[摘要] 春節過后，全國超過22個城市出臺了針對樓市的調控措施，中國樓市又經歷了一場調控風暴。鄭州房產調控再次上演“半夜雞叫”，非本市戶籍家庭補繳社保的限購“漏洞”被徹底堵上。
春節過后，全國超過22個城市出臺了針對樓市的調控措施，中國樓市又經歷了一場調控風暴。鄭州房產調控再次上演“半夜雞叫”，非本市戶籍家庭補繳社保的限購“漏洞”被徹底堵上。一方面熱點城市購房門檻提高，另一方面三四線城市繼續享受去庫存的政策紅利，“城邦化”的城市發展格局以及資本溢出效應或將催熱三四線城市的樓市。
鄭州樓市調控再加碼
2017年3月17日晚，鄭州房管局官網掛出通知，從2017年3月17日之后非本市戶籍家庭補繳的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。這意味著鄭州市以外的無社保外地人近期想在本市買房的希望基本化為泡影。
事實上，從去年10月鄭州第一次出臺限購文件開始，對于非本市戶籍家庭購房資格的認定幾經變化。先是在2016年12月21日出臺的《鄭州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產調控工作的通知》中明確要求：非鄭州戶籍家庭，在本市購買住房時，需提供在本市連續繳納2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明。
但是通知中并未明確補繳是否算數。直到2017年2月，一份流出的鄭州市房管局會議紀要，提出對本市非限購區域的社保證明及補繳后符合購房前3年內連續24個月條件的予以認可。
記者多方走訪發現，在此期間，一些中介聲稱可以幫忙辦社保和個稅證明，但經常會出現辦出納稅證明卻沒有通過審核，買不到房子的情況。如今，補繳社保的限購“漏洞”被堵上，無社保外地人購房資格徹底被否定。
鄭州樓市調控實施后，鄭東新區的一家房地產中介客戶經理小賈很著急，“新政下發不到兩天時間，我的好幾位意向簽約或準備簽約的客戶都表示要退單或違約。”記者走訪過程中多位房地產中介業務員也都表示，原本預定要看房、談價格的客戶很多都取消了，有的客戶是因為不再符合購房資格，有的客戶是因為市場風向轉變又開始觀望。
新一輪樓市調控風暴上演
不只是鄭州，最近的中國樓市又經歷了一場調控風暴，不到20天時間，全國多個城市的樓市調控政策再次加碼。北京：“認房又認貸”，2套房首付比例提至60%；石家莊：非本市戶籍限購1套住房；廣州：單身限購1套，連繳社保3年變5年；長沙：非本市戶籍限購1套新建房；保定：非本市戶籍主城限購1套。而以春節為起點統計，全國超過22個城市出臺了針對樓市的調控措施。
目前來看，不只是北京、上海等一線城市限購限貸升級，房價過熱的二線樓市調控政策也紛紛從嚴，環京八城啟動了限購，甚至四線城市也加入限購隊伍，不少城市在樓盤預售方面監管加強，從入口端限制房價報批價格，其嚴厲程度不亞于2014年。
值得注意的是，近期越來越多三四線城市加入了限購大軍。自3月份以來，河北涿州、保定、張家口、安徽滁州、海南三亞、浙江嘉興嘉善縣、江西贛州等三四線城市紛紛啟動限購或提升首付比例。這些熱點三四線城市有一個共同特征，均為省域副中心城市或分布于城市圈內核心城市周邊。
知名財經評論人余豐慧認為，接下來限購范圍還有擴大趨勢，調控政策執行力度也可能進一步提升。“此輪樓市限購可以看做是去年限購政策的深化和延續，是對熱點城市、熱點區域限購政策的‘加碼’和‘打補丁’，也是對熱點城市擠出效應造成的局部過熱的針對性調整，其目的是穩住舊熱點、遏制新熱點。”
記者注意到，兩會前后，北京、廣州、南京等多個城市密集發布調控新政，而其調控的最大特點是限制非戶籍人群購房。這意味著此輪調控，針對房子的投資屬性在熱點城市的投資門檻在提升。
溢出效應三四線城市樓市利好
與熱點城市提高樓市投資的政策門檻不同，三四線城市樓市投資卻是一路綠燈。據媒體報道，近日央行加急下發《做好信貸政策工作的意見》，對房貸政策，文件明確要求：人民銀行各分支機構要加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速。其中具體指出，要做好房貸資源投放的區域分布，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險，積極會同當地銀監部門，將差別化住房信貸政策嚴格落實。
“去年省內也只有鄭州的樓市很火爆，省內三四線城市去庫存的壓力還是很大。”鄭州一家銀行業人士表示，“今年商業銀行的房地產信貸政策分化趨勢將更加明顯，就省內而言，房貸資源的結構性調整將更趨于向開封、洛陽等三四線城市傾斜，但是這些三四線城市的房地產開發貸可能會持續收縮。”
在信貸政策傾斜三四線城市成為大概率事件以及熱點城市限購升級的背景下，有人不禁會問，資本和政策進行博弈，會有人前往三四線城市購房嗎？價格遠低于一線的三四線樓市，對投資者來說，到底是價值洼地，還是投資陷阱呢？
余豐慧認為，一方面，一二線城市的土拍熱度仍持續高溫，受一二線城市帶動，大部分二線及三四線城市市場熱度仍在持續，另一方面今年的通脹預期有所上揚，鋼材等多種原材料大幅上漲勢必會傳導到終端市場，所以后市房價看漲預期普遍存在。
記者從多家房產中介了解到，諸如開封、洛陽、安陽等市局部區域的房價，從年初開始已經有小幅度試探性上漲的趨勢。
“鄭州的購房門檻提高之后，大量購房需求可能向周邊開封，洛陽等地外溢和擠出，當前房地產政策‘因城施策’，三四線城市繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利，在短期內可能造成了三四線城市樓市的火爆。”余豐慧說。
而長期來看，以各個熱點城市為中心城市打造的“城市群”、“一小時生活圈”的“城邦化”格局，也將對樓市走勢影響巨大。
金融如水，樓市就是中國資本存量的最大蓄水池。10年前,北、上、廣、深一線城市憑借天時地利，房價一路看漲，樓市集聚了大量的資本；而近些年，隨著一些二線城市的快速發展以及政府政策的逐漸傾斜，各個熱點城市的樓市也成為具有虹吸效應的資本蓄水池。而此輪政策門檻的提升正在擠出熱點城市資本流，促使資本向周邊溢出。有專家預計，為了讓溢出資本消化三四線城市庫存的效果逐漸顯現，此輪樓市調控升級將不會是短期行為。
