[摘要] 今年以來，不少地產企業轉型加速，涉足城市更新、特色小鎮、共享空間、長租公寓等房地產延伸業務。開發商們不僅積極參與房地產產業鏈的各個環節，從前期到后期到物業管理、開發建設直至家裝等，還大跨度地進軍金融、醫療健康、教育等板塊。
房地產商業模式正在發生“裂變”。
今年以來，不少地產企業轉型加速，涉足城市更新、特色小鎮、共享空間、長租公寓等房地產延伸業務。開發商們不僅積極參與房地產產業鏈的各個環節，從前期到后期到物業管理、開發建設直至家裝等，還大跨度地進軍金融、醫療健康、教育等板塊。
業內人士認為，傳統的房地產“拿地-蓋房-賣房”的商業模式正在發生改變，以房地產為基礎的商業模式創新跟以往的重資產運作模式完全不同，試點地產創新領域、掘金未來存量市場將成為行業趨勢。
行業壟斷加劇多數開發商面臨轉型
國家統計局數據顯示，2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，刷新歷史成交新高。
易居(中國)企業集團CEO丁祖昱日前在“2017年首屆地新引力創新峰會”上表示，去年前三季度樓市成交的“瘋狂”未來很難再現，因此2016年15.7億平方米的成交體量或將成為未來中國樓市的“天花板”。
根據克而瑞發布的《2016年中國房企銷售TOP100》榜單，2016年行業前三甲——恒大、萬科和碧桂園的銷售金額均超過3000億元。不僅如此，三家“巨無霸”房企均提出未來銷售金額“要破萬億”。榜單顯示，行業集中度進一步提升。雖然前12家房企銷售均躋身“千億軍團”，但第1名和第12名的銷售金額差高達2700多億元。
丁祖昱分析稱，從千億房企的集中度來看，2016年前三名占據住宅市場份額的8.7%，前4-9位占據11.4%。“從目前的趨勢來看，前三名即將超過‘第二軍團’。到2020年，萬科、恒大和碧桂園均可成為萬億級房企，市場份額約占中國住宅市場的30%。此外，2017年還有3家房企將沖擊3000億元大關，也就是說今年或有6家企業成為3000億房企；另外至少還有3家企業沖擊千億大關，到2020年，千億軍團或將擴容至20家。”丁祖昱預計，“中國住宅市場十余億平方米的成交體量‘天花板’很難打破，由于60%的市場份額將被排名前20的規模房企瓜分，其他開發商將很難在原有的商業模式上生存。”
易居(中國)企業集團執行總裁張燕分析認為，目前20個熱點城市的樓市成交份額約占全國的47%至48%，未來規模房企將繼續深耕排名前20的城市，并將對一二線城市樓市形成壟斷之勢。
萬科集團高級副總裁張海判斷，在傳統開發路徑日益逼仄的情況下，原有的投資開發思路必須要轉換，未來的開發商要么退出房地產行業，要么著重做細分市場。
房企試點相關創新領域
業內人士認為，雖然傳統開發模式進入“瓶頸”，但房地產行業新的增長點仍舊“不少”。隨著未來中國傳統房地產增量市場空間越來越小，不少房企開始試點地產相關創新領域。
張海透露，萬科已參與商業和城市更新，三年內要做15萬套長租公寓。此外，萬科還涉足醫養健康、教育和智能家裝，以及金融和文化旅游等領域。
綠地控股也將“特色小鎮”模式納入發展戰略。綠地控股董事長張玉良告訴記者，綠地將重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，投資啟動特色小鎮大盤項目，計劃重點圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個題材，形成開發模型和產品系列。此外，綠地還計劃全面鋪開長租公寓、服務式公寓等運營型產品。
張燕表示，2016年共享空間領域中的聯合辦公和長租公寓市場的發展速度“十分驚人”。“雙創政策催生了很多創新、創業企業的出現，整個辦公趨勢也正向小型化、移動化和交互化演進。”
不少專家認為，長租公寓將成為未來“不可忽視”的一股力量。目前，不少規模房企已開始兩種模式進入該領域：一是打造自有長租公寓的品牌，如萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”和旭輝“領寓”等已在市場興起；二是通過與專業化租賃機構合作進入長租公寓市場。
旭輝董事長林中稱，2016年以來，國務院陸續出臺相關政策以構建購租并舉的住房制度，中國公寓租賃市場已迎來“黃金發展期”。旭輝領寓國際社區將涵蓋服務式公寓、白領公寓和青年公寓等產品，從而覆蓋不同的客群需求。
丁祖昱認為，開發商將成為專業化租賃機構未來重要的競爭合作對象。“目前部分熱點城市在土地出讓的時候，要求須有15%以上住宅的自持，這就意味著越來越多的開發商將自持物業。”
細分領域將成地產行業“新藍海”
專家認為，“地新”板塊是傳統房企在深耕主營業務之后，轉型進入其他創新領域；而“引力”板塊則更多的是在房地產下游產業鏈中的創業創新。2017年房地產“引力”亮點將有哪些？
據克而瑞咨詢調查報告，超過60%的主要投資人均看好房地產創新領域的投資，這種觀點與當前資本市場的資金流向趨勢和方向一致。
國際投資機構美國華平投資集團董事總經理吳凱盈透露，華平在中國地產業的投資重點和布局與中國經濟發展和居民消費升級密切相關。“十年前，想要在中國房地產市場上獲得高額收益就要投資住宅開發公司。2005年-2007年，華平投資了一系列以住宅地產為主的中國開發商，如廣東富力、綠城地產等。但近年來我們發現，由于中國土地拍賣價格飛漲，甚至超過住宅銷售均價，投資住宅市場的利潤開始微薄，因此該市場的最佳投資時機幾乎已經消失。”
“2008年開始，隨著中國的消費升級和中產階層人群的迅速增長，華平將目光投向了商業地產零售和服務業，并相繼投資了紅星美凱龍、西安大唐商業等商業地產公司，以及銀泰百貨和國美等零售連鎖品牌。”吳凱盈說。
克而瑞副總裁張兆娟表示，從目前標桿房企的轉型路徑來看，醫療、養老、健康和休閑體育等是開發商的重點涉足領域。如恒大集團和泰禾集團均開發醫藥業務領域，魯能集團亦在集團整體戰略中提出發展泛健康產業。“泛健康產業戰略助推了魯能集團從2015年房企排名40多位直接躍升到2016年的20余位。”
教育領域也是不少開發商不惜重金打造的市場。除了萬科、碧桂園等“巨無霸”房企之外，世茂集團和海亮集團等中等規模房企也一直在致力于教育行業投資，海亮集團的教育板塊甚至已在美國上市。
智能家居、物流倉儲、數字地產等板塊也成為不少開發商關注的“新藍海”。以物流倉儲行業為例，隨著電子商務行業迅速崛起，中國物流行業進入快速發展期。現代化倉儲卻持續短缺，物流行業成為許多資本青睞的資產類型。數據中心也日益成為資本投資房地產重點關注的資產類型。由于云計算和大數據技術的廣泛采用，催生了“數字地產”的需求，目前該領域也已被精明的投資者納入考慮范圍。
