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　　自今年年初起，先后經(jīng)歷“中止出讓”“競(jìng)出1元房?jī)r(jià)被認(rèn)定無(wú)效”“6月30日復(fù)拍依舊未完待續(xù)”等插曲，四宗堪稱鄭州土拍史上“最難拍”的住宅用地，昨日上午終于找到歸屬。

　　6月30日以及昨日，四宗宅地在出讓過(guò)程中價(jià)格均達(dá)到“熔斷”價(jià)位，最終以競(jìng)爭(zhēng)綜合房?jī)r(jià)的方式找到買家，最高價(jià)每平方米31685元。去年8月，同樣在北龍湖，國(guó)內(nèi)知名房企金茂以總價(jià)35.1億元，畝均價(jià)突破4000萬(wàn)元締造了“818地王”。時(shí)隔不到一年，因各項(xiàng)調(diào)控措施，鄰近地塊的成交價(jià)降低四成左右。這是房?jī)r(jià)下降的風(fēng)向標(biāo)嗎？業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)不一。

　　消息

　　四宗終以““遲到”熔斷宅地”價(jià)成交

　　昨日上午，鄭政東出（2017）6號(hào)、7號(hào)及牟政出（2016）198號(hào)地再次復(fù)拍，至昨日上午10時(shí)51分，“復(fù)拍再?gòu)?fù)拍”的三宗住宅用地在網(wǎng)拍中全部“熔斷”，終迎歸屬：

　　鄭政東出（2017）6號(hào)宗地以地價(jià)220500萬(wàn)元，競(jìng)綜合房?jī)r(jià)每平方米31685元的價(jià)格被代碼為“47311890”的報(bào)價(jià)人競(jìng)得；

　　鄭政東出（2017）7號(hào)以地價(jià)204000萬(wàn)元，競(jìng)綜合房?jī)r(jià)每平方米14360元的價(jià)格被代碼為“23963903”的報(bào)價(jià)人競(jìng)得；

　　牟政出（2016）198號(hào)地以地價(jià)54000萬(wàn)元，競(jìng)綜合房?jī)r(jià)10960元每平方米的價(jià)格被代碼為“15017612”的競(jìng)買人競(jìng)得。

　　根據(jù)登錄交易系統(tǒng)的網(wǎng)友反饋圖片所示，3位競(jìng)得人分別為：河南興漢正商置業(yè)有限公司、新鄉(xiāng)碧桂園鳳凰灣置業(yè)有限公司以及新鄉(xiāng)市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　此外，針對(duì)6月30日的網(wǎng)拍，鄭州市國(guó)土資源局在其官網(wǎng)發(fā)出公告，對(duì)鄭政東出（2017）5號(hào)（網(wǎng)）號(hào)宗地出讓時(shí)系統(tǒng)所得出的結(jié)果予以撤銷，對(duì)進(jìn)入一次性綜合競(jìng)房?jī)r(jià)的競(jìng)買人最終報(bào)價(jià)結(jié)果予以確認(rèn)，將網(wǎng)上自動(dòng)生成競(jìng)得結(jié)果轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)人工計(jì)算確認(rèn)競(jìng)得結(jié)果。在公證監(jiān)督下，經(jīng)核算，綜合競(jìng)房?jī)r(jià)平均值為30125.25元/平方米，依據(jù)平均值結(jié)果確認(rèn)“45258723”號(hào)競(jìng)買人為最終競(jìng)得人，最終綜合房?jī)r(jià)競(jìng)得價(jià)為30100元/平方米。大河報(bào)記者獲悉，這塊宗地的競(jìng)得人也是碧桂園旗下子公司。

　　據(jù)悉，這四宗宅地，兩宗位于北龍湖，一宗位于鄭東新區(qū)綜合交通樞紐區(qū)，一宗位于同樣炙手可熱的白沙片區(qū)。

　　分析

　　時(shí)隔一年，地價(jià)有變誰(shuí)哭誰(shuí)笑，甘苦自知

　　一年之間，地價(jià)大變，拿地房企，甘苦自知。

　　同屬北龍湖區(qū)域，相比去年的“818地王”，昨日拍出的地價(jià)低了四成左右（“818地王”畝均價(jià)4183萬(wàn)元；昨日6號(hào)地畝均2360萬(wàn)元）。而且，按照鄭州在鄭東、經(jīng)開(kāi)兩區(qū)所執(zhí)行的限價(jià)政策，昨日拍出的宗地中所對(duì)應(yīng)的最高綜合房?jī)r(jià)31685元還不及“818地王”所折合出的“樓面價(jià)”。“就算你‘變著花樣’說(shuō)你房子蓋得怎么好，但身邊就杵著一個(gè)售價(jià)比你低一大截的項(xiàng)目，也夠難受的。”網(wǎng)友“山高人為峰”評(píng)價(jià)道。

