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　　8月初，鄭州市國土資源局官方網(wǎng)站掛出3宗地，均位于經(jīng)開區(qū)濱河國際新城。值得一提的事，這些地塊除了限定土地總價外，還把綜合最高房價限定在17000元/㎡和18000元/㎡。這也是省住建廳發(fā)布“6·27”新政以來，首次掛牌出讓的限房價地塊。有人認為，濱河國際新城的限價過高，甚至比熱炒的白沙、綠博組團高出5000元/㎡左右，著實不能理解。那么，這3宗地的限價是否真的過高？大河報記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士進行分析解讀。

　　濱河國際新城新掛3宗地比白沙綠博均價高5000元/㎡

　　近日，鄭州市國土資源局網(wǎng)掛經(jīng)開區(qū)3宗地，分別是鄭政經(jīng)開出〔2017〕031號、032號和023號（以下簡稱31號地、32號地和23號地），3塊地均在四港聯(lián)動大道以西、經(jīng)開十九大街以東，從經(jīng)南八北一路往南依次排開。

　　3宗地均為城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售、住宿、餐飲用地。其中，31號地使用權(quán)面積約合106.77畝，起拍價12.82億元，每畝單價約1200萬元/畝，熔斷價為19.24億元，房屋成本指導(dǎo)價為13887.9元/㎡；32號地，使用權(quán)面積約合77.69畝，起拍價為9.33億元，每畝單價約為1200萬元/㎡，熔斷價為14.01億元，房屋成本指導(dǎo)價為13887.9元/㎡；23號地使用權(quán)面積約為59.55畝，起拍價6.56億元，每畝單價約為1102萬元/畝，熔斷價為9.84億元，房屋成本指導(dǎo)價為14939.73元/㎡。

　　值得一提的是，31號、32號地綜合房價最高限價均為17000元/㎡，23號地限價為18000元/㎡。記者了解到，這是自省住建廳發(fā)布“6·27”新政調(diào)控房價以來，第一次在土地出讓階段，就對綜合房價進行限定的地塊。同時，也是繼北龍湖地塊外，第二個明確規(guī)定既限地價又限房價的區(qū)域。

　　6月27日，省住建廳聯(lián)合省國土資源廳發(fā)布新政，明確規(guī)定：鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。

　　新政出臺后，鄭州各區(qū)域房價到底應(yīng)該多少，目前還沒有細則出爐。除了去年都已經(jīng)明確限定32000元/㎡的北龍湖區(qū)域，經(jīng)開區(qū)濱河國際新城的這3宗地被業(yè)內(nèi)人士稱為，“打響了新政以來明確限價的第一槍”。

　　探因：三大因素影響限價

　　之前媒體和開發(fā)商都一直在炒作白沙和綠博組團，雖然沒有明文規(guī)定，但從最近的幾個項目開盤可知，這倆區(qū)域限價分別在9700元/㎡和12000元/㎡左右。有人發(fā)問，“憑什么‘默默無聞’的濱河國際新城能賣到18000元/㎡？”

　　原因一：

　　規(guī)劃高大上

　　“濱河國際新城從規(guī)劃層面上就要稍微‘高大上’一些。”河南商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清認為，濱河國際新城預(yù)留了我省目前唯一外事用地。而白沙板塊主要是以河南省行政中心的定位進行規(guī)劃開發(fā)。

　　原因二：

　　地價高決定高房價

　　除了規(guī)劃有區(qū)別外，土地開發(fā)模式也是重要影響因素之一。記者了解到，早在2012年5月，中建股份、中建七局和鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)三家共同合資成立中建（鄭州）城市開發(fā)建設(shè)有限公司，開始啟動濱河國際新城建設(shè)。

　　這種PPP模式，采用的是政府與央企合作進行土地一級開發(fā)，土地上市后多方再進行利益分成的模式。濱河國際新城由此成為河南省第一個“吃螃蟹”的區(qū)域。

　　根據(jù)之前拍地情況，濱河國際新城的這三塊地很有可能達到熔斷價，如此算來，31號地的單價將達到約1802萬元/畝、32號地1803萬元/畝左右、23號地約1652萬元/畝。

　　而根據(jù)去年白沙、綠博組團地塊的拍賣結(jié)果來看，大部分都低于300萬元/畝，就連8月4日剛剛拍賣后又中止的牟政出[2017]113號地，起拍單價也才僅僅為369.69萬元/畝。

　　“土地開發(fā)的模式?jīng)Q定了‘逐利’的目的性，地價貴了，房價自然也不能便宜，否則沒有開發(fā)商愿意拿地，因此限價也就高了。”鄭州某知名房企相關(guān)負責(zé)人王先生分析稱。

　　宋向清認為，上述3宗地塊按熔斷價來算，31號地樓面價約為9010元/㎡；32號地樓面價約為9016元/㎡；23號地樓面價約為9913元/㎡。即使按政府給出的房屋成本指導(dǎo)價來算，開發(fā)商也有3100元/㎡左右的利潤可賺。

　　原因三：

　　行政區(qū)域不同影響限價除了以上因素外，區(qū)域的分布也影響著限價。上述房企負責(zé)人王先生進一步分析稱，白沙組團歸鄭東新區(qū)管，它的房價高低直接影響著東區(qū)的均價，所以不能太高；萬三公路以東中牟境內(nèi)的綠博組團由于中牟縣房價本身不是太高，所以綠博組團的價格可以稍微高一些也沒事，相關(guān)部門管得不是太嚴(yán)。

　　“從城市發(fā)展規(guī)律來看，‘鄭州向東’‘孔雀東南飛’等發(fā)展現(xiàn)象，仍然是發(fā)展大勢，值得我們重視。”豫發(fā)集團品牌與客服中心經(jīng)理劉兵認為，白沙、綠博組團位于未來東部新城區(qū)與鄭州主城區(qū)之間，以其高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量配套受到開發(fā)商和買房人的青睞。當(dāng)前受政策影響，該區(qū)域限價10000元/㎡左右，是地方穩(wěn)定房價、保護剛性需求、執(zhí)行“房住不炒”精神的直接體現(xiàn)。

　　永威置業(yè)營銷中心總經(jīng)理張曉征認為，一般來講，普通購房者應(yīng)該會對白沙、綠博組團更為關(guān)注一些。相關(guān)部門做如此限價，應(yīng)該是跟新政規(guī)定的鄭州房價不得高于去年10月份有關(guān)。

　　從這一層面來講，白沙片區(qū)的融創(chuàng)象湖壹號去年均價在9000元/㎡左右，而綠博片區(qū)也約為10000元/㎡。因此，最近象湖壹號二期就以不到10000元/㎡的均價開盤；而位于綠博組團的精裝修亞新美好意境，也以11000元/㎡的均價開盤。

　　而濱河國際新城這3宗地塊附近的綠地瀾庭精裝修去年二期開盤價為13000元/㎡左右，目前售價也達到15500元/㎡；還有旁邊的康橋悅城之前清盤時均價達到16000元/㎡左右。“目前該片區(qū)價位都不低，如果限價過低的話其他盤就沒法賣了，考慮到政策的可操作性，這次限價在17000元/㎡~18000元/㎡也在情理之中。”上述房企負責(zé)人王先生稱。（記者孫煊哲文白周峰攝影）