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　　經(jīng)過(guò)房改后近20年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時(shí)，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫(kù)存壓力。剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的原因，發(fā)現(xiàn)房屋供需和土地價(jià)格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因，而流動(dòng)性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力。

　　從目前趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)今年很難再現(xiàn)去年之前的普漲行情，各城市間會(huì)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。其中：一線城市房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)小幅盤(pán)整；二線城市房?jī)r(jià)將冷熱不均。而天津、武漢、鄭州、成都、西安等二線城市仍被看好；三四線城市去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)，但長(zhǎng)三角、珠三角、成渝（臨近成都）和長(zhǎng)江中游（臨近武漢）城市群中距離核心城市較近的中小城市將仍有不俗表現(xiàn)。

　　經(jīng)過(guò)房改后近20年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時(shí)，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫(kù)存壓力。那么，這種明顯的分化態(tài)勢(shì)是由于什么原因造成的？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么發(fā)展？哪些城市屬于**區(qū)域？哪些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大？上述問(wèn)題是本課題的主要研究?jī)?nèi)容。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化現(xiàn)狀 

　　1．一二三線城市房?jī)r(jià)絕對(duì)值總體呈現(xiàn)階梯下降態(tài)勢(shì)，一線城市已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列 

　　從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)明顯高于二線城市，二線城市房?jī)r(jià)則明顯高于三四線城市。

　　單純從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，一線城市中深圳、北京、上海已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列。2016年12月，深圳、北京、上海二手房均價(jià)分別為4.73、5.92、5.32萬(wàn)元人民幣/平方米，三個(gè)城市的房屋均價(jià)均高過(guò)日本首都圈（東京及附近地區(qū)），而三個(gè)城市的高價(jià)區(qū)房?jī)r(jià)也已超過(guò)韓國(guó)首爾，北京高房?jī)r(jià)地區(qū)已超過(guò)紐約最貴的地區(qū)曼哈頓。

　　2．與房?jī)r(jià)絕對(duì)值一致，一二三線城市房?jī)r(jià)增速也呈現(xiàn)階梯下降的態(tài)勢(shì) 

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化從各線城市房?jī)r(jià)增速上也可見(jiàn)一斑。近年來(lái)房?jī)r(jià)增速總體上呈現(xiàn)出“一線城市房?jī)r(jià)增速高于二線，二線城市高于三四線”的態(tài)勢(shì)。2005年7月至2016年11月，一線城市二手住宅價(jià)格年均增速為7.32%，二線城市年均增速為3.12%，三四線城市為2.33%。

　　值得關(guān)注的是，2016年以來(lái)，二線城市內(nèi)部出現(xiàn)了明顯分化，二線城市中合肥、廈門(mén)、南京等城市價(jià)格快速上漲，而呼和浩特等城市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　3．商辦庫(kù)存尤其是商業(yè)庫(kù)存壓力整體大于住宅，商品住宅庫(kù)存壓力主要表現(xiàn)在部分二線及多數(shù)三四線城市 

　　城市之間商品住宅庫(kù)存明顯分化。 2016 年9 月末，一線城市平均庫(kù)存消化時(shí)間為9.3 個(gè)月；二線城市平均庫(kù)存消化時(shí)間為8.4 個(gè)月，但合肥、南京降至2 個(gè)月以下，庫(kù)存嚴(yán)重不足；三線城市平均庫(kù)存消化時(shí)間為12.8個(gè)月。

　　可以看出，一線及部分熱點(diǎn)二線城市需求強(qiáng)勁，無(wú)庫(kù)存壓力，部分二線及多數(shù)三四線城市庫(kù)存壓力顯著。如呼和浩特庫(kù)存消化時(shí)間超過(guò)3 年，多數(shù)三四線城市庫(kù)存消化時(shí)間有所下降，但仍在15 個(gè)月以上。這部分城市未來(lái)一段時(shí)間仍將以去庫(kù)存為主基調(diào)。

　　商品住宅在同一城市的不同區(qū)域也出現(xiàn)明顯分化。很多城市中心城區(qū)需求旺盛，無(wú)庫(kù)存壓力，而部分非主城區(qū)縣需求不足導(dǎo)致市場(chǎng)去庫(kù)存消化緩慢，庫(kù)存壓力較大。以成都為例，成都中心城區(qū)無(wú)庫(kù)存壓力，而新津縣、彭州市等郊區(qū)（縣市）去化壓力較大，政策方面也呈現(xiàn)分化，成都針對(duì)主城區(qū)實(shí)施限購(gòu)限貸政策，郊區(qū)（縣市）仍以去庫(kù)存為主。

　　各線城市商辦用房平均庫(kù)存壓力高于住宅，其中商業(yè)庫(kù)存壓力更為突出。從商辦待售面積去庫(kù)存消化時(shí)間（以近6個(gè)月月均銷售速度計(jì)算）來(lái)看，一線城市商業(yè)庫(kù)存去庫(kù)存消化需兩年半時(shí)間，上海、深圳商辦庫(kù)存壓力相對(duì)較大；二線城市商辦去庫(kù)存消化壓力顯著，商業(yè)庫(kù)存去庫(kù)存消化時(shí)間高達(dá)6 年以上，辦公去庫(kù)存消化時(shí)間也超過(guò)4 年，成都、南京、天津、長(zhǎng)沙等城市商辦去庫(kù)存消化壓力尤為明顯；三四線城市商業(yè)庫(kù)存去庫(kù)存消化需6 年半，辦公需近5 年時(shí)間。