　　但一位業(yè)內(nèi)人士A先生（應(yīng)受訪者要求隱去姓名，下同）對(duì)此卻有不同理解。在他看來(lái)，近期敢于拿地的房企“占坑”心態(tài)明顯，或許在賭政策未來(lái)的松動(dòng)，或許在賭未來(lái)市場(chǎng)的各種不確定性。但這種“賭”，也表明了房企對(duì)未來(lái)鄭州發(fā)展的信心。

　　同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士C女士也表示，這些房企“涉險(xiǎn)拿地”或許也與公司的發(fā)展戰(zhàn)略有著密切的關(guān)系。

　　但是，無(wú)論房企如何打算，北龍湖等熱點(diǎn)區(qū)域的土拍已遠(yuǎn)不及往日瘋狂：5號(hào)地共有4家房企競(jìng)價(jià)、6號(hào)地3家房企競(jìng)價(jià)，這與當(dāng)初一家公司派出多個(gè)“馬甲”廝殺的情況，已不可同日而語(yǔ)。因?yàn)椋嵵葆槍?duì)昔日“地王窩”念出“熔斷”緊箍咒后，最高限價(jià)三萬(wàn)二，還要成品住宅交付，這讓很多房企選擇了觀望。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士B先生表示，“有綜合房?jī)r(jià)限制的北龍湖及經(jīng)開(kāi)區(qū)逐漸降溫，三環(huán)內(nèi)稀缺區(qū)域逐漸升溫”將成為未來(lái)鄭州土地市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的一個(gè)趨勢(shì)。

　　眾說(shuō)

　　鄭州房?jī)r(jià)持續(xù)全面下調(diào)？業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)不一

　　看完昨日上午宅地網(wǎng)拍后，多個(gè)房產(chǎn)微信群“炸了鍋”。

　　房?jī)r(jià)要降了

　　“地價(jià)回調(diào)四成，房?jī)r(jià)再不降就說(shuō)不過(guò)去了……”網(wǎng)友“冰川時(shí)代”說(shuō)。

　　“真調(diào)控，動(dòng)真格，犧牲自身利益，換取商品房市場(chǎng)穩(wěn)定，體現(xiàn)了地方政府的決心。”在北師大政府管理研究院副院長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任宋向清看來(lái)，土地成交價(jià)低于以前價(jià)格的現(xiàn)象，是政府讓利于民的表現(xiàn)。他預(yù)測(cè)：“房?jī)r(jià)下降是政府的真實(shí)期待，下半年降房?jī)r(jià)不是可能而是必然。”

　　房企不會(huì)給你打賠錢的折扣

　　但對(duì)于此前已在北龍湖等區(qū)域重金購(gòu)地開(kāi)發(fā)商的后續(xù)舉措，業(yè)內(nèi)人士D先生則表示，“逐利是企業(yè)的天性，真金白銀的投入，絕不會(huì)給你打上一個(gè)賠錢的折扣”。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士E先生也表示，“北龍湖區(qū)域住宅的買受人基本都是高收入人群，品質(zhì)無(wú)上限，可選服務(wù)或叫附加服務(wù)的價(jià)格空

　　間也無(wú)限”。著眼于營(yíng)銷中“市場(chǎng)細(xì)分”的原理，E先生進(jìn)一步借“土地、房產(chǎn)與面粉、面包”之關(guān)系的比喻說(shuō)，先持有“面粉”是前提，未來(lái)不一定只賣“面包”，“提高附加值，賣水餃、賣餛飩、賣燴面就不行嗎？按規(guī)定我可以不賺房子本身的錢，沒(méi)人說(shuō)我不能提供上門打掃衛(wèi)生、個(gè)性化設(shè)計(jì)裝修、一戶一景的園林設(shè)計(jì)吧！”在他看來(lái)，北龍湖所對(duì)應(yīng)的“高收入群體”以及低于1.5容積率所帶來(lái)低密度洋房的“可改造空間”將是未來(lái)開(kāi)發(fā)商的最大盈利區(qū)。

　　決定房?jī)r(jià)的是市場(chǎng)，而非其他

　　昨日下午，大河報(bào)記者與10多位地產(chǎn)從業(yè)者進(jìn)行交流，大家對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)觀點(diǎn)不一。其中，知名房企“項(xiàng)目總”F先生的話讓記者印象深刻。他說(shuō)，“要相信市場(chǎng)的力量，決定商品售價(jià)的最根本因素還是市場(chǎng)，而非其他”。（記者陳駿文白周峰攝影）