[摘要] 2016年，很多房企在9月份就已經完成了全年銷售任務，一系列調控政策出臺并未對他們造成太大影響，但明年的銷售量如何保證則是個難題。
2016年，很多房企在9月份就已經完成了全年銷售任務，一系列調控政策出臺并未對他們造成太大影響，但明年的銷售量如何保證則是個難題。
在中央明確提出“房子是用來住的”觀點下，調控政策難以放松，甚至可能會進一步收緊。
調控將持續深入 明年政策預期從緊
剛結束的中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、而不是用來炒的”的明確要求，業內專家認為，近期一系列從中央到地方密集的對于房地產市場的表態說明，保持房地產市場穩定已經成為重要任務，房地產調控也將持續深入開展，并且將成為常態，房地產市場將持續承壓，部分城市的房地產泡沫將被擠出，與此相應，明年房地產市場會持續走緊。
梳理近段時間以來的調控思路，中原地產首席分析師張大偉分析認為，從中央到地方，房地產調控在持續兩個月后，繼續加碼未放松，包括武漢、鄭州等城市再次加碼都體現了本輪調控的力度在持續深入。
在國家統計局公布的11月房價指數中，武漢11月下半月為環比上漲0.7％，鄭州為環比上漲0.3％，與濟南、廣州一同成為11月下半月熱點城市中房價上漲的4個城市。本次升級調控的目的是抑制房價繼續上行。
張大偉認為，從市場趨勢看，自9月30日開始的這一輪樓市調控各地已經有超過25個城市出臺了50多次調控措施。中央經濟工作會議明確，房地產長效機制有待建立，2016年房地產價格從前三季度的爆發式增長到四季度降溫，樓市發展需要平穩健康。
2017年房地產市場調控政策是不是會繼續加碼，是市場關注的熱點問題。建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性，回歸居住屬性。
下一步應加快完善土地供應、房地產稅收等制度，以長效機制，引導市場達到穩預期。
2017年房地產市場銷量將同比下滑
長江證券近期發布的研究報告顯示，2016年對于房地產而言是“面朝大海、春暖花開”的一年。在庫存高壓下，行業自2014年9月30日陸續迎來取消限購、降首付、降契稅等全方位的寬松政策，進而迎來一波牛市行情。
可好景不長，加速上漲的房價、地價等因素致使2016年國慶期間22個一、二線核心城市先后出臺收緊政策。首套房首付比例普遍提升至30%,二套房首付比例大幅提升至40%~80% 不等，多套房異地購房全面收緊，且房價已現調整，對剛需、改善性需求以及投資性需求全方位削弱。
對此，長江證券認為房地產行業在2017年將迎來寒冬。同時，考慮到本輪政策寬松期行業銷售、投資反彈更弱，當前整體庫存去化壓力更大，居民購房杠桿更高，政策收緊邊際作用比上一輪更強，因此2017年行業基本面下探幅度大概率高于2014年。
業內人士認為，2017年，房地產市場銷量將同比2016年進一步下降。長江證券研報顯示，預計2017年銷量同比降幅在11%左右;若2017年土地供應有所好轉，拿地大概率企穩；全國房地產投資完成額在10.5萬億元左右，同比增速約為2.65%；一、二、三線城市投資增速分別在3.50%、3.80%和-0.82%左右。
消費升級趨勢下 商業地產或將迎來投資機會
2016年中國GDP增速預計在6.7%，與之前相比大幅放緩，但是中國的經濟增量在全球比重仍占40%左右，中國依然是全球經濟最具活力的市場之一。
與此同時，消費對GDP的貢獻已達到60%，成為拉動中國經濟的三駕馬車中最重要的力量。
根據發達國家的經驗，人均GDP達到6000美元，消費趨勢開始從功能性消費轉移到品質消費。而中國人均GDP已達到8000美元，品質消費驅動將成為未來10年消費市場最大的特征，以品質提升為標志的消費升級也將影響商業地產的發展趨勢。未來時尚創意、休閑度假、娛樂運動以及教育培訓等，將成為消費的重點，而商業投資的機會也將隨之而改變。
經濟增長溫和下行，產業結構調整進入攻堅階段，預計刺激內需將成為2017年的政策熱點，利好零售型商業；宏觀經濟增速大體穩定，預計到年底GDP可以保持6.7%的增長速度，其中房地產仍然是主要支柱。
2017年對于住宅而言，其量價增長都將有可能因政策原因放緩。但在商業領域，預計明年政府有可能通過減稅和補貼兩方面刺激內需，消費類產品銷量有望增加。整體政策導向對零售型商業利好。
買賣雙方更加理性
近期蔓延至全國各主要城市的限購限貸政策，讓業界發現，無論是政府還是市場都發出了明確信號，樓市瘋狂的狀態無法持續，2017年的房地產市場將更加理性。
回望2016年的鄭州樓市，理性與非理性維權、恐慌購房、肆意漲價、違規預售等現象，不僅擾亂了市場秩序，更使房地產遠離了居住本質。
盡管絕大多數房企在2016年9月前就完成了全年的銷售任務，但2017年的市場目標仍需要規劃、完成。在目前的大政策背景下，如何可持續發展成為房企不得不面對的難題。
不過，對于品質要求高、遵守市場秩序并擁有良好口碑的房地產企業，明年的市場銷售一定不會太艱難。尤其是在2016年曝出過維權、處罰等負面信息的房企，需要格外注意明年的市場形勢。
業內人士預計，2017年的鄭州樓市，整體走勢肯定不會像2016年這么瘋狂，會逐漸回歸理性，包括量、價兩個方面。
同時，房價上漲速度會受到很大的挑戰，這個挑戰一方面來自政府限價的影響，可能至少在2017年10月份之前不會有明顯的松動；另一方面來自企業自身的壓力，隨著成交量的放緩，資金壓力增大，不排除部分企業會放價，降價、走量。
2017年將延續新一輪短期調整
中國社科院財經戰略研究院《中國住房發展報告》中顯示，展望2017年，總體上，樓市將延續新一輪短期調整，但有不確定性。時間上，調整將持續一年左右。預計全國房地產銷售價格增幅將逐步回落，個別時間段也有可能出現價格回升。
據悉，2016年全年房地產的銷售額及增幅都將創歷史新高。2016年最后一個季度延續庫存減少的勢頭，但2017年去庫存壓力將有所加大。投資增幅2016年有望保持在5%以上，在經過2017年年初的波動后，2017年的投資可能會稍低于2016年的水平。
空間上，2017年市場調整也將呈現差異化的趨勢，一、二線熱點城市未來調整幅度可能將相對稍大。由于采取的政策有差別，市場反應程度和調整幅度將有所差異。而三、四線及以下城市前期回升有限，未來回調幅度也不大，預計投資回落幅度可能會超過銷售回落幅度。與此同時，需要警惕調整沒有到位，過熱仍在繼續、調整速度過猛、調整出現逆轉等多種市場不確定性。
