[摘要] 去年兩度流拍的孫河準地王于近期再次掛牌出讓由于這次剔除了配建學校地塊并減少了3萬多平米建筑面積總價較首次出讓的46億元下降約3億元。
去年兩度流拍的孫河準地王于近期再次掛牌出讓由于這次剔除了配建學校地塊并減少了3萬多平米建筑面積總價較首次出讓的46億元下降約3億元。
“孫河地塊此次入市調整了出讓金以及配建單位門檻相對降低又正逢北京土地供應較為短缺的周期預計本次該地塊入市將迎來多家房企競爭。”北京一大型房企投資部副總表示。
而對于以4.8萬元/平米的價格拿下該區域地王地塊的中糧地產來說這一地塊的出讓單價對其現有項目意義更大目前中糧瑞府入市兩月網簽成交只有3套解套壓力巨大。
“準地王”補缺
北京市國土局的公告顯示此前分別在2014年8月份和9月份兩度流拍的北京市朝陽區孫河鄉土地儲備項目BCDE地塊此次重新更名為“北京市朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊”再次掛牌出讓。
就在一年前這一地塊曾按照建筑面積17.61萬平米和起始金額46億元的體量出讓但由于起始價格過高最終流拍。相比之前調整后的地塊取消了地塊內的中小學合校用地部分總建筑面積約14.36萬平米起始價為人民幣43.22億元價格比上次下調了近3億元。
在孫河地塊開發高端項目的一位房企負責人對記者表示政府去年出讓這一地塊時“定價太離譜”由于當時樓市處于下行通道房企現金流緊張且孫河區域已聚集了不少高端項目競爭激烈。因此當時不少意向房企最終放棄了這一地塊。
“今年上半年北京土地市場供應比較短缺但市場回暖跡象明顯房企拿地補倉的意愿較上半年將會增強。”亞豪機構市場總監郭毅認為。
據了解今年北京市國土局公布的2015年供地計劃中商品住宅用地總量為750公頃但上半年住宅用地出讓約175公頃不到全年供應計劃的1/4。
同時上海易居房地產研究院的數據顯示北京在2014年1-7月份土地供應幅數為76幅供應建筑面積為1009萬平米。而在2015年1-7月份供應幅數為35幅供應建筑面積為462萬平米供應同比縮水約50%。
“目前北京市的土地供應節奏確實略有放緩。”上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示一方面由于目前土地部門供地的各類制約性條件增加不可能像過去一樣無節制地大規模供地。另一方面由于此前開發商對市場的信心仍然不足因此雖然樓市有所回暖但影響仍未傳導至土地市場。
“現在由于土地價格太高不少房企已經逐步轉變了原有的經營策略在北京等一線城市獲得項目的方式大多通過并購、合作進行對于傳統拿地的依賴度已經降低。”上述北京大型房企投資部副總表示。
中糧地王仍難解套
去年這一地塊出讓時天恒置業與中糧地產兩家房企均參與了孫河BCDE地塊的競拍。今年這一地塊再度入市吸引了更多房企的目光。
“對這一地塊我們一直有興趣但具體還要看地塊規劃和我們自身的計劃。”中糧地產一位負責人表示。
目前孫河區域已經集聚了龍湖、泰禾、首開和中糧等多家房企所開發項目也多以別墅、高端住宅為主。
中糧地產在孫河區域開發的中糧瑞府項目(瑞灣家園)當年拿地單價高達48444元/平米約為該區域其他房企項目拿地成本的兩倍中糧孫河地塊也一舉成為當時的單價地王。
不過由于地價過高中糧瑞府項目一直面臨較大的銷售壓力。北京市住建委網簽數據顯示自5月底入市以來中糧瑞府僅成交3套房源均價為68104元/平米。
“如果成交價在不到7萬元/平米的話中糧孫河項目幾乎是虧本的。”業內一位分析人士指出。
不過此前這一地塊在去年的兩次掛牌樓面價分別為3.7萬元/平米和3.5萬元/平米。這次調整后這一地塊實際掛牌出讓樓面價僅約30000元/平米。業內人士認為若要達到中糧瑞府的拿地單價水平恐怕并不樂觀。
同時中糧孫河地王拍出后周邊高端項目趁勢熱銷已先期搶占市場。據北京克而瑞房價點評網統計孫河板塊目前有34個在售項目去年的銷冠項目臻園、龍湖雙龍原著、泰禾北京院子、望京金茂府、紫御華府、潤澤公園以及遠洋 Lavie等都在該區域集聚效應明顯。
“而根據此次掛牌出讓的規定達到競拍上限后競報配建異地保障房面積來確定最終競得人該項目的最終產品估計仍是高端豪宅類產品因此不排除周邊已有項目的開發商進一步競拍該塊土地來實現規模效益。”北京克而瑞房價點評網分析師表示。
