[摘要] 中央經濟工作會議釋放出的“房子是用來住的，不是用來炒的”這一重要信號，被業內認為是2017年樓市的調控方向，那明年鄭州房地產市場又會有怎樣的變化？
距離2017年，只剩3天。而即將過去的2016年，必將被濃墨重彩地寫入鄭州樓市發展史。
2016年是“地王年”，也是“房價年”，更是“調控年”。這一年，鄭州土地拍賣金額與商品房銷售金額雙雙創出歷史新高；樓市供需兩端都玩起了類似2015年A股市場的加杠桿游戲；若隱若現的樓市泡沫最終招致嚴厲調控。
中央經濟工作會議釋放出的“房子是用來住的，不是用來炒的”這一重要信號，被業內認為是2017年樓市的調控方向，那明年鄭州房地產市場又會有怎樣的變化？
地王已成過去時
地王并不是房企愿意看到的結果，也不是購房者樂意面對的現實。它或許會讓當地政府獲得更多的土地出讓，但地王會讓房地產市場在一定程度上不能可持續發展。
因為土地價格高漲，造成2016年鄭州房地產市場地王頻出。不僅造成市場上眾多開發商無理由漲價，更在一定程度上助推了民眾恐慌性購房。好在“限地價、競房價”及時遏制了地王的出現，但土地市場僧多粥少的局面，在2017年仍得不到有效緩解。
據克而瑞研究中心統計，截至今年11月底，全國共計成交318宗單價、總價地王。這股地王潮發端于一線城市，后迅速蔓延至二線、三線城市，其中合肥、南京、上海和杭州的地王數量均在20宗以上。地王平均溢價率超過100%的城市不在少數，甚至連三線城市東莞今年也創出10宗地王，平均溢價率達455%。
在萬科總裁郁亮看來，地價房價比在1：3左右比較合理，但有些地方卻超過了60%。在房地產業，土地被認為是企業的“口糧”甚至是命根子，哪怕低價再高競爭再激烈，仍要冒著被擠出市場的風險去搶地。
不過，自2017年1月15日起，鄭州市市內五區、鄭東新區、經濟開發區、高新區范圍內，在辦理農轉用手續時未使用復墾券的商品住宅用地，出讓時需“持券準入”，即土地競買人必須提前購買與出讓土地同等新增面積的復墾券，參與土地競買。
而限地價競房價，使得鄭州也有了土地出讓“熔斷機制”。可以預見的是，2017年國土部門將加大土地出讓力度，加之以上調控政策的實施，明年的鄭州樓市，地王將不會出現。
2017年住宅房價“穩”中有增
無論調控政策如何加碼，“房價不會下降”已成共識。作為河南的省會，近5年來，鄭州年均人口凈流入30多萬，市場供需結構穩定。加之國家中心城市的確立，2017年，鄭州房價會延續2016年良好的態勢，穩中有增。
從年初到現在，鄭州的房子漲價幅度超過百分之十，隨著新建商品住宅庫存周期始終維持在低位，在明年政策不收緊的情況下，整體均價仍會小幅上升。
據克而瑞數據分析，2017年小三室仍將是成交主力，改善性需求也在積極入市，而猴年作為全面放開二孩以后的第一年，鄭州樓市的產品結構或將進一步改變。
從銷量上看，2016年是有史以來鄭州銷售量最高的一年。2017年，全國對經濟的定位是“穩”為主，二、三線城市房地產政策基調基本不變。在鄭州房地產庫存量持續減少的情況下，2017年鄭州銷售量仍將保持在高位水平，銷售價格仍將呈現穩中上升的態勢。
而從產品上分析，由于產品不斷細分，消費者置業理念不斷成熟，價格也會走向分化，好的產品貴一點也會有人買單，品質差、配套差的產品價格會有一定程度的下跌。但整體成本及品牌迭代的原因，市場均價總體上會穩中有升，均價每平方米上漲500元至1000元。
寡頭效應明顯 小房企難立足
如今，房地產市場寡頭效應越來越明顯，“大鱷的游戲”讓中小開發商鮮有立足之地。在此過程中，土地出讓條件漸趨苛刻，資金、開發、品牌實力不足的房企進一步被擠出，土地市場正在變成一場“大鱷的游戲”。
可以看出，無論是在去庫存大背景下，還是各種寬松的信貸刺激政策，使今年的龍頭房企業績表現十分突出。國家統計局發布數據顯示，商品房銷售額102503億元，增長37.5%。
另外克而瑞發布《2016年1-11月中國房地產企業銷售TOP100》榜單顯示，2016年1-11月，TOP100房企的入榜門檻持續提升。目前千億規模的房企數量已擴容至10家，10強房企總銷售額達2萬億。流量榜各梯隊房企的銷售金額、銷售面積門檻已超過2015年全年水平，其中TOP10房企保持強勁勢頭，金額門檻已過千億，超去年全年297 億元。預計全年銷售金額、銷售面積的入榜門檻仍將進一步提升。
業內人士分析，房地產行業集中度越來越高并在提速，十強房企銷售額占比達到19%，而百強房企占比更是高達49%，與其他13萬家房企幾乎平分天下。由此可見，房地產市場也將是大企業的市場，大批中小房企或將離場，未來競爭將會更加激烈，形勢會更加嚴峻。
我們有理由相信，未來房地產的競爭不僅僅是規模與速度的競爭，而規模或許是能夠保證企業立于不敗之地的敲門磚，是占領市場的試金石，但是最終要回到產品品質的效應中來，買方市場時代，服務好消費者才能在規模中尋找到經濟效益。
明年這些區域或將成為樓市熱點
早在調控之前，河南省商業經濟學會副會長兼秘書長宋向清就認為，將來鄭州必然會回歸到圓形輻射狀發展的趨勢。以后，鄭州市的幾個新區將會成為未來發展的重點方向。
在本輪房地產調控中，鄭州限購限貸的區域包括市內五區、鄭東新區、航空港區、經開區以及高新區。在越來越嚴厲的調控面前，投資客的目光紛紛瞄向更宜居的城郊板塊。
在非限購區域，由于土地出讓價格較低，新建商品住宅均價也比市區更有吸引力。同時，部分非限購區域因板塊成熟度和配套程度的不同，也成為眾多改善型購房者的首選。
經過近二十年城市戰略規劃助推，城市逐步東擴。隨著省政府東遷白沙，綠博組團憑借與白沙組團緊密相連的地理優勢，搶得發展先機。在“鄭汴城市一體化”省級戰略引導下，鄭汴之間區域的發展被認為是下一個鄭東新區。
而綠博組團作為中原經濟區、鄭州都市區、鄭東新區三區疊加的核心所在，是實施鄭汴一體化發展的重要建設區域，未來可期。
城市向南，二七新城已初現輪廓。鄭南區域儼然成為鄭州都市區建設乃至構建中原經濟區棋局中的關鍵一步，也為整個鄭州的城市發展預留了更大的空間。
未來的二七新城，很有可能也會成為鄭州的“下一個鄭東”，也將成為鄭州最具影響力和代表性的總部經濟產業集聚區、低碳生態示范區、商業聚集區、綠色生活區，并擎動整個片區的繁榮和發展。
