
同樣擁有不俗的業績表現，A股上市房企今年以來在二級市場的表現卻遠遠遜色于香港上市的內地房企股。一個可能的原因是，A股市場擔心全面收緊的房地產政策會影響了房企的預期業績，而港股市場看中的是優秀的經營表現已經對股價形成有力的支撐。
今年以來，港股市場的內地房企股大幅飆漲。中國恒大今年以來上漲了3.5倍，融創中國上漲2.2倍，萬達酒店發展上漲1.5倍，碧桂園1.4倍，雅居樂集團1.3倍，龍湖地產、富力地產、佳兆業集團今年以來的漲幅也都超過了90%，時代地產、綠城中國、建業地產等的漲幅超過60%。
反觀A股上市房企，整體表現不佳。今年以來，同花順房地產開發板塊指數的跌幅接近7%，1月中旬及4~5月份還曾兩度遭遇大幅下挫，近期處于震蕩之勢。
具體到個股，表現最好的是涉及雄安新區概念的房地產開發企業，如金隅股份、華夏幸福、榮盛發展，今年以來的漲幅分別約為55%、35%、33%，與港股市場漲幅居前的內房股相距甚遠。A股市場上其他有代表性的房企今年以來表現分化：萬科A上漲約12%，招商蛇口漲約15%，金融街漲約15%，世茂股份下跌約27%，渝開發下跌超過30%等。
正是由于兩地上市房企今年以來股價表現迥異，中國房企總市值的格局已經發生顯著變化。如今，中國恒大的總市值已經逼近萬科，日前還曾一度超越，碧桂園的總市值也高過了招商蛇口、保利地產。當前，萬科總市值為2532億元，中國恒大總市值為2477億元，碧桂園為1821億元，招商蛇口、保利地產分別為1510億元和1201億元。
前三甲成績單：碧桂園銷售額居首 恒大凈利潤最高
碧桂園：銷售額2881.9億元 居首位
8月22日，碧桂園發布年中報告。數據顯示，截至6月30日，碧桂園實現合同銷售額2881.9億元，同比增長131%。碧桂園實現營業收入777.4億元，同比增長35.5%，毛利171億元，同比增長42.1%。凈利潤71.9億元，同比增長34.9%。歸屬股東凈利潤75億元，同比增長39.2%。碧桂園宣布派發中期股息每股0.15元人民幣，較去年同期大增117.1%。
萬科：營收同比下降6.66%
萬科8月24日晚間公布了2017年半年度報告，上半年萬科實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；營業收入698.1億元，同比下降6.66%；凈利潤73.03億元，同比增長36.47%；基本每股收益為0.66元，去年同期為0.48元。
恒大：凈利潤231.3億 同比大漲224.4%
中國恒大于8月28日召開上半年業績發布會。半年報顯示，今年上半年，恒大實現的合約銷售金額約為2440.9億元，同比大增72.2%；實現合約銷售面積約為2475.1萬平方米，較2016年同期的1660.5萬平方米增長49.1%。今年上半年恒大實現的營業額約為1879.8億元，同比增長114.8%，對應實現凈利潤約為231.3億元，同比增加224.4%。除了凈利潤大幅增長外，今年上半年恒大在核心業務上實現的利潤約為273億元，較上年同期增長249.6%。
其他房企中報業績同樣亮眼
華夏幸福上半年營業收入222.59億元，同比增長26%；凈利潤53.67億元，同比增長36%。
榮盛發展上半年實現營業收入134.16億元，同比增長18%；凈利潤16.85億元，同比增長29%。
華僑城A發布的半年報顯示，公司實現營業收入137.89億元，同比增長20.32%；凈利潤17.34億元，同比增長9.74%。
新城控股半年報顯示，公司實現營業收入113.28億元，同比增加24.87%；凈利潤11.39億元，同比增長33.66%。
招商蛇口凈利潤下滑了9%，但上半年實現簽約銷售額537億元，同比增長74%，簽約銷售面積288萬平方米，同比增加48%。
在香港上市的內地房企股，上半年的經營業績表現更為優異。
富力地產上半年銷售金額為388億元，同比增長30%，；中國海外發展的房地產合約銷售總額為1273.2億港元，同比上升33.7%；龍湖地產銷售926.3億元，是上年同期的1.4倍。
8月21日，融創中國發布了上半年的盈利預喜公告。預計公司上半年收入較同期增長約25%左右，毛利較去年同期增長約80%左右，公司擁有人應占溢利為去年同期約15倍以上。
租賃興起將考驗房企成長質量
在已發布2017年半年報的A股上市房企中，大多數都提到了“住房租賃”這一關鍵詞，發展住房租賃已經成為上市房企的共同心聲。目前，國內首批開展住房租賃試點的12個城市，正逐步邁進租購同權時代。
看好住房租賃市場前景，各上市房企躍躍欲試，不少公司在半年報中披露了已經開展的住房租賃業務，并表示將繼續大力推進該業務發展。比如，萬科自2014年布局長租公寓市場以來，已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。招商蛇口則聚焦國內中高端租賃市場，已形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務式公寓三大核心產品線。
數據顯示，我國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右，相較于發達國家成熟市場20%至30%的比例差距非常大，將成為房企的發力空間。
在業內人士看來，盈利能力增長更多的與房企銷售能力相關。在強調資金使用效率的大環境下，更大的銷售規模對房企來說，往往意味著更低的融資成本、更高的拿地效率。“考慮到目前國內房地產企業集中程度并不算高，高周轉模式仍將持續，但隨著租賃市場蓬勃興起，比拼成長質量的業務也是房企的競爭關鍵之一。”
此外，有報告指出，新的地產商業業態已通過資源整合、創新營銷、內容注入等方式，打造線上線下的新零售模式，而近年來多地為了調控樓市，出臺“禁售”政策，同樣也迫使房企在持有物業的過程中，逐步走出快速開發高周轉的模式，提升持續運營能力的深化，運營為王將會是中國房地產下一個十年的一大重大命題。（綜合）
