[摘要] 業內人士分析，房地產市場雖是政策市場，但房子仍舊具有“商品屬性”，當地主管部門要從更深層次理解“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，疏堵結合，綜合管控房價。
自去年10月鄭州市重啟限購限貸政策以來，鄭州房地產市場進入“速凍期”，盡管壓制了大部分投資需求，但龐大的剛需仍讓房地產市場熱度不減。
3月21日，鄭州市統計局的數據顯示，1~2月，全市累計完成房地產開發投資208.15億元，同比增長33.7%，增速較去年同期提高16.2個百分點。
業內人士分析，房地產市場雖是政策市場，但房子仍舊具有“商品屬性”，當地主管部門要從更深層次理解“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，疏堵結合，綜合管控房價。
房地產開發投資208.15億元 同比增長33.7%
數據顯示，1~2月，全市累計完成房地產開發投資208.15億元，同比增長33.7%，增速較去年同期提高16.2個百分點。
從工程用途看，住宅投資147.93億元，同比增長38.0%，增速較去年同期提高16.5個百分點，住宅占房地產開發投資的比重為71.1%，較去年同期提高2.2個百分點；辦公樓投資9.85億元，同比下降18.2%，比重為4.7%，較去年同期下降3.0個百分點；商業營業用房投資22.82億元，同比增長14.2%，比重為11.0%，較去年同期下降1.9個百分點。
分析人士表示，住宅占房地產開發投資的比重提升，可見住宅仍是開發商和消費者追逐的熱點。而辦公樓、商業營業用房投資比重下降，從另一方面反映出市民的買房熱情仍然高于其他投資。
住宅銷售保持增長? 大戶型銷售增幅提高
1~2月份，全市商品房銷售面積172.9萬平方米，同比增長36.8%，較去年全年降低了13.8個百分點。
從銷售類型看，住宅銷售面積143.8萬平方米，同比增長24.1%，占商品房銷售面積的83.1%，較去年同期下降8.5個百分點；辦公樓銷售面積9.2萬平方米，同比增長144.7%；商業營業用房銷售面積18.0萬平方米，同比增長242.4%。
從住宅面積看，90平方米以下住房銷售面積41.6萬平方米，同比下降4.9%，144平方米以上住房銷售面積18.4萬平方米，同比增長39.1%。
對此，分析人士指出，目前鄭州市三環以內的新建商品住宅大多以剛需和剛改為主，90㎡及以下的小三房占比較多，但在三環外及近郊樓盤，首改及二次改善性需求的顧客更多，開發商也相應地提升了該產品的投放。
“當然，‘二孩’政策也在一定程度上，促進大戶型銷售增長”，業內人士預計，接下來改善戶型的成交比例還會上漲。
土地成交價比去年同期增長6倍多 待開發面積減少
1~2月份，全市房地產開發企業土地購置面積63.0萬平方米，同比增長198.0%。土地成交價款39.46億元，同比增長677.3%。
其中土地購置面積增幅平穩，價格增長則進一步擴大，一些業內人士分析，土地市場仍處在量價齊漲局面。
截至2月底，本年待開發土地面積332.85萬平方米，同比下降11.7%。與2016年12月底相比，待開發土地面積減少177.65萬平方米。
待開發土地面積的減少，說明鄭州市國土部門正努力加大土地供應。值得注意的是，現如今鄭州市土地出讓需“持券準入”，及土地競買人必須提前購買與土地同等新增面積的復墾券，才能參與土地競買。
值得肯定的是，鄭州市國土部門在防止土地市場泡沫進一步推升房地產泡沫的政策思路下，土地供應政策和機制正在發生改變。
企業到位資金出現“負增長”
1~2月份，鄭州房地產開發企業本年到位資金391.85億元，同比增長23.4%，低于完成投資增速10.3個百分點，其中，國內貸款85.52億元，同比增長49.5%，占比為21.8%，占比較去年同期提高3.8個百分點；自籌資金181.37億元，同比增長0.5%，占比為46.3%，占比較去年同期下降10.6個百分點；其他資金來源124.79億元，同比增長56.2%，占比為31.8%，占比較去年同期提高6.7個百分點。其他資金來源中，定金及預收款71.69億元，同比增長82.1%，占比為18.3%，占比較去年同期提高5.9個百分點；個人按揭貸款38.75億元，同比增長10.8%，占比為9.9%，占比較去年同期下降1.1個百分點。
分析人士認為，房企到位資金增速低于完成投資增速，出現“負增長”，一方面由于市場處于嚴厲的限購限貸環境中，另一方面則是由于監管層加大了房企融資的審查力度。
