[摘要] 塞翁失馬焉知非福。歷史經驗表明，每一輪市場調整期的到來都將有一批房企退出房地產市場，為了能夠使企業平穩度過市場“寒冬”，重組、轉型比比皆是。
塞翁失馬焉知非福。歷史經驗表明，每一輪市場調整期的到來都將有一批房企退出房地產市場，為了能夠使企業平穩度過市場“寒冬”，重組、轉型比比皆是。
如今，新一輪的市場調整期仍在蓄力，更為嚴厲的監管措施還在醞釀。但市場蛋糕就這么“赤裸裸”，弱肉強食的規則沒有改變。
政策調整之后，便是市場調整。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2017年年中開始新一輪樓市調整期，預計本輪熱點城市會率先出現個案大幅降價現象，市場也將普遍進入降價的周期，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能會一直延續到2018年上半年。
而對于房企來講，在新一輪的調整期，整合并購大潮將繼續上演，那么，哪些房企在這輪調整中難以為繼，最終退出房地產市場？□東方今報·猛犸新聞記者 牛犇
部分激進拿“地王”的房企或被動退市
其實早在限購限貸之前，鄭州便出臺了關于促進房地產市場持續平穩健康發展的“鄭九條”。“鄭九條”被業界稱為限制地王量身定制。同時，無證銷售、分期首付、哄抬房價、誘騙交易等，今后但凡房產企業或中介機構觸線違規，或被從重處罰，或將清出市場。
進入下半年以來，中央對房地產的態度慢慢轉變，“地王”頻出使得多部委聯手“抑制資產泡沫”。為此，地王在調控政策之后能夠帶來多大的效應，目前不得而知。
但張宏偉預測，去年下半年至今，已經出讓的地王項目如果打算2017年入市，那么這些項目很難通過房價上漲獲得收益。
也就是說，去年下半年至今的地王項目，如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業也有可能因為地王陷入困局，比如拿地較為激進的閩系房企。
而近日，鄭州土地拍賣“熔斷制”正式登場。明確任何競買人在網掛系統中報(競)價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網掛系統報(競)價中止。
如果按照鄭州土地新政，所有地塊成交樓面價將不得高于區域內現有最高樓面價，“地王”便失去了增值空間，而拍地之后開工時間、達到預售條件和竣工時間的各種限制，使得地王并不好當。
中小房企被收購或整合
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間。并且隨著時間的推移與調控的深入，金融機構會強化對于房企的“風險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。
屆時，銀行等金融機構將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現債務違約，控制自身壞賬率。
對于一線房企而言，超強的資本運作能力和專業的市場化運作，使其有足夠的能力對沖樓市調整期帶來的風險。但對于中小房企而言，依仗此前的地王效應和恐慌情緒，2016年或許是近三年來，房地產市場的高潮階段。而2017年的市場，對于沒有土地儲備或僅有少量儲備的中小房企而言，將逐步失去市場。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為“新常態”，屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最終推動市場集中度越來越高。
從事實表現來看亦是如此。鄭州市土地成本逐年增加，從2004年137萬元/畝，到2014年1550.31萬/畝，再到今年4188萬元/畝的金茂地王，房地產開發成本逐年走高。對于個別試圖開發城中村改造的本土房企，投資收益的比例和周期讓他們倍感頭疼。
以名門地產和城開集團為例，前者在鄭東新區的大作被碧桂園收購，后者則因固城村改造項目選擇與融創聯手。
隨著樓市進入下半場，中小房企或非地產跨界進入樓市的企業因為在拿地能力、開發能力、融資能力等方面無法實現成本的降低，也無法實現較快的銷售，或者企業城市布局不合理導致企業運營出現困境，這個時候這些企業勢必會面臨發展的問題。
房企積極轉型 另謀出路
今后，房企依靠土地開發獲取的利潤逐步下滑，越來越多的房企開始謀求升級轉型。諸多房企開始根據自身特點開啟轉型進程，打造多元化業務格局。
今年6月，恒大地產集團有限公司將公司名稱變更為“恒大集團”，彰顯其多元化業務格局。最近，曾經在鄭州房地產市場掀起風波的K2地產發布公告稱，正式更名為“石榴置業集團股份有限公司”（簡稱“石榴集團”）。公告顯示，更名后的石榴集團，將形成“地產+科技+金融”的商業模式，通過“地產開發、科技孵化、創業投資”三大業務板塊，投身于科技創新的時代大潮。
除了“地產+”，輕資產也成為房企轉型的主要方式。在當前的行業語境下，降低成本、提升利潤成為各大房企未來的核心。過去通過高額投資拿地、坐等資產增值的“重資產”模式，正給房企帶來沉重的資金和運營壓力。
當然，房地產已經不再是暴利行業，會有更多的公司選擇關門或者另謀出路，而這些，都有可能在明年市場愈加趨冷的環境下出現。
