[摘要] 6月30日以及昨日，四宗宅地在出讓過程中價格均達到“熔斷”價位，最終以競爭綜合房價的方式找到買家，最高價每平方米31685元。
自今年年初起，先后經歷“中止出讓”“競出1元房價被認定無效”“6月30日復拍依舊未完待續”等插曲，四宗堪稱鄭州土拍史上“最難拍”的住宅用地，昨日上午終于找到歸屬。
6月30日以及昨日，四宗宅地在出讓過程中價格均達到“熔斷”價位，最終以競爭綜合房價的方式找到買家，最高價每平方米31685元。去年8月，同樣在北龍湖，國內知名房企金茂以總價35.1億元，畝均價突破4000萬元締造了“818地王”。時隔不到一年，因各項調控措施，鄰近地塊的成交價降低四成左右。這是房價下降的風向標嗎？業內人士觀點不一。
消息
四宗終以““遲到”熔斷宅地”價成交
昨日上午，鄭政東出（2017）6號、7號及牟政出（2016）198號地再次復拍，至昨日上午10時51分，“復拍再復拍”的三宗住宅用地在網拍中全部“熔斷”，終迎歸屬：
鄭政東出（2017）6號宗地以地價220500萬元，競綜合房價每平方米31685元的價格被代碼為“47311890”的報價人競得；
鄭政東出（2017）7號以地價204000萬元，競綜合房價每平方米14360元的價格被代碼為“23963903”的報價人競得；
牟政出（2016）198號地以地價54000萬元，競綜合房價10960元每平方米的價格被代碼為“15017612”的競買人競得。
根據登錄交易系統的網友反饋圖片所示，3位競得人分別為：河南興漢正商置業有限公司、新鄉碧桂園鳳凰灣置業有限公司以及新鄉市碧桂園房地產開發有限公司。
此外，針對6月30日的網拍，鄭州市國土資源局在其官網發出公告，對鄭政東出（2017）5號（網）號宗地出讓時系統所得出的結果予以撤銷，對進入一次性綜合競房價的競買人最終報價結果予以確認，將網上自動生成競得結果轉為現場人工計算確認競得結果。在公證監督下，經核算，綜合競房價平均值為30125.25元/平方米，依據平均值結果確認“45258723”號競買人為最終競得人，最終綜合房價競得價為30100元/平方米。大河報記者獲悉，這塊宗地的競得人也是碧桂園旗下子公司。
據悉，這四宗宅地，兩宗位于北龍湖，一宗位于鄭東新區綜合交通樞紐區，一宗位于同樣炙手可熱的白沙片區。
分析
時隔一年，地價有變誰哭誰笑，甘苦自知
一年之間，地價大變，拿地房企，甘苦自知。
同屬北龍湖區域，相比去年的“818地王”，昨日拍出的地價低了四成左右（“818地王”畝均價4183萬元；昨日6號地畝均2360萬元）。而且，按照鄭州在鄭東、經開兩區所執行的限價政策，昨日拍出的宗地中所對應的最高綜合房價31685元還不及“818地王”所折合出的“樓面價”。“就算你‘變著花樣’說你房子蓋得怎么好，但身邊就杵著一個售價比你低一大截的項目，也夠難受的。”網友“山高人為峰”評價道。
但一位業內人士A先生（應受訪者要求隱去姓名，下同）對此卻有不同理解。在他看來，近期敢于拿地的房企“占坑”心態明顯，或許在賭政策未來的松動，或許在賭未來市場的各種不確定性。但這種“賭”，也表明了房企對未來鄭州發展的信心。
同時，業內人士C女士也表示，這些房企“涉險拿地”或許也與公司的發展戰略有著密切的關系。
但是，無論房企如何打算，北龍湖等熱點區域的土拍已遠不及往日瘋狂：5號地共有4家房企競價、6號地3家房企競價，這與當初一家公司派出多個“馬甲”廝殺的情況，已不可同日而語。因為，鄭州針對昔日“地王窩”念出“熔斷”緊箍咒后，最高限價三萬二，還要成品住宅交付，這讓很多房企選擇了觀望。對此，業內人士B先生表示，“有綜合房價限制的北龍湖及經開區逐漸降溫，三環內稀缺區域逐漸升溫”將成為未來鄭州土地市場價格變動的一個趨勢。
眾說
鄭州房價持續全面下調？業內人士觀點不一
看完昨日上午宅地網拍后，多個房產微信群“炸了鍋”。
房價要降了
“地價回調四成，房價再不降就說不過去了……”網友“冰川時代”說。
“真調控，動真格，犧牲自身利益，換取商品房市場穩定，體現了地方政府的決心。”在北師大政府管理研究院副院長、產業經濟研究中心主任宋向清看來，土地成交價低于以前價格的現象，是政府讓利于民的表現。他預測：“房價下降是政府的真實期待，下半年降房價不是可能而是必然。”
房企不會給你打賠錢的折扣
但對于此前已在北龍湖等區域重金購地開發商的后續舉措，業內人士D先生則表示，“逐利是企業的天性，真金白銀的投入，絕不會給你打上一個賠錢的折扣”。
對此，業內人士E先生也表示，“北龍湖區域住宅的買受人基本都是高收入人群，品質無上限，可選服務或叫附加服務的價格空
間也無限”。著眼于營銷中“市場細分”的原理，E先生進一步借“土地、房產與面粉、面包”之關系的比喻說，先持有“面粉”是前提，未來不一定只賣“面包”，“提高附加值，賣水餃、賣餛飩、賣燴面就不行嗎？按規定我可以不賺房子本身的錢，沒人說我不能提供上門打掃衛生、個性化設計裝修、一戶一景的園林設計吧！”在他看來，北龍湖所對應的“高收入群體”以及低于1.5容積率所帶來低密度洋房的“可改造空間”將是未來開發商的最大盈利區。
決定房價的是市場，而非其他
昨日下午，大河報記者與10多位地產從業者進行交流，大家對房價走勢觀點不一。其中，知名房企“項目總”F先生的話讓記者印象深刻。他說，“要相信市場的力量，決定商品售價的最根本因素還是市場，而非其他”。（記者陳駿文白周峰攝影）
