[摘要] 在近年來的房地產調控政策中，稅收政策一直備受關注。但房價是由多重因素共同決定的，不受單一因素左右。稅收政策很難單獨承載調控房價的責任，應該由財政政策、貨幣政策、土地政策等多方面合力調控，這樣才能真正實現“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位。
中央經濟工作會議在部署促進房地產市場平穩健康發展工作時明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。
財稅政策是宏觀政策的重要組成部分，如何結合正在推進的財稅體制改革，建立起促進房地產市場平穩健康發展的財稅制度體系？近日，記者就該問題采訪了相關專家學者。
著力遏投機促保障
近年來，作為政府宏觀調控經濟運行主要工具的財稅政策，在促進房地產市場健康發展中發揮了重要作用，尤其體現在促進保障性安居工程建設和通過稅收調節房地產市場方面。
“制定宏觀政策首先要考慮房地產市場實際情況，當前房地產主要不是被當作普通的實物資產，而是變成了金融資產。因此，無論是財稅政策還是其他方面的政策，應該對癥下藥，圍繞‘去金融化’做文章，采取相應政策措施。”中國財政科學研究院院長劉尚希表示，財稅政策應對房地產投機行為加以遏制，避免形成泡沫，如在住房變成金融品時，價格由成本推動變成估值推動，可以通過對資本利得征收所得稅，提高囤積房子成本，從而減少囤積和炒作行為。
此外，增加保障性住房供給，穩定廣大中低收入階層的住房預期，也是促進房地產市場穩定健康發展的關鍵環節。“住房保障是政府的重要職責，國家財政通過加大投資力度，不斷助推保障房體系建設。”中國社科院財經戰略研究院研究員張斌說。
近年來，國家著力促進增加保障性住房供給，通過積極籌措資金，落實稅費優惠政策，完善政策支持體系，加強資金管理，有力推進保障性安居工程。統計顯示，2016年全國住房保障支出6682億元，增長4.3%。
此外，在保障性安居工程建設中，財稅部門還落實了稅費優惠政策，降低建設運營成本。政府和社會資本合作模式（PPP）被引入公共租賃住房制度中，吸引社會資本參與公共租賃住房建設、運營和管理。
稅收引導合理消費
目前，我國與房地產業相關的稅種類別較多，其中在土地、房屋取得環節有耕地占用稅、契稅；在土地、房屋銷售轉讓環節有增值稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅；在土地、房屋擁有使用環節有房產稅、城鎮土地使用稅。
除增值稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅是具有普遍調節功能的稅種外，房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅是專門針對房地產設置的稅種。
在我國現行稅制體系中，并沒有房地產稅這個稅種，與之相近的是分別對房產征收房產稅，對土地征收城鎮土地使用稅。房產稅適用范圍較窄，僅限于單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅。統計顯示，2016年全國房產稅2221億元，同比增長8.3%；城鎮土地使用稅2256億元，同比增長5.3%。
在房地產市場調控中，稅收政策一直備受關注，尤其是實行差別化稅收政策，根據房地產市場運行狀況，及時調整房地產交易環節契稅、個人所得稅和營業稅（后改為增值稅）征收政策，對合理引導居民住房消費起到了重要作用。
“房價是由很多因素形成、決定的，不是單一因素所能左右。稅收政策很難單獨承載調控房價的責任，應由財政政策、貨幣政策、土地政策等多方面合力調控。”北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文表示，現行房地產稅制存在的主要問題是各環節稅負結構不盡合理，開發和交易環節稅負相對較高，保有環節使用成本較低，稅收調節功能交叉與缺位并存。
張斌認為，在財稅手段方面，應通過稅收打擊炒房，實行財富調節。“在交易環節加大征收交易稅、資本利得稅的力度，在短期內能夠立竿見影，抑制房價過快上漲。但從長期看，則需要在保有環節完善房地產稅制度。”張斌說。
審慎推進房地產稅
近年來，房地產稅立法與改革受到高度關注。2011年1月份，上海、重慶兩市開始實行對個人住房征收房產稅改革試點。今年1月份，重慶市政府修改相關辦法,對在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購首套普通住房納入房產稅征收對象，旨在抑制外來“炒房”現象。
實際上，房地產稅立法與改革不單單是推出一個新稅種的問題，而是作為我國財稅體制改革的一部分，對現有房地產稅制的重新設計，包括城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等房地產開發、交易和保有各環節、各稅種的改革，此外還涉及城市基礎設施配套費等收費項目。“目前已有一系列涉及房地產的稅種，因此推出房地產稅需要對原有稅種作出調整，適當降低房地產開發、交易環節的稅費負擔。”張斌說。
不少人對房地產稅調控房價的功能寄予厚望，但很多專家認為房價受供求、預期等多重因素影響，房地產稅對其影響有限。“從國外實踐看，房地產稅主要作用還在于組織收入，對房價的影響不會太大。”劉劍文說。
此外，劉尚希認為，中國特色的房地產稅不宜把國外的做法照搬到中國來，進而對有房產的人普遍征收。“如果普遍征收房地產稅，可能很難達成共識，風險較大，在征收管理上難度也很大；對投機、炒作等個別行為征稅，不觸及大多數人的利益，風險較小，征收管理也便于實施。”劉尚希說。
對于房地產稅立法進程，多數專家認為不會在短期內完成。“房地產稅征收范圍、稅率、優惠政策、扣除范圍等都很復雜，同時還受社會共識形成以及不動產登記、評估等配套制度的影響，立法需要一個較長的過程。”劉劍文說。
“房地產政策難以一招見效，應該綜合施策、久久為功。地方政府不能將房地產業作為帶動GDP和財政收入增長的工具。要把房地產投資和城鎮化建設、基本公共服務均等化結合起來，引導人口流動、提供優質服務，這樣才能促進房地產市場平穩健康發展。”劉尚希說。
