[摘要] 購(gòu)松綁、調(diào)整公積金使用門(mén)檻、購(gòu)房及契稅補(bǔ)貼……自2014年樓市急速轉(zhuǎn)冷以來(lái)，地方政府紛紛出臺(tái)救市措施，刺激市場(chǎng)回暖;同時(shí)，金融管理部門(mén)對(duì)住房信貸政策也進(jìn)行了微調(diào);中央層面也明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，并要求加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。
開(kāi)篇語(yǔ)：即將過(guò)去的2014年，“新常態(tài)”成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代名詞。
認(rèn)識(shí)新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大邏輯。而準(zhǔn)確、深入、全面認(rèn)識(shí)新常態(tài)下的新趨勢(shì)、新特征、新動(dòng)力，是做好今后經(jīng)濟(jì)工作的重要前提。
新常態(tài)之“新”，意味著不同以往，意味著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件和環(huán)境已經(jīng)或即將發(fā)生諸多重大轉(zhuǎn)變，增長(zhǎng)速度將從高速轉(zhuǎn)為中高速，動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng);新常態(tài)之“常”，意味著相對(duì)穩(wěn)定，這一穩(wěn)定是更高水平的穩(wěn)定，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)、增長(zhǎng)質(zhì)量加快“上臺(tái)階”的穩(wěn)定。
而在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下，我國(guó)各大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或即將發(fā)生哪些深刻變化?值此辭舊迎新之際，《證券日?qǐng)?bào)》產(chǎn)經(jīng)中心經(jīng)過(guò)精心策劃，選取資本市場(chǎng)關(guān)注的十大產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查與研究，今起特別推出《中國(guó)十大產(chǎn)業(yè)“新常態(tài)”年度報(bào)告》系列報(bào)道，敬請(qǐng)廣大讀者垂注。
前言：2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以5月份為界，呈現(xiàn)迥然不同的“風(fēng)景”：5月份之前，延續(xù)上年的高歌猛進(jìn);5月份之后，“新常態(tài)”的重要特征之一開(kāi)始顯現(xiàn)，那就是從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)。
往年輕輕松松便可完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的龍頭房企們，在這一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京這樣樓市最為堅(jiān)挺的地區(qū)，住宅成交量也創(chuàng)下數(shù)年來(lái)的新低。顯然，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不可避免地步入轉(zhuǎn)型期。
實(shí)際上，中國(guó)新一代領(lǐng)導(dǎo)集體今年已經(jīng)以“新常態(tài)”定義了當(dāng)下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)定義也恰如其分。
習(xí)近平總書(shū)記最近指出了“新常態(tài)”的幾個(gè)主要特點(diǎn)，包括速度——“從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)”，結(jié)構(gòu)——“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)”，動(dòng)力——“從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”。
對(duì)此，有專(zhuān)家表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)就能賺錢(qián)的時(shí)代，開(kāi)始進(jìn)入居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時(shí)代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將進(jìn)一步推進(jìn)房企轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。
最新數(shù)據(jù)也顯示，2014年1月份-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86601億元，同比名義增長(zhǎng)11.9%，增速比1月份-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn);全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29736萬(wàn)平方米，同比下降14.5%。不過(guò)，雖然房地產(chǎn)投資增速等核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)放緩跡象，但實(shí)際的總體增量依然可觀，整個(gè)行業(yè)也還有巨大發(fā)展空間等待人們?nèi)ネ诰颉?/font>
此外，樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預(yù)手段開(kāi)始逐步退出，尤其是自2011年開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施的限購(gòu)政策，截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這，無(wú)疑有利于推進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場(chǎng)化。
可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在走過(guò)了初期高速發(fā)展的“黃金時(shí)代”后，正在變革中步入“新常態(tài)”。從業(yè)者們也已經(jīng)做好了為此改變的準(zhǔn)備，部分企業(yè)為了搶占未來(lái)數(shù)年的行業(yè)制高點(diǎn)，已經(jīng)提前展開(kāi)行動(dòng)。就像萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶所言，“變者，天下之公理也。為之，則難亦易;不為，則易亦難”。相信我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)在這一場(chǎng)變革中，走向更加理性和成熟的新階段。
樓市調(diào)控告別“一刀切”
限購(gòu)城市只剩5個(gè)
限購(gòu)松綁、調(diào)整公積金使用門(mén)檻、購(gòu)房及契稅補(bǔ)貼……自2014年樓市急速轉(zhuǎn)冷以來(lái)，地方政府紛紛出臺(tái)救市措施，刺激市場(chǎng)回暖;同時(shí)，金融管理部門(mén)對(duì)住房信貸政策也進(jìn)行了微調(diào);中央層面也明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，并要求加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。
面對(duì)樓市的迅速變化，2014年樓市調(diào)控也出現(xiàn)了由緊轉(zhuǎn)松的情況。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，現(xiàn)實(shí)壓力導(dǎo)致政府出臺(tái)一些政策來(lái)緩解樓市壓力，相關(guān)政策勢(shì)必由之前的遏制房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳鞘谢嘏?/font>
在房地產(chǎn)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)的背景下，萎靡不振的樓市，已讓不少地方政府火急火燎。而對(duì)樓市成交抑制作用最大的限購(gòu)，也成為地方政府的“眼中釘”。
自6月底呼和浩特市率先宣布取消限購(gòu)后，各地方政府便紛紛跟進(jìn)，僅一個(gè)多月的時(shí)間里，相繼又有36個(gè)城市以不同的方式對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。截至目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和三亞之外，46個(gè)限購(gòu)城市當(dāng)中，41個(gè)已正式取消或變相放松了限購(gòu)。
除取消限購(gòu)之外，財(cái)政金融政策緊隨其后而來(lái)，顯示出了極強(qiáng)的威力。
9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，其中包括對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。多套房在非限購(gòu)城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款;增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力;繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。這個(gè)后來(lái)被稱(chēng)為“930”新政的措施，被市場(chǎng)公認(rèn)為是今年對(duì)樓市影響最大的一個(gè)政策。
10月9日，住建部、財(cái)政部、央行三部委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，內(nèi)容包括放松公積金貸款條件、推進(jìn)異地貸款、降低中間費(fèi)用三項(xiàng)內(nèi)容。以提高住房公積金繳存職工住房消費(fèi)能力，支持繳存職工購(gòu)買(mǎi)首套和改善型自住住房。各地隨后迅速跟進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都等超過(guò)30個(gè)城市都對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。
5月份鄭州預(yù)計(jì)有18個(gè)新盤(pán)入市，其中純新盤(pán)占到三分之二。【詳情】
4月份，鄭州預(yù)計(jì)有15個(gè)新盤(pán)入市，相比上個(gè)月（10）增加了5個(gè)。【詳情】
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