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鄭州某房產(chǎn)中介門口貼滿了二手房產(chǎn)信息，一名市民正在查看。

　　□記者段偉朵文王亞鴿攝影

　　核心提示|8月17日，本報(bào)以《代簽的二手房買賣合同有效嗎？》為題，報(bào)道了鄭州市民李女士買房過(guò)程中遇到業(yè)主“毀約”的遭遇。近日，記者來(lái)到鄭州市金水區(qū)人民法院探訪，看到立案大廳人流量很大，據(jù)介紹，去年7月至今年7月，該院共受理二手房買賣糾紛1272件。二手房買賣過(guò)程中，哪些問(wèn)題可能導(dǎo)致糾紛？記者對(duì)此進(jìn)行了探訪。

　　數(shù)據(jù)

　　受理房屋買賣糾紛2395件，1272件涉及二手房

　　李女士的案子，僅僅是這一年來(lái)，金水區(qū)人民法院受理的同類案子的1/1272。

　　17日上午，記者來(lái)到金水區(qū)法院立案大廳，大廳里人來(lái)人往，屏幕上滾動(dòng)播出各種服務(wù)信息。

　　李女士遇到的情況，并非個(gè)例。記者了解到，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年7月至今年7月，該院共受理房屋買賣糾紛2395件，其中1272件涉及二手房買賣。

　　“具體每個(gè)月二手房訴訟的走勢(shì)，我們并沒有進(jìn)行細(xì)分，但能明顯感覺到去年下半年此類訴訟大幅增加。”該院立案大廳工作人員介紹說(shuō)，引起訴訟的具體原因也是各種各樣，除了親戚代簽合同業(yè)主不認(rèn)賬以外，還包括業(yè)主簽約后消失，拒不履行合同的；業(yè)主拒絕配合網(wǎng)簽，“臨門一腳”提出漲價(jià)12萬(wàn)的；雙方就解押款到底由誰(shuí)出具沒有協(xié)商一致產(chǎn)生糾紛的，等等。

　　說(shuō)法

　　去年市場(chǎng)“過(guò)火”，草率簽約導(dǎo)致問(wèn)題多多

　　該工作人員分析，二手房買賣訴訟增多，其中一個(gè)原因與去年樓市價(jià)格不穩(wěn)定有關(guān)。近日，記者前往二手房市場(chǎng)走訪。

　　“去年我也看過(guò)房子，但價(jià)格浮動(dòng)太大，業(yè)主分分鐘要漲價(jià)，感覺買房子跟買大白菜一樣‘草率’，最終放棄了。”走訪過(guò)程中，記者遇到了剛剛簽約的馬女士，她在金水區(qū)北三環(huán)附近購(gòu)買了一套小戶型，總價(jià)75萬(wàn)。她表示，當(dāng)時(shí)她遇到的中介狀態(tài)都十分“亢奮”，半夜快11點(diǎn)了還給她打電話，給她說(shuō)一個(gè)房源信息，讓她趕緊過(guò)去“搶房”。“房子都沒看過(guò)，光跟我說(shuō)個(gè)價(jià)格，就讓帶著首付去看房，你說(shuō)這房子敢買嗎？”

　　從事房產(chǎn)中介3年的小張也有類似的感覺。去年此時(shí)，他曾見過(guò)一種場(chǎng)景，中介幫著客戶跟業(yè)主談價(jià)格，說(shuō)一句，業(yè)主就要求漲價(jià)1萬(wàn)。“越搞價(jià)，越漲價(jià)，沒辦法，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)太熱了。”

　　小張分析，在那種狀態(tài)下，買房者“買到就是賺到”的心態(tài)、賣房者看中利益缺乏契約精神、中介被市場(chǎng)“搞暈”缺乏警惕性等因素，導(dǎo)致簽合同時(shí)幾方都過(guò)于草率，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，發(fā)生分歧后沒有合同提前預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，只能走上訴訟之路。

　　走訪中記者發(fā)現(xiàn)，與去年的火熱相比，如今的二手房交易市場(chǎng)并沒有“遇冷”，反而是依然暗潮涌動(dòng)，人來(lái)人往。在金水區(qū)一條不足1公里的街道上，記者看到分布著約10家中介公司。

　　分析二手房交易中可能出現(xiàn)這些漏洞，趕緊“堵”住

　　二手房交易中，哪些問(wèn)題容易出現(xiàn)糾紛？如何提前避免？記者了解到，只要把控住二手房買賣各個(gè)流程的關(guān)鍵點(diǎn)，后期糾紛的可能性就越小。

