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　　養(yǎng)老地產(chǎn)“虛熱” 

　　大型開發(fā)商越來越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇，萬科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開發(fā)商也躍躍欲試。

　　然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍海”的背后，并非如看起來的那么很美。目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)領域，探索實踐者眾多，成型者寥寥。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的 核心在于養(yǎng)老服務，而國內(nèi)大多數(shù)資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務本身。

　　在前不久閉幕的十八屆五中全會上，全面放開二胎，積極開展應對人口老齡化的行動被提上日程。這一政策的背后，是中國已步入老齡化社會的現(xiàn)實。全 國老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。

　　這也讓一些資本看到了投資機遇。比如說，養(yǎng)老地產(chǎn)。這個巨大的市場給了很多開發(fā)商想象的空間，近期包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企都在社區(qū)里面開始了養(yǎng)老爭奪戰(zhàn)。

　　那么，在養(yǎng)老地產(chǎn)火爆的今天，這個領域真的有想象的那么美好嗎？

　　現(xiàn)實給出的答案是否定的。長期以來，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭多于實質(zhì)，盈利周期漫長甚至遙遙無期，成為國內(nèi)房地產(chǎn)商開發(fā)運營養(yǎng)老地產(chǎn)的重大阻礙。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)的回報周期更漫長，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，將是一個不小的挑戰(zhàn)。”大宇咨詢房地產(chǎn)分析師李家云對《國際金融報》記者表示。

　　業(yè)界普遍認為，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于“蹣跚起步”的階段，未來中國養(yǎng)老地產(chǎn)是基于服務的產(chǎn)品，還是基于產(chǎn)品的服務，到現(xiàn)在也沒有定論。從已投入運營的養(yǎng)老地產(chǎn)中看，資金投入不少，只見枝葉瘋長，卻不見花開，更談不上結果。

　　高速發(fā)展 

　　因人口老齡化而催生的養(yǎng)老地產(chǎn)，成為房地產(chǎn)市場中一個不容忽視的分支。這是繼商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，又一個房地產(chǎn)行業(yè)細分市場下的投資“新寵”，正受到開發(fā)商的熱烈追捧

　　從2005年起，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進入興起期，一些企業(yè)開始進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，出現(xiàn)了第一批中高端養(yǎng)老住宅社區(qū)，以及不同的養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營模式。而其中，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為掘金的主力。

　　近年來，保利、萬科等龍頭房企拋出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。早在2008年，保利地產(chǎn)(9.20, -0.42, -4.37%)就曾出國考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式，遠洋地產(chǎn)曾聯(lián)手中國人壽(26.60, -1.48, -5.27%)進軍養(yǎng)老物業(yè)。如今，萬科在北京的幸福匯、在青島的萬科城等項目中，均可見到養(yǎng)老地產(chǎn)的影子。保利地產(chǎn)[微博]也相繼在上海、長沙進行了養(yǎng)老地產(chǎn)的試點。今年8月，遠洋地產(chǎn)總裁李明表示，公司將繼續(xù)大力發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務，即包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的新型客戶服務業(yè)務，這是遠洋地產(chǎn)四元業(yè)務不可或缺的部分。

　　就在各大房企紛紛試點養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，大規(guī)模進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領域的還有一大批保險公司。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資已經(jīng)超過500億元。泰康人壽、平安集團、太平集團、新華保險(44.59, -3.47, -7.22%)、中國人壽等都已紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。此外，中石化[微博]等能源巨頭也已陸續(xù)嘗試進入該領域。

　　在社會學者韓云溪看來，如今的中國社會是一個生產(chǎn)過剩的年代，如果要把握投資機遇，就必須明白社會的需求歸根到底是什么。

　　“當然是人的需求。”韓云溪對《國際金融報》記者指出，根據(jù)統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，中國的人口有兩個高峰期，第一個人口高峰出現(xiàn)在1962年到 1975年。第二個人口高峰出現(xiàn)在1981年到1997年。目前的情況是，1962年出生的人，今年是53歲，1975年出生的人，今年是40歲，往后十 年，這些人要面臨的就是嚴峻的養(yǎng)老問題，而催生出的養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛能也必然是驚人的。

　　那么，養(yǎng)老地產(chǎn)市場究竟有多大？ 

　　從國務院印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011-2015年)》(下稱《規(guī)劃》)中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上 老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%，中國已步入老齡化社會。

　　龐大的人口基數(shù)，使得中國的老齡化現(xiàn)象備受矚目。《規(guī)劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。

　　《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護理問題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國老 年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個。

