[摘要] 70年住宅土地使用權到期后,我們的房子怎么辦?《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》近日正式對外公布,提出著手研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,引起社會廣泛關注。
70年住宅土地使用權到期后,我們的房子怎么辦?《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》近日正式對外公布,提出著手研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,引起社會廣泛關注。意見的發布,如何緩解人們對地權續期的焦慮?房權地權不一致的矛盾該怎樣加速破題?
土地使用權到期后房子怎么辦?
今年年初,在哈爾濱工作了5年的楊國光通過公積金貸款買了一套商品房,50平方米的房子雖然面積不大,卻讓他感到滿足。當時,他還沒有考慮過70年以后房子的命運。
4月,溫州住宅建設用地使用權年限到期一事引起了全國關注,楊國光也不例外。溫州一位市民購買了一套二手房,辦理房產證時卻發現,所購買的房產因土地使用權已經過期無法過戶。資料顯示,這套房子的土地使用期限只有20年,且土地使用證已經過期。一時,房子土地使用權到期后如何續期、要不要補繳地價款等,成為人們討論的焦點。
“不管20年還是70年,一旦到期,買下的房子會如何,又該做點啥?”想到這里,楊國光心里有些不踏實。他向律師請教后了解到,我國土地使用權出讓最高年限是居住用地70年,待期滿后土地收歸國有,地上建筑物仍屬于業主。
溫州的情況并非個例,在國內,深圳、青島、重慶等地都存在類似問題。在青島,一些住宅用地使用權期限也只有20年或30年,其中部分土地使用年限已到期。
一些網友認為,土地使用權到期關系到千家萬戶的切身利益,應引起有關方面的重視,并回到法律的源頭妥善解決。
研究續期法律細則,是給群眾的“定心丸”
對多數人來說,房子是家庭最重要的財產。但土地在使用期滿后該如何續期,卻一直是法律上的一個“模糊點”。
黑龍江省聞明律師事務所主任王文明說,早在物權法立法的時候,對土地70年大限后的處理就引發過廣泛爭論。最終物權法第149條規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”。但由于法律條文缺乏細則,對續期方式、補繳標準等未明確,公眾對永久擁有住宅的預期存在不確定性。
針對土地使用權到期,部分城市進行了地方政府層面的探索,但缺乏頂層設計。
中國政法大學終身教授江平表示,物權法涉及的自動續期是一個重大問題,應在全國范圍內有統一的法律解釋。這個問題不能由地方政府來做,否則各地出現不同的規定,容易引發更多問題。
不少專家和網民對此次保護產權的意見持正面看法,認為是對民意的尊重和回應。作為我國首次以中央名義出臺的產權保護頂層設計,意見中明確提出,“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。”
中國(海南)改革發展研究院院長遲福林說,有恒產者有恒心,物權法明確了“自動續期”,而意見提出對土地使用權續期的法律安排開展研究,并強調良好和穩定的預期。盡管沒有出臺具體內容,但特別重要的是,指明了要向有利于財產保護的方向進行制度設計。
制定細則還需“以民為本”
業內專家建議,土地使用權續期問題無法回避,需慎重對待。一方面,借助保護產權的意見出臺契機,對續期的細則解釋盡早提上日程,給出具體的法律注腳,消除“模糊空間”。另一方面,以“以民為本”為基本原則做好頂層設計,增強公眾對國家相關制度的信心。
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,土地使用權續期的關鍵是繳費問題。如何續期?有償還是無償?有兩個辦法:一是免費,讓利給業主;二是費改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。
“應把利益免費讓給業主。”黑龍江大學政府管理學院教授曲文勇認為,購房者買房時房款已包含為取得土地使用權而付出的合理部分,即獲得了相當于永久性使用權。從這個角度看,應讓利于民,也符合意見“對公民財產長久受保護的良好和穩定預期”要求。
網友呼吁,立法部門應該盡快就土地使用權到期后如何續期做出詳細司法解釋,建議原則是自動免費續期,如果一定要收費,也應合理。
多位專家表示,把一次性繳納土地使用權費用改為定期繳納低額稅收模式,也是自動續期的一種探索方式。