　　從城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看，城市區(qū)域間商業(yè)布局不均，存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。如成都商業(yè)庫(kù)存壓力較大，且商業(yè)布局嚴(yán)重不均衡，目前庫(kù)存壓力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板塊，城北也有大量的專業(yè)市場(chǎng)庫(kù)存，而其他區(qū)域大型商業(yè)還相對(duì)不足。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化原因何在 

　　1．房屋供需和土地價(jià)格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因 

　　地方政府土地規(guī)模控制是影響房屋供給的最主要因素，需求盡管無(wú)法精確統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，但長(zhǎng)期來(lái)講和各城市人口數(shù)密切相關(guān)，因此，衡量各城市住宅的供需情況，大體上可以用推出拍賣的住宅用地面積和常住人口之間的比例（平均土地供給比例）這一指標(biāo)來(lái)衡量。

　　比較2008-2016年一二三線城市的平均土地供給比例，一線城市的平均土地供給比例僅為1.97，二線城市為5.3，三線城市為4.1。可以看出一線城市的住宅供需相對(duì)緊缺，而二三線城市的供給相對(duì)寬裕。其中，三線城市房地產(chǎn)的供需狀況并不比二線城市更為寬松，我們認(rèn)為主要原因是很多三四線城市沒(méi)有公布拍賣土地面積導(dǎo)致樣本不全面，即主要是由于樣本受限導(dǎo)致數(shù)據(jù)不能完全反映三四線城市的實(shí)際庫(kù)存情況。

　　二三線城市住宅價(jià)格的分化不能完全由供需解釋，進(jìn)一步比較各城市土地拍賣價(jià)格，可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與土地拍賣價(jià)格高度相關(guān)。如三線城市中的舟山，盡管供需相對(duì)寬松，但其土地價(jià)格偏高，也推動(dòng)其房?jī)r(jià)相對(duì)高企。

　　2．流動(dòng)性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力 

　　近年來(lái)中國(guó)市場(chǎng)中流通的貨幣量增速很快。截至2016年11月末，M2余額約153萬(wàn)億元，比1979年底M2（1339億元），增長(zhǎng)了1000多倍。從M2/GDP來(lái)看，該比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，達(dá)2.03。因此，不容忽視的是，中國(guó)近年來(lái)的流動(dòng)性非常充裕，但對(duì)大量資金而言，可配置的高收益安全資產(chǎn)非常有限。

　　于是，大量資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)多年來(lái)只漲不跌的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。近十年來(lái)，一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍，而房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)5倍，租售比從5%一路下降到不到2%，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)的漲幅是房租漲幅的2-3倍。可見(jiàn)，資金的資產(chǎn)配置需求是一線房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的重要推力，否則的話，一線城市的租金水平也應(yīng)該與房?jī)r(jià)同幅度上漲。當(dāng)一線城市再次因房?jī)r(jià)上漲而限購(gòu)時(shí)，這種需求接著就溢出到部分二線城市，這是2016年部分二線城市房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因。因此，流動(dòng)性充裕背景下，資產(chǎn)配置動(dòng)機(jī)促使資金去發(fā)掘供需相對(duì)緊張、未來(lái)更有上漲**的城市，進(jìn)一步加劇了各城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。

　　不同區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì) 

　　1．預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)難再現(xiàn)2016年的普漲行情，但也不會(huì)出現(xiàn)普跌 

　　未來(lái)可能引起房?jī)r(jià)普跌的變數(shù)在于會(huì)引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好變化的事件。對(duì)比國(guó)際和我國(guó)住房市場(chǎng)生態(tài)差異以及其房?jī)r(jià)下跌的教訓(xùn)，下列三種情況最有可能引發(fā)房?jī)r(jià)普跌。

　　一是貨幣政策大幅收緊。結(jié)合日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，貨幣政策如果較大幅度收緊，可能就會(huì)改變樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期。2016年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲，一個(gè)重要原因是央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而實(shí)施了寬松的貨幣環(huán)境，未來(lái)一旦貨幣政策收緊，隨著貨幣環(huán)境變化，房市預(yù)期也將發(fā)生改變。

　　去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。其核心是要“穩(wěn)”：既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。因此，盡管隨著美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息推動(dòng)全球流動(dòng)性寬松周期基本結(jié)束，中國(guó)貨幣政策也更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健”，預(yù)計(jì)我國(guó)貨幣政策不會(huì)主動(dòng)進(jìn)行大幅度轉(zhuǎn)向，即使在匯率貶值、跨境資金流出壓力下，貨幣政策也會(huì)盡量避免對(duì)房市產(chǎn)生過(guò)大影響。

　　二是房產(chǎn)稅正式推出。日美韓各國(guó)有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等，持有成本要遠(yuǎn)高于中國(guó)。所以，受房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等影響，當(dāng)前日本人和美國(guó)人希望通過(guò)投資房產(chǎn)增值的積極性不高。我國(guó)一旦明確開(kāi)征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策，預(yù)計(jì)住房有效需求將明顯減少，難保不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)向下逆轉(zhuǎn)。但從當(dāng)前實(shí)際情況來(lái)看，房產(chǎn)稅的推出基礎(chǔ)條件還不成熟，預(yù)計(jì)2017年推出房產(chǎn)稅的可能性很小。

　　三是經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行。從日美等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)可以看出，經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行將從整體上引致房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看，盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，但超預(yù)期下行的可能性也比較小。綜上，我們認(rèn)為至少在2017年不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)普跌現(xiàn)象。

　　但美聯(lián)儲(chǔ)加息意味著全球流動(dòng)性寬松周期基本結(jié)束，過(guò)去一年的寬松貨幣信貸環(huán)境難以持續(xù)，且房市調(diào)控政策在收緊，房市面臨的內(nèi)外部環(huán)境決定了2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)2016年的普漲行情。