[摘要] 有業內人士稱，從成交數據上看，今年前10個月房企銷售數據樂觀，調控出臺后的10月份也不差，而這將影響調控后房價的下調時間和空間。
雖然十一假期前后，重點城市相繼出臺了樓市調控政策，不過對于龍頭房企來說，其銷售勢頭并未放緩。
這其中，恒大、萬科前10個月的銷售額雙雙突破3000億元，也成為首批躋身3000億元的房企，而緊隨其后的碧桂園也拿下了逾2700億元的銷售額，年內突破3000億元只是時間問題。
對此，有業內人士稱，從成交數據上看，今年前10個月房企銷售數據樂觀，調控出臺后的10月份也不差，而這將影響調控后房價的下調時間和空間。
恒大繼續領跑
萬科10月份大賣490億元
在度過三季度的銷售低迷期后，萬科在10月份迎來了爆發。當月萬科實現銷售金額489.9億元，環比9月份增長93.02%，并創下行業單月銷售新高；實現銷售面積347.8萬平方；2016年前10個月公司累計實現銷售面積2339.9萬平方米，銷售金額達3118.9億元。
恒大方面，10月份銷售金額約為361.3億元，合約銷售面積約為406.2萬平方米，同比分別增長40.1%、23.8%。2016年前10個月，恒大累計銷售金額3167.1億元，累計銷售面積及銷售均價分別為3864.0萬平方米及8197元/平方米，三項數據同比分別增長104.9%、92.5%和6.4%。
此前的三季度，萬科的銷售額分別僅為207.7億元、162.1億元、213.4億元，而恒大則連續3個月突破400億元，一舉超過萬科。不過，在公布10月份的銷售業績后，兩者在銷售金額上的差距僅有1.5%。
對此，有業內人士指出，像萬科、恒大這種體量的房企，實際上都能調節各月的銷售額，一般年底會截留一部分用到第二年的業績上，以保證企業銷售數據增長的連貫性。“今年兩家企業都有可能成為行業第一，放在以往，可能還不至于特別較勁。但目前這兩家公司處境微妙，誰也不原因看對方拿走行業第一的頭銜”。
此外，碧桂園前10個月共實現銷售金額2715.4億元；實現銷售建筑面積3317萬平方米，其中，碧桂園權益所有人應占的合同銷售金額及合同銷售建筑面積分別為2070.8億元及2645萬平方米。
而并購不斷的融創也首次躋身千億級房企，其前10個月實現銷售金額1080.3億元，同比增長91%，合約銷售面積約504.1萬平方米，合約銷售均價21430元/平方米。
實際上，與去年同期相比，今年前10個月包括恒大、碧桂園、魯能、榮盛、華發在內的11家房企均實現了銷售業績翻番。這其中，受益于主力大盤熱銷及產品線轉型，魯能業績增長迅猛，已達成銷售金額517億元，并進入TOP20房企。
中原地產統計的數據也顯示，包括恒大、萬科在內的15家房企，前10個月的合計銷售金額達到了1.34萬億元，同比上漲91.2%。
不過，值得注意的是，近日召開的中央政治局會議再度提及“抑制資產泡沫”，表明中央層面對部分樓市過熱局面的態度依然維持從緊。而各調控城市的政府則繼續從嚴厲管控、嚴格執法環節出發，將調控文件深入落實。與此同時，廣大三、四線城市的去庫存工作也在持續推進。受熱點城市調控潮影響，10月份新房市場和二手房市場整體出現降溫，近期的新房推盤認購率大幅下跌至4月份以來的最低水平，一線城市的成交全線下滑，調控對市場的影響仍在不斷顯現。
對于后市，有業內人士指出，四季度市場整體成交下滑已定局，房企未來銷售也將步入平淡。不過，鑒于目前房企業績情況普遍不錯，全年3000億級和1000億級的房企均將擴容。
“大部分房企在2016年的銷售與資金狀況都非常不錯，這種情況下即便最后2個月市場繼續降溫，但價格出現大幅變動的可能性不大。”中原地產首席分析師張大偉指出。
龍頭房企拿地積極
房企融資總額趨于平穩
雖然銷售表現仍然搶眼，不過在土地市場上，CRIC監測的40家品牌房企，10月份拿地量價環比均出現不同程度的下跌。其中，下滑最為明顯的當屬成交均價，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，回歸至年內較低水平。
對此，有分析人士稱，10份月土地市場的量價齊跌并非常態，一方面10月份全國多省市集中頒布土地調控政策，如土地限價令直接控制土地出讓最高價格，另一方面，一、二線重點城市供地減少，40家房企在這些城市拿地投入大幅銳減。
而從企業表現來看，恒大、萬科、碧桂園等龍頭仍是積極擴張。其中恒大拿地總面積居40家之首，其斥資60.64億元攬下228.8萬平方米土儲，加碼布局南昌、成都、寧波等二線城市的布局；萬科則是10月份拿地投入最多的企業，拿地投入金額多達110億元，其中74.5億拿下的天津津西青(掛)2016-03號地塊樓面價高達22628元/平方米，為10月份40家房企中成交總價最高的地塊。其公布的銷售簡報也顯示，自9月份銷售簡報披露以來萬科新增加項目18個，其中福州航城項目、杭州天馬公寓項目、寧波慈城新城云鷺灣北項目、寧波東錢湖白石仙坪項目、南京萬科九都薈南側地塊等項目，萬科擁有100%權益。
同時，CRIC的研究報告指出，總體來看，10月份大部分房企通過招拍掛拿地投入有所減少，18家拿地房企中有13家房企拿地投入環比都在下滑，但這并不能代表房企擴張態度積極性。不少企業通過與政府合作開發大型城鎮項目獲得開發資源，如萬達、綠地簽約江西贛江新區大型城市建設項目，其中綠地合作項目投資額多達1000億元，也有房企通過“抱團”合作方式獲得開發項目，如旭輝與新希望地產達成長期合作開發戰略。
此外，在資本市場收緊房企融資的背景下，10月份房企融資總量與9月份基本持平。從融資結構來看，10月份銀行貸款成為房企融資主流，占到企業融資總額的50%，同時房企的票據、債券融資額占到總量的30%，規模仍然可觀。業內人士指出，未來一段時間房企的融資總額將趨于平穩。一方面，政府對房地產的調控目的應該是控制市場熱度而非打壓，故房企合理的融資需求還會得到滿足；另一方面，熱點城市需求通過調控得到了一定的控制，為保證房企自身的持續發展，其必定會平衡拿地、融資、銷售三方面的資金動向，不管未來市場是否步入寒冬，其融資意愿不會降低。