　　問(wèn)題1

　　代理人來(lái)簽約，事后業(yè)主不認(rèn)賬咋辦？事先或事后必須簽委托書

　　就李女士代理人簽約、隨后業(yè)主不認(rèn)賬的遭遇，記者來(lái)到一家中介公司了解情況。該公司中介人員表示，業(yè)主簽約當(dāng)天有事，來(lái)不了現(xiàn)場(chǎng)，代理人是可以代理簽約的。但前提是代理人需要帶著業(yè)主的身份證、房產(chǎn)證以及委托責(zé)任書。中介公司也會(huì)跟業(yè)主本人確認(rèn)該合同簽訂是不是其本人真實(shí)意思。“委托書是必須的，當(dāng)天臨時(shí)有事來(lái)不了，事后也必須馬上補(bǔ)一個(gè)，保證代理人所簽合同真實(shí)有效，對(duì)業(yè)主也有制約。”

　　問(wèn)題2

　　首付沒有用來(lái)解押咋辦？提前簽署補(bǔ)充協(xié)議

　　如今的二手房買賣，很多業(yè)主的房并沒有還清貸款，這就意味著，過(guò)戶前需要先將房屋解押，才能繼續(xù)交易。問(wèn)題來(lái)了，誰(shuí)來(lái)為房屋解押？

　　“行業(yè)內(nèi)常用的一種方式，是買方的首付用來(lái)解押，不夠的業(yè)主自己補(bǔ)上。”中介小張介紹說(shuō)，但有些買方付了首付，對(duì)方卻拿著這筆錢另作他用，導(dǎo)致房屋沒有解押，無(wú)法繼續(xù)交易，引發(fā)訴訟。

　　為了防范這些問(wèn)題，目前在二手房交易過(guò)程中，雙方應(yīng)提前簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，約定首付款的用途是用來(lái)解押房產(chǎn)，并約定解押后過(guò)戶到買方名下的具體時(shí)間以及違約責(zé)任，為順利交易上一份“雙保險(xiǎn)”。

　　問(wèn)題3

　　房屋有戶口問(wèn)題咋辦？提前約定遷出時(shí)間

　　除了房屋本身，二手房買賣還牽涉到水電物業(yè)交接、戶口問(wèn)題、租客問(wèn)題等。如果約定不明，可能引發(fā)糾紛。這些問(wèn)題在簽訂房屋買賣合同之前，雙方就要協(xié)商清楚，尤其是戶口問(wèn)題，賣房者如果不按照約定時(shí)間遷出，可能會(huì)給買房者帶來(lái)意想不到的麻煩。

　　目前，不少中介會(huì)選擇預(yù)留5000元至10000元不等的房款，作為雙方交接房屋物業(yè)、水電等費(fèi)用的“押金”，如果賣方有滯留的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等沒有結(jié)清，則中介可以使用這部分預(yù)留房款結(jié)清，避免買方受到損失。

　　問(wèn)題4

　　房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主不愿意賣了，咋辦？增大違約成本

　　從簽約到真正辦理完過(guò)戶，雙方兩清，一般情況下需要兩三個(gè)月的時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程中，房?jī)r(jià)突然上漲，業(yè)主不愿意賣了，咋辦？

　　記者在采訪中就遇到了大量類似的案例。其中，市民李女士2016年7月通過(guò)中介購(gòu)買金水區(qū)福元路一套二手房，繳納定金5萬(wàn)元、評(píng)估費(fèi)7000余元、按揭費(fèi)1.1萬(wàn)余元以及抵押費(fèi)880元等費(fèi)用。但在銀行辦理完貸款手續(xù)后，賣方反悔，提出漲價(jià)12萬(wàn)，才能繼續(xù)配合辦理網(wǎng)簽。李女士提起訴訟，要求法院判決被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，并賠償違約金5萬(wàn)元。

　　該案一審法院判決賠償違約金5萬(wàn)，但不必繼續(xù)履行買賣合同。原告李女士不服，已提出上訴，目前該案正在進(jìn)一步審理中。

　　“我們這個(gè)社會(huì)非常需要呼吁誠(chéng)信，出現(xiàn)糾紛有一部分是因?yàn)槿狈φ\(chéng)信，后期被鉆了空子。”律師王長(zhǎng)興介紹說(shuō)，對(duì)于房屋買賣合同來(lái)說(shuō)，除了規(guī)范更清晰的合同文本外，增大雙方的違約成本，是抵制“不講誠(chéng)信者”的途徑之一。“有些人寧愿賠付違約金也要?dú)Ъs，為啥？就是因?yàn)榧幢阗r了違約金他還能‘賺錢’。在合同約定時(shí)可適當(dāng)增大違約成本。”