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　　本報記者王軍偉張光強

　　隨著國家中心城市地位的確立，鄭州的城市規(guī)模將不可避免地向特大型城市轉(zhuǎn)變，城市的空間結(jié)構(gòu)將不斷調(diào)整，人居方式也隨之發(fā)生巨變。

　　鄭州城市市區(qū)范圍外擴的局面已經(jīng)顯現(xiàn)。環(huán)線快速路形成后，東部板塊優(yōu)美的自然環(huán)境和最新最先進的配套，離塵不離城的居住生活可謂“風景這邊獨好”，區(qū)域樓盤價值再次凸顯，無疑，環(huán)線沿線居住區(qū)成為人們競相追逐的價值板塊。

　　那么，郊區(qū)大盤與市區(qū)住宅相比有何利弊？東部區(qū)域未來發(fā)展趨勢如何？誰將是區(qū)域優(yōu)勢的最大受益者？作為地產(chǎn)品牌企業(yè)，未來的發(fā)展戰(zhàn)略如何與城市共同進步？帶著這些問題，記者分別采訪了業(yè)界高層，通過對企業(yè)高層的采訪了解，結(jié)合品牌地產(chǎn)高層高瞻遠矚的專業(yè)解讀，為整個鄭州區(qū)域乃至河南讀者群樹立消費置業(yè)的市場風向標。

　　發(fā)掘東部板塊區(qū)域價值，面向鄭州“中產(chǎn)階級”

　　康橋集團執(zhí)行總裁：朱榮梅

　　當房地產(chǎn)已經(jīng)走過了黃金時代，野蠻生長的方式已經(jīng)不適用于這個時代。對于康橋來說，在區(qū)域拿地和項目產(chǎn)品的考量上，有一套自己的邏輯。在決定進入一個陌生區(qū)域或者在陌生區(qū)域準備拿地的時候，我們通過大數(shù)據(jù)做土地投融資可行性研究及測算，通過結(jié)構(gòu)化的方法理解城市，準確把握土地價值。

　　拿康橋香溪郡的土拍來舉例，當時通過康橋大數(shù)據(jù)的土地投資測算工具，綜合未來售價的預(yù)判以及復(fù)合增長率，我們得出樓面價可承受的最高范圍。在對該項目的產(chǎn)品定位中，我們先通過對周邊10公里范圍內(nèi)的客群進行掃描分析，發(fā)現(xiàn)他們對生活品質(zhì)有較高的追求，對產(chǎn)品內(nèi)涵更為關(guān)注，所以我們將香溪郡定位為“獻給中原先生的溫暖住區(qū)”，面向鄭州的“中產(chǎn)階級”。

　　因此，在競爭越來越激烈的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)必須擁抱改變，用一套科學理性的系統(tǒng)性分析，指導(dǎo)所做的每一個決定。而在康橋，我們的一切指導(dǎo)都來源于一個神秘的房間，我們把它稱之為“數(shù)據(jù)可視化運營指揮艙”。

　　就拿現(xiàn)在鄭州的東部區(qū)域來說，那么優(yōu)越的地理、交通、生態(tài)及自然環(huán)境，那么地產(chǎn)企業(yè)所做的產(chǎn)品必須對得起外部的資源。開發(fā)企業(yè)自己的內(nèi)心，應(yīng)該有一桿秤，這桿秤就是質(zhì)量與品質(zhì)。

　　城市的稀缺價值我認為分為三類：一類是城市最核心地段，第二類是城市最極致資源。這兩類屬于不可再生，而且資源有限，對于這樣的稀缺是占有。我認為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)現(xiàn)城市稀缺價值應(yīng)該是第三類，那即是由品牌企業(yè)開發(fā)，同時擁有有獨特氣質(zhì)或代表意義的項目與配套，發(fā)掘區(qū)域價值，從而創(chuàng)造的城市稀缺價值。

　　綠博板塊適宜居住，片區(qū)潛力看好

　　名門地產(chǎn)(河南)有限公司副總裁：陳宇波

　　目前中心城區(qū)土地、人口等已趨于飽和，勢必會向外部擴張，而根據(jù)鄭州以往“東擴西移，一心兩翼”，及“十三五”規(guī)劃的“一主一城三區(qū)四組團多點”都市區(qū)空間布局等，東部區(qū)域皆為重點發(fā)展區(qū)域，省級公共文化行政中心、文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)基地。

