[摘要] 鄭州樓市調控政策一波接著一波，房價終于不再“瘋狂”上漲。
鄭州樓市調控政策一波接著一波，房價終于不再“瘋狂”上漲。12月新一輪“限購”“限貸”政策，再次抬高了購房門檻。也許，投資客們是該收手了，可那些不幸被此次門檻擋住的“剛需”群體，又該如何呢？
百思不解的冰凍式調控
感謝政府！老百姓終于有望看到鄭州房價不再嗖嗖地上漲，因為房地產市場差不多被冰凍了，能跳出來的魚兒不多了。
當然，它還留下了一條小小縫隙，供購買首套房的鄭州居民和在鄭州連續繳納2年社保的外地人進場。
這局面和直接行政命令關閉樓房交易市場差不了太多，估計超出了所有房地產從業者和研究者的意料，也超出了大部分能理解、能解釋的范疇，可謂到達玄之又玄的境界。
最新的調控手段出自“河南小市場利率定價自律機制秘書處”，我們就拿這個公眾頗為新鮮、披上神秘色彩的機構下發的文件來說說。
“無房有貸款記錄”為什么被視為第二套房，將其最低首付比例調整為60%？這像在是追究公民的原罪，只要你曾經有過房貸，現在沒房住也活該。“有房無貸”要想買房也去交60%的首付款吧，你有房住還買什么房呀，原來住房小不夠住？誰讓你當時不買個大房子，湊合著吧。
這份文件說，這樣做的初衷是“深入貫徹落實中央經濟工作會議精神，促進鄭州市房地產市場平穩健康發展，切實支持居民家庭首次小戶型自住購房信貸需求、抑制投機性購房需求”，我們就來分析一下這句話。
什么樣的房地產市場是平穩健康的？一個理解就是，中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”；另一個理解是，買房的人都有還款能力，不會給金融系統找麻煩。剛剛結束的中央經濟工作會議要求，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。還要求，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展……
“無房有貸款記錄”“有房無貸”，這兩類人為什么不是房地產受歡迎的買家？他們的購房怎么就不是“合理自住購房”？憑什么抑制他們的需求？從上面的分析中，我找不到這樣的答案。
可以肯定，他們是被抑制投資性需求誤傷的那部分剛性需求。抑制了剛需有什么關系？它意味著，調控政策一旦終止，他們會和其他需求一起擠進樓市，有可能造成樓市的第二波漲價潮。
中央經濟工作會議很重視房地產市場平穩健康發展的長效機制，但是這個文件的調控更重視眼前的壓制，絲毫沒有顧忌未來的樓市。
有樓市從業者發文章分析，鄭州樓市調控不斷加碼，是因為“打壓房價是政治問題，更是表明態度的立場問題”。政治問題才更應慎重而理性，過激地把樓市冷凍住，的確會讓統計數字迅速好看起來，卻給未來的房地產市場帶來更大的隱患。難道這樣的調控本就是給未來的樓市保留更多的沖勁兒，讓下一輪房價不出現“大落”，而像往常一樣“再接再厲”？
抑制投資性需求，不是抑制需求。有病可以吃藥，但是一大把一大把、不分青片藍片白片地吃，又算是怎么回事呢？
最怕政策突降
□東方今報·猛犸新聞 評論員 陳思
關于買房，每個人都有一肚子話要說。我想，如果沒買房，我能過得比現在瀟灑。
今年9月初,鄭州房市正瘋狂的時候，我簽了購房合同。11月15日開始還貸款，明年年底交房。每月的工資也不過剛夠還房貸。再加上現在還要租房和日常開銷，還貸第一個月便入不敷出。這月15日前，猶猶豫豫地往家里打了電話，讓家里幫忙湊齊了這個月的房貸。我雖然算是自信的人，但是30年的還貸期還是讓我望得一臉惆悵。
買房前，我用自己的工資買了單反、打印機、電鋼琴……那時候我覺得人生那么長，我要從南到北地浪。那時的我，有許許多多美麗的幻想。而現在，不敢換工作不敢創業，不然就要斷炊。還要厚著臉皮問家里要錢，總覺得沒辦法開口。“大眾創新、萬眾創業”，我想不是說給一個畢業不久就買房的年輕人的。我覺得自己被這個水泥堆成的屋子綁架了，就目前看，它可能讓我錯失了一個更為精彩的人生。高昂的房價，讓不少和我一樣的年輕人不得已變得暮氣沉沉。
我的朋友小宋，高中輟學后在鄭州一家小保健品公司做業務員，辛辛苦苦工作五年，終于攢夠了首付款。從兩個月前開始，他就滿鄭州跑著看二手房。他的要求很明確：精裝修、環境好。終于看中了一家，方方面面都滿意，由于對方急用錢僅賣1萬元一平方米，他幾乎把這個好消息在朋友中間傳了無數遍。
