[摘要] 稅收部門表示,國家稅務局暫委托地方稅務局等部門代為征收二手房交易、自然人出租不動產的增值稅,保持征收機關不變、征收場所不變、征收流程不變。
“營改增之后二手房交易稅費是否會增加?買房子是不是應該趕在5月1日前? ”昨日,姚先生在朋友圈里詢問。
隨著5月1日營業稅改征增值稅的臨近,不少二手房購房人開始犯嘀咕:到底該趕在5月1日前趕緊過戶,還是之后再過戶,怎樣才更省錢?
對此,新快報記者走訪發現,此次改革,二手房交易增值稅與原有營業稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大。專家表示,此次“營改增”涉及的二手房稅收問題,總體來說,稅負保持基本穩定略有下降,購房人保持一顆平常心正常辦理手續即可。
Q 1
營改增之后二手房交易稅費是否會增加?買房子是不是應該趕在5月1日前?
二手房交易稅收不增,不必急于過戶
根據財政部、國家稅務總局3月24日對外公布的營改增全面推行細則以及兩部門最新公布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策規定》,增值稅從稅率、征收標準、時限等規定都是沿用了營業稅的規定,唯一的一點不同是個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,北上廣深以外的地區是免收,而北上廣深地區是以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。“營業稅是含稅價格,增值稅是不含稅價格,同樣的稅率,以不含稅價計算的話,稅款會略有下降。理論上,稅負是沒有增加的。”普華永道中國稅務及商務咨詢合伙人覃宇表示。
舉例而言,過去個人出售未滿兩年的住宅,征收營業稅5%。現在改為增值稅,還是5%。征收5%營業稅時,如果房價是100萬元,需繳納5萬元的營業稅;現在如果房價還是100萬元的話,應繳納增值稅1000000÷(1+5%)×5%=47619元,少繳稅2400元左右。由此可見營改增后稅負是減輕的,與決策層只減不增的大方向一致,個人出售不足2年房產的交易成本有所下降。
覃宇還指出,二手房“營改增”或將增加購房負擔,只不過是部分中介炒作的噱頭罷了,普通的老百姓對增值稅的相關政策不是那么清晰,所以比較容易被引導,在購房時點上不是很理性。隨著購買方的理性判斷回歸,不會產生市場的動蕩或者價格的波動。
對于扎堆辦理的市民,有稅務部門工作人員也發出了提醒:“辦理個人住房過戶交易不必急在本月,符合條件的納稅人下月辦理房產過戶,相關政策會更優惠。”
Q 2
營業稅由地稅部門征收,增值稅由國稅部門征收,此次營改增后,繳稅是不是要換地方?繳稅流程有沒有改變?
二手房繳稅并無變化,延續優惠政策
稅收部門表示,國家稅務局暫委托地方稅務局等部門代為征收二手房交易、自然人出租不動產的增值稅,保持征收機關不變、征收場所不變、征收流程不變。
“也就是說,交易流程不會改變,還是由地稅局征收。”有稅務部門內部人士表示,營改增后,個人的二手房交易和自然人二手房出租,仍然委托地稅部門來代征、代開發票。“原來怎么申報的還是怎么申報,原來填什么表,在哪個地方辦,都基本維持不變。”
總體來說,對于個人來說,此次“營改增”試點后,二手房交易延續原營業稅優惠政策,稅率設計遵循了營業稅稅負不變的原則。
新政出臺后值得注意的是:北京、上海、廣州、深圳以外地區的個人將購買2 年以上(含2年)的住房對外銷售的,證滿兩年的不再區分“普通住宅“和“非普通住宅”,統一執行免征增值稅。也就意味著除廣州、深圳以外地區的廣東市民5月1日之后購買那些證滿兩年、房屋建筑面積≥144平方米的非普通住宅時又省下一筆稅費。
業內人士釋疑
一線土地競爭加劇?市場因素更重要
在公布的營改增方案中,規定房地產項目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱,扣除土地出讓金意味著房地產企業繳納增值稅的稅基減少,因此房企需要繳納的增值稅銷項稅減少。也有分析認為,土地成本可以抵扣,會為布局一線城市等土地成本較高的企業帶來更大機會,有可能持續引導開發商進一步加劇在一線城市土地市場的競爭。
對此,覃宇則表示:“市場可能比稅的因素更為重要。”其表示,因為一線城市的地已經很有限且價格較高,據其接觸的房地產客戶測算,一線的城市的毛利率并不一定最高,二、三線的毛利率可能反而會更高一些。所以,此舉并不一定會加劇開發商對一線城市土地市場的爭奪,更多取決于開發商自身的商業方面的考慮。
刺激商業地產?稅收僅是考慮一部分
繼上一輪增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入抵扣范圍之后,本次改革又將不動產納入抵扣范圍,無論是制造業、商業等原增值稅納稅人,還是營改增試點納稅人,都可抵扣新增不動產所含增值稅。
分析稱,此舉會加大企業減負力度,促進擴大有效投資。如今年一季度廣州一手寫字樓的套均總價大約為500萬元,假如企業5月1日后在廣州購置500萬元寫字樓物業,按11%的增值稅稅率,其進項稅總額=500/(1+11%)×11%=55萬元,其中第一年可在銷項稅中抵扣60%即33萬元,第二年可抵扣40%即22萬元。從銷售角度看,相當于5月1日后企業購買寫字樓,國家給予了10%的價格優惠補貼。這在一定程度上為那些購買寫字樓的企業省下不少費用。
分析認為,新增不動產投資被納入抵扣,這將鼓勵企業投資、購入并持有商業地產。“表面上看會是這樣。”覃宇表示,在實際的生活中,企業可能要考慮比較多的因素,如銷項的多少、生產規模等。固定資產投資是一個比較大的支出,如果分開兩年去抵扣,雖然資金在支出之后,在一定程度上不用交銷項,但是企業的資金支出也有資金成本。那么企業資金的融資渠道、融資成本對銷項的現金流的節省會有多少好處,都是值得企業各方面來考慮的。“如一家人壽保險公司,其營業額很大但銷項比較少,在這種情況,如果要購買固定資產,則不會獲得比較大的利益。”
營改增全面推開后 預計全年減稅超5000億
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今年5月1日起,在全國范圍內推開營改增試點,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。
營改增后,建筑業和房地產業適用11%的增值稅稅率,金融業和生活服務業適用6%的增值稅稅率。據測算,四大行業涉及的納稅人總數近1000萬戶,是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍,年營業稅規模約1.9萬億元,占原營業稅總收入的比例約80%。
據統計,截至2015年底,全國營改增試點納稅人共計592萬戶,其中一般納稅人113萬戶,小規模納稅人479萬戶,累計實現減稅6412億元,其中,試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元,原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。營改增全面推開后,預計全年減稅將超過5000億元。
國家稅務總局相關負責人在評價前期營改增效果時表示,營改增試點從制度上基本消除貨物和服務稅制不統一、重復征稅的問題,有效減輕企業稅負。從前期試點情況看,無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人,都實現了較大規模的減稅,這充分證明營改增的制度框架體現了總體減稅的要求。
