[摘要] 按照州目前所執行的流程，買賣一套二手房，特別是和“抵押貸款”扯上關系的二手房，那可不是一件容易的事兒。如果一個尚未還清按揭貸款的房屋涉及交易，買房賣房可能需要來來回回跑上12趟。
啥叫折騰？在鄭州，辦理與房產抵押有關的手續或許能完美地解釋這個詞。為啥這樣說？按照州目前所執行的流程，買賣一套二手房，特別是和“抵押貸款”扯上關系的二手房，那可不是一件容易的事兒。如果一個尚未還清按揭貸款的房屋涉及交易，買房賣房可能需要來來回回跑上12趟。
與此前“房本之爭”類似，對于“解抵押”、“過戶”、“抵押”環節要“各過一道手”的房管、不動產兩部門對自己辦理業務的依據，也都很是明確，但也就在這種“合法”中群眾來回奔波的“不合理”卻處處存在。隨著不動產入駐房管局窗口，“一站式服務”似乎在鄭州已成為現實，但面對現實中的各種“折騰”,已有多位市民想通過媒體呼吁“我們要的是‘真一站式服務’，而非形式。”
案例
A先生賣房，在倆部門中間來回折騰
對于鄭州市民A先生（應受訪者要求隱去姓名，下同）而言，因為要賣掉家中的一套位于豐慶路附近正商世紀港灣房子，已前前后后折騰了近4個月。為了省錢，作為賣家的A先生和買家協商并未使用資金監管的方式進行交易。在買家付了首付款后，A先生便和買家進行了過戶手續，現在只待買家完成房屋抵押，A先生便可拿到尾款。
“眼看‘萬里長征’就要走到頭，卻又碰上了個大難題。”A先生告訴大河報記者說，在買家在房管局辦理完抵押手續后，本想已“萬事大吉”，誰知買家還得去不動產部門再辦一次抵押登記。
“這個房子賣之前還沒有還清貸款，辦‘解抵押’我就已經在倆部門中間折騰了幾趟，如今辦抵押，合著前面的步驟再來一遍。”A先生告訴大河報記者，兩個部門要求提交的材料幾乎完全相同，對于“一件事兒非要折騰兩回”的流程，A先生百思不得其解。
解釋
如同A先生所言，如今在鄭州，想要完成一個二手房交易，對比此前，所有的步驟都要“乘以二”：
如果待交易的房產尚未還清按揭，就要提前還清貸款辦理“解抵押”，使之得以買賣。先去房管局，再去不動產；隨后的“過戶”環節：先去房管局走交易流程，再到不動產辦理登記，又是兩個流程；如果買方不是全款購房，在辦理按揭抵押時，與“解抵押”類似，先房管局，后不動產的流程再來一遍。
“每個環節都要去送材料，領材料。6個步驟意味著至少12趟跑，這還是順的。一旦因為數據出錯或者別的原因造成‘卡殼’，還不知要搭進去多少‘冤枉路’。”每天帶領客戶奔波于房管、不動產兩部門間的房屋中介B女士說。
問題
現有“一站式”被詬病流于形式
從最初的“房本之爭”到“數據不搭調”再到如今“抵押兩頭跑”，自打8月25日不動產統一登記制度在鄭州主城區推行以來，因“銜接不力”而造成的折騰在鄭州已不是新聞。在此前大河報等媒體關于鄭州不動產登記一事所做的報道中，“一站式”受理成為了許多市民的共同呼聲。
在這種期盼中，42名不動產登記部門的工作人員于9月29日進駐房管局設立于鄭州的三個辦事大廳，鄭州不動產登記業務在形式上也完成了“一站式受理”，但在隨后一個多月的實際執行中，記者接到無數反饋：設立于鄭州市房管局3個辦事大廳的“不動產窗口”目前僅具有咨詢與“收件”功能，更多地扮演著“文件中轉站”的角色，分屬各區的不動產業務依然需要辦理業務的市民前往各區進行辦理。
而對于目前“一站式受理”的執行現狀，記者在采訪中已多次聽到“流于形式”這樣的評價。“與其讓窗口周轉，還不如我們自己去送，更不如把這些僅擔任‘快遞員’職責的同志放回各區辦理業務。”對于在房管局設立的“不動產窗口”，市民C先生表示，需要完成“一站式”的是整個流程，而非目前傳遞材料這個“可忽略不計的環節”，是像其他城市那樣讓辦事人“少跑路”的“一站式”受理。
C先生以目前出現的“抵押兩頭跑”為例表示，按照相關政策的要求，兩個部門分別履行手續沒有問題，但辦理場所能不能形成統一？如果涉及按揭，能否進行“交易、抵押一次性辦理”的流程優化？“我們需要的是真正的‘一站式’受理，而非一個形式。”他說。
聲音
“折騰”源于缺乏頂層設計
對于這種“折騰”，尤其是與“抵押”相關的“分外折騰”從何而來？這還要從目前鄭州現行二手房交易流程中房管、不動產兩個部門的分工說起。
在1995年起實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》的第二條中有著這樣的表述：本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。這就將抵押劃進了“房地產交易”的范疇之中。而根據此前中央編辦、國土資源部、住建部及鄭州市政府等多個單位關于不動產登記工作所做出的各項政策、規定中，已將“交易”環節明確在了房管部門的職責之中。
但在2007年起生效的《中華人民共和國物權法》中，抵押權被明確為了不動產物權的一種，該法在第九條明確規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。且在第十條明確了：不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。與此同時，目前不動產登記工作在推行中所參照的《不動產登記暫行條例》（國務院第656號令）更是明確了抵押權屬于不動產權利的一種，應當參照該條例進行登記辦理。且在鄭州市政府于今年8月12日發布的在鄭州市主城區實施不動產統一登記的通告中明確：鄭州市國土資源局為我市不動產統一登記行政機構，鄭州市不動產登記中心受市國土局委托，具體承擔鄭州市主城區不動產登記的事務性工作。
“法律條款本身并無沖突，只是目前實操層面不夠便民，行政分權沒有考慮到法律實施的實際情況。”對于此，北京德和衡律師事務所鄭州分所合伙人劉果律師認為，房管局作為房地產法明確授權辦理抵押權事宜的主管機關，主要管控抵押權辦理的過程，即抵押權的設立。但抵押權設立后還不具備生效的要件，如要滿足生效的要件，則需要到不動產登記機關進行抵押權登記。
在這種分析中，記者也聽到了這樣一種聲音：“當務之急是在現有法律框架下確定職責明確的分工。”一位地產界資深人士告訴記者，法律條款不可能對一些具體問題做出太過細致的具體規定。由此，各地在推行不動產登記工作的過程中，對于房管、不動產兩部門的分工確有不同。“這不是房管、國土兩個局委能坐在一起‘談’出來的問題，需要市政府或更高層面的部門進行‘頂層設計’。”
“還是銜接出了問題，如果把兩個部門合并了，現在所有的問題可能都不再是個問題。”一位業內人士這樣說。