但是，因為原房主有兩萬元的貸款沒結清。為盡快過戶，小宋提前至某銀行辦理貸款，花費房屋評估費、代辦費、手續費等共計1萬多元。中介征收房屋過戶跑腿費5000元，房屋中介費1萬元，手續費5000元。雖然銀行及中介共計征收3萬多元，但是想到原房主只要將2萬貸款結清，自己的貸款也就能發放了，小宋仍然滿心期待。
然而，令小宋萬萬沒想到的是，就在原房東準備第二天就去結清貸款的時候，新政出來了：需要交兩年社保。小宋窩在自己的出租屋里哭了，他所在的小公司幾乎沒交過社保。他感覺自己好像被鄭州拋棄了。而之前交過的跑腿費和過戶費等林林總總的費用，似乎大部分也要不回來了。小宋說，為什么所有的政策都要出現得那么突然，一個政策的出臺，不僅讓他的鄭州夢破滅，而且一年的辛苦工作也白干了。更讓他不愿去想的是，兩年后，“鄭州房價不知道會高成了什么樣。”
要穩定住房價，有提升供地、整理市區內的低效用地、抑制地價、房屋永久產權+房屋地價標準的房產稅按年征收、大力發展周邊城市的交通等諸多種方法，但是無論怎樣，一個如此“嚴厲”的政策突降，并不是年輕人能夠承受的。
建立房價長期穩定預期才是主要的，如果是為了調控而調控，就失去了市場的意義。新政頻繁突降，猶如刺刀剜瘤，除了惡疾也留了傷口。
“限購”的靴子落下 “剛需”們怎么想？
□東方今報·猛犸新聞 首席評論員 李長需
從10月1日到12月23日，不到兩個月的時間，鄭州的“限購”“限貸”政策，就上演了從無到有、從有到升級版的一個過程。據說，這已經起到立竿見影的效果了：不少樓盤的售樓部，已經是“門前冷落車馬稀”了。似乎不難想象，投資客們是該收手了。但對于“剛需”們來說，又該如何呢？
“剛需”群體主要有兩種，第一種是首次置業的，第二種是需要初次換房的改善型需求。對于后者而言，10月1日的初級版“限購”，限制的是本市有2套及以上的家庭，以及非本市1套及以上的家庭，且限制的是不能再購買180平方米以下的了，180平方米以上的不限制。不過，這種改善，首付要提高到至少40%了。“升級版”限購后，“改善型”剛需都不能購買180平方米的了，本市的仍然可以購買第二套，首付提高到了60%；非本市的就不能改善了。事實上，二套首付無論是40%還是60%，對于“剛需”來說都是一個不小的門檻，尤其是在現在高房價下，想要邁過去恐怕不太容易。
對于首次置業的剛需們來說，“初級版”限購政策對他們沒有限制，只要湊夠30%的首付就可以。這個大部分人還是能夠湊出來的。但“升級版”限購之后，對“非鄭州戶籍”的居民家庭又添加了附加條件，“需要提供3年內的連續24個月以上（含24個月）繳納個人所得稅或社會保險證明”。請注意，這是“連續”兩年的，累計的不算。這個附加條件，還是能限制不少人的。
現在不流行購房的地域歧視之說了，早在2011年1月開始的長達3年半的限購政策中，非本市戶籍居民家庭購置首套房要求的是，“能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明”就可以。那時候只有一年期限，也沒有“連續”限制，但還是有不少“剛需”被卡在了“能提供”之外。
我有一個親戚，就屬于這種情形，但似乎也并非什么難題，只要繳納一兩千元的費用，售樓人員就會聯系“中介”辦理相關證明，我也親見有數十人去 一個“中間人”手中領取這些證明。這至少說明，上輪限購的這些附加條件只是淪為空轉的“中介”公司賺錢的形式而已，并未起到實際效用。它只是加重了非本市戶籍的“剛需”們的負擔，這對這類“剛需”并不公平。只是不知本輪“升級版”的非本市戶籍“剛需”們的限制條件，會否像有網友所言的“要多掏3000多元的費用”了？
樓市調控要堅決打擊投機需求，這毫無疑問。但打擊投機需求并不意味著打壓剛需，反而應該去保護他們。考慮剛需，就要弄清楚對商品房具有剛性需求的到底是哪一類人群。相比于投資性購房和改善型購房，那些從農村走向城鎮的無房者，對“有所居”的 需求顯然最為迫切。從這個角度來看，樓市的走向關系到農村勞動力的轉移，關系到國家的城鎮化戰略能否順利實施。如果對他們設置過高的“門檻”，不但有失公平，也與國家大政方針相悖逆。
