[摘要] 自2003年提出物業稅以來，房地產稅的探討已歷經13年之久，為何遲遲難以落地？從房產稅到房地產稅的轉變意義何在？會否影響房價？政策落地業主會多交錢嗎？
近日，官方針對房地產稅改革推進要“義無反顧”的表態，再次讓房地產稅成為輿論關注焦點。自2003年提出物業稅以來，房地產稅的探討已歷經13年之久，為何遲遲難以落地？從房產稅到房地產稅的轉變意義何在？會否影響房價？政策落地業主會多交錢嗎？
離開征還有多遠？
——官方定調“義無反顧”推進改革
在7月23日舉行的G20稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉表示，受制于信息征集能力弱及利益調整阻礙，目前房地產稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進改革。該表態與十八屆三中全會中提到的“加快房地產稅立法并適時推進”相呼應，印證了官方推進稅制改革的決心。
這是否意味著房地產稅很快會落地？
中國房地產業協會原副會長朱中一接受中新網記者采訪時表示，中國房地產稅征收是大勢所趨，但尚未完成立法，而立法需要多次審議，按照2個月召開一次全國人大常委會議的節奏，房地產稅幾乎不可能在年內出臺。
中原地產首席分析師張大偉也認為，房地產稅基礎工作以及草案與立法議案推進緩慢，至少仍需要四、五年時間，且有條件開征房地產稅的可能只是一、二線經濟發達的城市。
為什么要征？
——讓房子回歸居住本質
當前，我國房產稅按照1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》征收，由產權所有人依照房產原值減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。若房產出租，則依照房產租金收入的12%進行繳納。
為何現行征稅方式要向收取房地產稅轉變？朱中一分析，房地產稅征收既是全國稅制改革的重要一環，也是住房體制改革的需求。
朱中一指出，房地產稅其實包括房地產業營業稅、個人所得稅、房產稅、土地增值稅、契稅等多項稅種，征收房地產稅主要是征稅思路的轉變。“目的是要從現行的房屋流通環節收稅為主，轉向持有環節收稅為主，這將抑制投資、投機性需求，盤活存量，進而使房子回歸居住本質，長遠看對房地產市場平穩發展大有裨益”。
開征難在哪兒？
——探索十三年“卡”在立法上
記者梳理發現，當前所討論的房地產稅由“物業稅”演變而來， “物業稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會上，由此計算房地產稅提出已有13年之久。其間各界對征不征、怎么征、征多少等問題多有爭論，但尚無定論。
多位專家指出，房地產稅全國鋪開首先要過立法這一關，目前正處于這一環節。
為何13年探索推進緩慢？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進中新網記者分析，一方面，不動產登記等房地產稅征收前提工作推進緩慢，“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表態，改革存在阻力，頂層設計需要考慮多方面內容。比如，如何在不重復收稅的基礎上平衡地方政府與老百姓的利益關系、如何對房屋估價、如何設置稅率等等。
試點情況如何？
——有示范作用，但效果不明顯
雖然還沒有立法，為探路房地產稅落地，2011年初，上海和重慶先行試點征收房地產稅。上海采取增量征收模式，重慶則采用高端存量征收模式。
房地產稅試點迄今已試行5年多，效果如何？朱中一認為，與國外相比，上海、重慶試點房地產稅稅率較低，對穩定市場的效果并不明顯。但釋放了一個積極信號：房地產稅一定會收，只是時間問題。同時可為房地產稅框架建設提供參考。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴記者，兩個試點出現的最大問題是一些區域收稅成本上升，抵消了稅改效用，一定程度上還推高了購買房屋成本，影響房企去庫存。
如何影響樓市？
——短期內可能影響不大
房地產稅對樓市有何影響備受市場關注。多位專家向中新網記者指出，房地產稅如果落地，將有助于樓市抑制投資、投機性需求，抑制房價上漲，但對成交、房價影響到底有多大，還要依照征稅方式、征稅主體范圍、稅率多少等因素綜合評判。
張大偉指出，“房地產稅短期可能促使部分投資者拋售房源，但如果不解決投資長期依賴房產，熱點城市有效供應少于需求，相關稅收依然會轉嫁給買房者支付。”
張大偉預測，從試點城市看，房地產稅從新增量入手且稅率不算高，按照執行周期估計，開始執行的5年內對樓市整體影響不會大。同策咨詢研究部總監張宏偉向中新網記者分析，房地產稅對樓市更多是長遠影響，土地、財稅、金融三大樓市長效調控機制將完善。
你要多交錢嗎？
——區別征稅概率大 一定范圍或免征
“房地產稅開征，業主要多交錢嗎？”這是準購房者和已購房人最關心的問題。
多位專家指出，房地產稅包含類目復雜，涉及房地產交易、持有等多個環節，目前怎么征、征多少等具體問題還在研究階段，即便是兩個試點城市也有很多環節需要完善。這些未知因素將會決定買房是否要比以前多交錢。
以試點城市上海為例，按照當地現行稅收政策，一個家庭人均擁有住房60平米(含)以上購買二套房時需要按超過部分總價的70%為稅基繳稅，成交單價在4.5萬元以上稅率為0.6%，4.5萬元以下稅率為0.4%。嚴躍進為記者算了一筆帳，一個擁有180平米住房的三口之家，人均住房面積達到60平米，現在想要新購一套100萬元的住房，這100萬元房產即需要繳稅部分。假設每平米價格在4.5萬元以上，需要繳納的稅金計算公式為100萬元(需繳稅部分市場價)*70%*0.6%(稅率)，即稅金為0.42萬元。“鑒于房地產其他環節稅收還未調整，這成了實實在在多出來的成本。”
朱中一表示，從試點城市來看，保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設定的出發點。據此推測，房地產稅可能會設定一定的免征范圍，對首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區別征稅。
“他山之石”如何借鑒？
——國外稅基評估價多低于市場價
其他國家是如何收房地產稅的？據了解，美國、英國、加拿大、德國等百余個國家都會征收房地產稅，稅率平均在1.5%左右，以低于市場價的評估價為稅基，評估價隔幾年會適度調整。
專家建議，我國房地產稅可參考國外經驗，但不能照搬，需要針對中國國情進行改進。
謝逸楓建議，我國房地產稅要重點考慮四點：一是應廣泛征求老百姓意見，法理理順、時機成熟再開征。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質與市場健康。三是防止重復征稅增加老百姓負擔。四是不增加自住型購房者買房購房成本。