　　而按照國際通行的5%老年人需要機構養(yǎng)老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。而在2014年全國民政工作會議上透露的數(shù)據(jù)是，目前全國養(yǎng)老床位數(shù)達500萬，仍有500萬張養(yǎng)老床位的巨大差距。

　　據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。

　　其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。業(yè)內(nèi)人士預計，未來的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式的增長。

　　不僅如此，國家政策也對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)起到了推動作用。記者了解到，隨著國務院《關于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相結合的指導意見》，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)顯然已進入歷史機遇期。

　　“目前，國家的養(yǎng)老機構完全無法滿足日益增長的老齡化需求。”李家云指出。

　　韓云溪認為，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的爆發(fā)式增長，與之前一代大部分是獨生子女家庭有關，由于獨生子女照顧家庭的時間能力有限。“隨著獨生子女父母進入老年，養(yǎng)老地產(chǎn)需求將大幅上升，當然，國家政策的支持，也極大提升養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在價值，催化養(yǎng)老地產(chǎn)高速發(fā)展。”

　　遭遇尷尬 

　　做養(yǎng)老地產(chǎn)，首先要保持它的公益性、非營利性，這就注定了他不可能有傳統(tǒng)地產(chǎn)項目的高額利潤。但隨著國內(nèi)開發(fā)商、保險公司一哄而上，導致這個行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，大部分企業(yè)都沒有想好該如何賺錢，卻已投錢入場

　　盡管投資開發(fā)建設養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)，大多打出嘗試多元轉(zhuǎn)型打造全產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老的旗號，但受制于制度缺失及配套難題而備感迷茫，不少項目也最終走向“圈地賣房”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，養(yǎng)老儼然成了拿地、賣房、營銷的幌子。

　　較早試點養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務的萬科，也同樣遭遇現(xiàn)實困惑。上海萬科副總經(jīng)理許青川對媒體表示，“目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還面臨的一個問題是，我們客戶未富先老，就算能夠承受養(yǎng)老服務的客戶，也有很多不愿意多花銷進行養(yǎng)老。”

　　“由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是資產(chǎn)和金融的重度融合過程，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在與地產(chǎn)業(yè)結合過程中也過度強調(diào)盈利點，卻往往忽視了社會需求，從而導致一些養(yǎng)老項目和產(chǎn)品無法適應老年人的生活實際，而只是關注如何為公司創(chuàng)造利潤。”有分析人士稱。

　　記者采訪了解到，一些居住在“養(yǎng)老社區(qū)”的老人對自己居住的環(huán)境并不滿意。有市民告訴《國際金融報》記者，一些養(yǎng)老社區(qū)的設施服務并不是特別健全，和一般的小區(qū)區(qū)別不大，無法滿足老人們的多元化需求。

　　在英國房地產(chǎn)商人James看來，中國目前大多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目還只是借著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號，實際仍是在做房地產(chǎn)開發(fā)項目。“我看過一些項目，他 們并沒有切實考慮到老人的居住需求，有的老人社區(qū)甚至居住的是青壯年，只有很少一部分的老人。中國的的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步階段，未來還需要繼續(xù)探索。”

　　而對于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)本身來說，最致命的問題是盈利模式依舊不明確。一位房地產(chǎn)相關人士對《國際金融報》記者透露，目前有些養(yǎng)老項目的經(jīng)營已陷入困境，但是開發(fā)商依舊不愿意撤出。“原因很簡單，他們認為未來養(yǎng)老地產(chǎn)總歸會獲利，如果現(xiàn)在撤出，那就真的是血本無歸了”。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)為何發(fā)展得如此磕磕絆絆，不是因為我們起步晚了(國內(nèi)從十年前就開始發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn))，而是因為國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)至今都沒有形成一種成熟或者完整的商業(yè)模式。”李家云稱。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，眾房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)，大家都是摸著石頭過河。做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)都想著把養(yǎng)老地產(chǎn)項目探索出某種盈利模式，打響品牌形成規(guī)模效應，但是目前的現(xiàn)實卻是，成功的標桿企業(yè)非常稀少。

　　普華永道房地產(chǎn)國際專家高思品認為，很多開發(fā)商盈利艱難主要與三方面因素有關：一是目前企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目的時間還不長，還處于探索階段；二 是消費者的接受度還不夠高，很多消費者寧愿花更多的錢買房也不愿花錢買養(yǎng)老社區(qū)的服務；三是土地價格高昂，投資成本高。“隨著未來房地產(chǎn)投資的企穩(wěn)，這些 問題會得到改善。”高思品表示。