　　向東發(fā)展是目前整體的大趨勢。鄭州被確立為國家中心城市，一方面要著重自身發(fā)展，另一方面要帶動周邊城市的發(fā)展。東部區(qū)域的中牟片區(qū)是中原經(jīng)濟區(qū)、鄭州都市區(qū)、鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)三區(qū)疊加的中心區(qū)域，也是鄭汴一體化的關(guān)鍵區(qū)域，東部片區(qū)可借勢快速發(fā)展。

　　東部片區(qū)在鄭州市中空氣質(zhì)量相對較好，綠化較高，綠博板塊目前也是比較適宜居住的，片區(qū)潛力看好。

　　綠博以文化創(chuàng)意、生態(tài)居住、高端商務(wù)、時尚旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，突出綠、水為主導(dǎo)和以休閑、慢生活為主體的低碳生態(tài)園林城市，打造東方奧蘭多，盡管進入之初確實有拓荒的感覺，但看到政府對于綠化、交通的投入，25.8平方公里的鄭汴中央公園，3000畝的綠博園、賈魯河生態(tài)資源，這個片區(qū)注定起點比較高。

　　目前大多一線房企都已經(jīng)有成熟的產(chǎn)品體系，都有自己的產(chǎn)品庫，拿地之后根據(jù)土地性質(zhì)、區(qū)位、產(chǎn)品定位等，選擇相應(yīng)產(chǎn)品系，根據(jù)其標準工期流程，直接開發(fā)建造。只需定期/不定期地進行產(chǎn)品庫升級換代即可。生產(chǎn)體系化可以有效降低成本，縮短開發(fā)時間，快速回籠資金。公司可以借鑒學習，畢竟成品房是未來市場趨勢。

　　目前不管是從土地環(huán)節(jié)還是銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)越來越市場化，信息越來越公開透明。政策層面對資金監(jiān)管越來越嚴、融資口逐步收緊，對企業(yè)的資金要求較高，面對逐步攀升的地價，不少開發(fā)企業(yè)會選擇合作，強強聯(lián)合。

　　房價在相當長一段時間內(nèi)仍以平穩(wěn)為主，略微抬升

　　河南長基置業(yè)有限公司副總經(jīng)理：吳志斌

　　大家可能都會有面臨這樣的兩難抉擇，“如果買郊區(qū)大盤肯定更加寬敞舒適，但是選擇市區(qū)住宅在工作生活上將會方便快捷。”

　　市區(qū)住宅雖然當下配套完善，但交通及環(huán)境卻是硬傷，且未來優(yōu)化更新空間有限。反觀郊區(qū)大盤，尤其是在政府導(dǎo)向區(qū)域的郊區(qū)大盤，憑借合理規(guī)劃，坐享優(yōu)渥生態(tài)，社區(qū)自成系統(tǒng)，勢必引領(lǐng)未來居住風潮。

　　另外，我認為用市區(qū)住宅和郊區(qū)大盤此類概念來界定項目的觀點本身就存在偏差。城市的發(fā)展都需要一個過程，市區(qū)和郊區(qū)只是一個相對概念。30年前，鄭州的東沿還止步未來路；10年前，鄭東新區(qū)才剛剛落成；如今，鄭州東向已遠遠越過四環(huán)。現(xiàn)在是郊區(qū)盤，不意味著將來還是。

　　可以毫不夸張地說，項目位于鄭東區(qū)域就已占據(jù)鄭州這座城市的稀缺資源。但作為開發(fā)企業(yè)，我們也應(yīng)當時刻保持警醒，東區(qū)區(qū)位、交通、生態(tài)各方面優(yōu)越是不爭事實，但這同樣也是區(qū)域所有項目的共性，只是存在優(yōu)劣差異而已。但是換位思考，客戶買房子買的是居住品質(zhì)，所以作為開發(fā)企業(yè)的一員，我認為還是應(yīng)把工作重點放在自身項目之上，通過不斷更新技術(shù)、升級產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù)，給予客戶更好產(chǎn)品，提升客戶滿意度，方能在激烈競爭中脫穎而出，從而立于不敗之地。

