[摘要] 關于房地產稅的進展，又曝出了最新消息。近日，全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露，目前房地產稅仍在起草過程之中，操作難度很大。
關于房地產稅的進展，又曝出了最新消息。近日，全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露，目前房地產稅仍在起草過程之中，操作難度很大。
北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”
“我不是很樂觀。”國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，希望在2017年底本屆人大能拿出一個可供討論的房地產稅方案。但是，方案從討論到通過還有一個過程，“我們不能指望在很短的時間內就推出這項政策，事實證明一個稅種的推出如果過于倉促，在執行中會有很多后續問題不好解決。房地產稅寧可晚一點出臺，也不能出原則性的、顛覆性錯誤。”
開征房地產稅，
必須先由全國人大立法
從2003年提出物業稅開始，房地產稅已歷經13年之久，其間經歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初，在沒有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進行試點征收。
但是，房地產稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了“稅收法定”的原則，也就是說，“如果沒有相應法律作前提，政府則不能征稅”。
2015年3月，十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定，明確規定：稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度，只能通過制定法律來解決。
一系列政策頻出，意味著未來開征房地產稅，必須先由全國人大立法討論通過才能算數。
房地產稅到底難在哪里？“房地產稅在起草過程中，實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地產的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產稅有關。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者，實際上，房地產稅的出臺，是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的必要調整和整治。“這是一個非常復雜和困難的過程。”
那么，除了稅制體系的再設計，房地產稅還面臨哪些難題？
房產稅收入都抵不上征稅成本？
專家建議由中介組織代征
目前很多人不清楚“房產稅”和“房地產稅”這兩個概念到底有什么區別，都在混淆使用，房地產稅和房產稅僅一個“地”之差，實際差別卻很大。
房產稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。目前的房產稅更類似于國外的物業稅。
事實上，近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論，都是使用“房地產稅”這個概念。這意味著，未來的房地產稅，征收對象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等。現行房地產相關稅費，都有可能隨著房地產稅的推行而進行整合，因此應該是房地產稅收體系的綜合改革。
由于房地產稅是典型的地方稅，理所當然該由地方稅務部門來征收，而征收房地產稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上，房地產稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強行開征，獲得的收入也難以抵消成本。
從以往房地產稅的試點城市看，無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，所得稅收入都很少。按照新華網2014年1月的報道，重慶從2011到2013年，累計3年征收房產稅未超過4億元；上海3年累計征收個人住房房產稅約6億元。不僅實際征收稅額和兩市的住房規模遠遠不匹配，征收所花費的人力物力成本相對巨大。
“稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者，直接面對居民征稅很難，“一旦征收房地產稅，一個樓內的一百戶居民就有一百種情況，稅務局要分別對待，我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力。”
記者注意到，迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，現在讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，難度可想而知，“建議采取中介方式，可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收，這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。”
即便如此，劉桓依然對通過中介組織征稅表示擔憂，“其誠信程度、職守操守和業務能力目前也都沒有達到相應的水平。中國是一個大國，南北東西差別很大，二元性結構特征也很明顯，稅務機關以及相關的中介部門的管理一時半會兒又跟不上，這就使得房地產稅開征的時候會遇到想象不到的麻煩。”
稅率多高？按什么房價征收？
免征額是多少？
老百姓最為關注的是，房地產稅一旦實施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？
以北京為例，如果一家3口在北京二環購買一套100平米房子需要800萬元，按照1.5%(1.5%的稅率被認為是世界通行做法)的稅率計算，每年需要繳納的房地產稅是12萬(每月納稅1萬元)；如果在四環購買一套100平米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地產稅為7.5萬元(每月納稅6250元)。
現實或許不會這么悲催！據記者了解，上海、重慶試點房地產的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平(發達國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%)。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算，在北京二環購買一套100平米房子，每年需繳納房地產稅4萬元(每月繳稅3333元)；在北京四環購買一套100平米的房子，每年需繳納房地產稅2.5萬(每月繳稅2083元)。
“不過，從發達國家經驗來看，房地產稅一般以評估價，而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價，且會是幾年才調整一次。”中國社科院財經院汪德華研究員告訴《中國經濟周刊》記者。