　　就價格而言，純市場角度下，未來樓市的價格由于政府調(diào)控尚未完全明朗，但綜合鄭州國家中心城市定位和現(xiàn)有城市框架及未來發(fā)展目標，相信房價在相當長一段時間內(nèi)仍以平穩(wěn)為主，略微抬升。

　　優(yōu)勝劣汰，迎接房地產(chǎn)行業(yè)的未來十年

　　鄭州市永威置業(yè)有限公司營銷中心總經(jīng)理：張曉征

　　整個東部區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€易居的生態(tài)城區(qū)，形成整個鄭州剛需、改善的外溢，以及高端住宅集中的區(qū)域，隨著時間的推移，區(qū)域內(nèi)配套越來越成熟，區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品價值會很快超過主城區(qū)住宅價值。就目前來看這個區(qū)域還是價值洼地，適合投資和外溢改善型客戶購買。

　　對于銷售，我依然保持樂觀的態(tài)度，我們雖然很關(guān)注賬面數(shù)字，但更關(guān)注的是產(chǎn)品能給業(yè)主帶來什么樣的生活品質(zhì)；我們除了提升銷售和管理能力的同時，更加大了對客戶生活方式的揣摩和客戶居住需求的理解，只有客戶滿意了，產(chǎn)品才能賣得好，所以市場的嚴峻與下行，反而對我們是一個機會。市場是公正的，市場也是有它的過濾功能的，大浪淘下的一定是真正把產(chǎn)品做好的企業(yè)，這也是我們?yōu)槭裁茨馨牙蠋伦龅?5%的原因，這就是市場及客戶對永威的認可，也是我們逆勢而上的信心。

　　我們在前期做產(chǎn)品定位和產(chǎn)品研發(fā)的時候，通過對周邊精準的研判，充分考慮到了周邊的地理、交通，尤其是生態(tài)及自然環(huán)境，充分讓產(chǎn)品與周邊生態(tài)的大勢完美相融。

　　大家都在說房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，白銀十年已經(jīng)到來，我個人反而認為，上一個十年正是諸多房企逐步走向成熟、優(yōu)勝劣汰的時期，未來的十年迎接我們的必然是更成熟的對手，更規(guī)模的企業(yè)，更規(guī)范的市場，更理性的業(yè)主，更精細的產(chǎn)品，只有符合以上幾點，我們才能與未來的城市發(fā)展相互理解，相互學習，共同進步。

　　東部板塊是鄭州的CLD，將引領(lǐng)鄭州未來的經(jīng)濟主流和生活主流

　　河南星聯(lián)置地集團有限公司集團營銷管理中心負責人：任福祥

　　隨著中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的加快推進，鄭州城市框架不斷拉大，星聯(lián)灣項目所處的鄭東新區(qū)白沙組團也將作為第一板塊率先啟動，區(qū)域位置非常優(yōu)越。

　　作為整個中原地區(qū)的封面，鄭東新區(qū)集中了眾多優(yōu)勢資源和各類配套，規(guī)劃中的中原行政服務(wù)中心更是聚集了眾多省市級機關(guān)單位。可以預(yù)見的是，這里將成為新的行政、文化、生活中心，成為城市最繁華的核心。我把這個板塊稱之為鄭州的CLD,即中央生活區(qū)。所謂的中央生活區(qū)，是指一個大型城市中，在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。

　　大鄭東的居住價值受到越來越多高端人群的認同和追捧，外部自然環(huán)境、區(qū)域配套得天獨厚，土地更是寸土寸金，區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越，升值潛力不可估量。在CLD這個不算小的區(qū)域里為中產(chǎn)階級蓋一大批房子，同質(zhì)化競爭在所難免，而創(chuàng)造差異化的、個性化的競爭空間是我們所追求的，比如我們星聯(lián)灣精心打造的“精裝小院”，就是為高端客戶量身定做。

　　我們有理由相信，這里將引領(lǐng)鄭州未來的經(jīng)濟主流和生活主流，成為鄭州最宜居和最具升值潛力的區(qū)域。